PLAN PARCIAL DEL SECTOR 1 DEL PGOU DE PATERNA

TEXTO REFUNDIDO

Valencia, 27 de octubre de 2000

CAPITULO 1. SINTESIS DE LA INFORMACION URBANISTICA

1.1. Características naturales del territorio

El ámbito del presente Plan Parcial tiene una superficie de 1.039.653,10 m2, y se encuentra junto al suelo urbano del Polígono Industrial "Fuente del Jarro" de Paterna.

Este Municipio se encuentra situado en la provincia de Valencia, a 5 Km. al Noroeste de la Capital, formando parte de la Comarca de l’Horta. La situación del sector, tanto dentro del área metropolitana de Valencia como dentro del propio municipio de Paterna, ha incidido directamente en el modelo de intervención decidido desde el PGOU, siendo precisamente su proximidad al Polígono Industrial consolidado, las excelentes condiciones de accesibilidad y el escaso valor agrícola, los elementos que justifican la clasificación de este suelo como Urbanizable Programado y su calificación "Industrial".

En términos absolutos, el recurso Paisaje merece por lo general una valoración modesta en nuestro ámbito de estudio, no apreciándose, en principio, elementos de especial interés que destacar, si bien encontramos próximo (aunque no en las inmediaciones del sector) uno de los Accidentes Geográficos Estructurantes del Paisaje reconocidos en las Normas de Coordinación del Planeamiento del Área Metropolitana de Valencia, la Cornisa norte de la Depresión del río Turia, desde la Vallesa de Mandor hasta el Polígono Industrial Fuente del Jarro. Las mejores vistas de este conjunto pueden obtenerse, desde el mirador que proporciona el callejero del Polígono de la Fuente del Jarro.

La delimitación del ámbito comprendido por el presente Plan Parcial, siguiendo los criterios establecidos en el PGOU de Paterna, con las modificaciones propuestas y justificadas en el documento de homologación se apoya en los siguientes límites:

• Norte: By-Pass, A-7 y barranco.
• Sur: La CV-365
• Este: Suelo No Urbanizable y la CV-35
• Oeste: Suelo Urbano consolidado correspondiente al Polígono Industrial "Fuente del Jarro".

Características geológicas

La situación geológica de la zona se corresponde con afloramientos Miocénicos Limo-Arcillosos con localizaciones de conglomerados, arenisca y calizas amargas (Tap), extendiéndose hacia el polígono Industrial "Fuente del Jarro" y hacia el núcleo de población.

Con todo ello, las características mecánicas del territorio y la capacidad de los terrenos para recibir cargas resultan bastante homogéneas, englobándose dentro de una gran zona, clasificada por el Instituto Geológico y Minero de España, como del grupo V, correspondiéndose esta zona con la práctica totalidad del término municipal.

Esta zona presenta una capacidad de carga alta, o muy alta, con asientos bajos y elevada cohesión, no ofreciendo más problemas a las cimentaciones que los que pudiesen derivarse del ataque de los suelos al hormigón.

Características Hidrológicas

Entre los cauces superficiales, de caudal ocasional que presentan, sin embargo, riesgos localizados de desbordamiento y que se encuentran próximos al área comprendida por el Sector 1, destacamos el constituido por la asociación de los denominados "Travesat" y de la "Fuente del Jarro" que provocan la inundación, aguas arriba, de algunas zonas de La Cañada y el Plantío y en la desembocadura del segundo, después de haber sido canalizado bajo la Avenida principal del Polígono Industrial de su mismo nombre, en terrenos del trazado del BY-PASS. Ambos cauces se encuentran fuera del sector, que no se ve afectado por ellos.

Características climáticas

Paterna se encuentra dentro del dominio climático Mediterráneo, de transición entre el clima templado de latitud media y el clima subtropical. Los inviernos son suaves y los veranos cálidos. El otoño es la estación de las lluvias y el verano la época seca. La nieve es un fenómeno extraño y el granizo acompaña alguna vez a las tormentas del comienzo del otoño.

En este contexto general similar al del conjunto del Área Metropolitana o incluso al de la franja costera regional, y en el que se pueden distinguir tres microclimas, el área que nos ocupa quedaría englobada en el tercero, denominado cálido por el PGOU de Paterna.

El régimen de vientos puede aceptarse también como el correspondiente al conjunto del Área Metropolitana. Dominarían, así, los de componente Este (E), "Llevant" y Oeste (W), "Ponent".

Se puede apreciar, en general, que se da un aumento importante de la velocidad del viento en los meses de Diciembre, Marzo, Abril y Mayo, manteniéndose algo menor en los meses de Enero, Febrero, Junio y Julio y claramente inferior en los meses de Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre.

1.2. Usos, edificaciones e infraestructuras existentes

En la actualidad, parte de los terrenos comprendidos dentro del ámbito del Plan Parcial desarrollan un uso agrícola estando el resto (que representa más del 50% de la superficie) sin cultivar, con algún arbolado disperso y vegetación de matorral. Esta situación se produce encontrándose este ámbito próximo al suelo urbano consolidado que desarrolla uso industrial. El suelo no agrícola se encuentra, en general, muy degradado y no tiene ningún valor ambiental relevante.

Todo este tejido territorial constituye una compleja unidad, que exige una precisa base cartográfica y topográfica para ser ordenado y urbanizado. La totalidad de caminos, edificaciones, viario existentes, aparecen detallados en la serie de planos correspondiente, denominada "Estado Actual. Topografía", a escala 1:2000, donde se reflejan la parcelación, la altimetría y demás detalles cartográficos.

Se ha utilizado una base cartográfica digital en soporte magnético de escala 1:2000 completada con un levantamiento taquimétrico realizado a estos efectos, que ha permitido una mayor precisión al utilizar un sistema CAD para la ordenación del Plan Parcial, con las ventajas de calidad, exactitud y coordinación gráfica que este sistema ofrece.

1.3. Estructura de la propiedad del suelo

La parcelación de las tierras de secano, si bien en general ha sido muy modificada, en las zonas en las que no se han producido tales fenómenos mantienen su trazado característico, respondiendo generalmente a los condicionantes impuestos por los accidentes topográficos y la naturaleza del terreno. Las dimensiones de las parcelas son muy variables y de distribución dispersa, encontrándose entre las mayores alguna superficie superior a 10 Ha junto a otras que no sobrepasan los 1.000 m2.

En los Planos de Información del documento de Plan Parcial se aporta copia de los planos (planos del A3 al A12 de la serie de información) catastrales donde se refleja la estructura y distribución de la propiedad del suelo.

1.4. Condiciones que se derivan de la ordenación del PGOU.

El Sector de Suelo Urbanizable sobre el que se realiza el Plan Parcial viene condicionado en el PGOU de Paterna y en la Homologación del Sector 1 de Suelo Urbanizable de nueva creación definido en el propio Plan General.

En el Sector delimitado originariamente, y dentro de las previsiones establecidas en el Plan General de Paterna, aparece al Noroeste del mismo y que discurre paralela al By-Pass, una vía de comunicación externa de sector, que lo conecta con la CV-35.

Asimismo se encuentra en la actualidad a trámite, la Modificación Puntual nº 18 del Plan General de Paterna consistente en la previsión de una nueva conexión entre la autovía de Valencia-Llíria CV-35 y la carretera provincial de Paterna a Plá del Pou V-6101. Dicha conexión enlazará la rotonda prevista por la Consellería de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes, situada en el vial de servicio proyectado, que discurre entre el nudo de enlace de acceso al barrio de la Coma y al Liceo Francés, y el siguiente nudo de enlace situado al oeste frente a la empresa Cárnicas Estellés, que conecta con la antigua carretera de Burjasot CV-3103 y desde el cual parte el mencionado acceso al Polígono "Fuente del Jarro", ya previsto en el Plan General.

1.5. Análisis de las afecciones impuestas por la legislación sectorial.

En cumplimiento de la orden de 8 de Marzo de 1999, de la Consellería de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes, por la que se declaran de necesaria observancia en la redacción de los planos urbanísticos o territoriales que se formulen en el ámbito de la Comunidad Valenciana, determinadas cartografías temáticas y estudios integrantes del Sistema de Información Territorial publicados por la Consellería de Obras Públicas, se ha procedido a insertar en la cartografía de la COPUT los límites que configuran el Plan Parcial del Sector 1, comprobándose la existencia de algunas afecciones, si bien cabría hacer referencia a ciertas consideraciones a la hora de establecer la delimitación de la zona de protección tanto en el distribuidor Comarcal Norte CV-365, como en la carretera comarcal V-615.

Tras consultas realizadas en los organismos competentes de carreteras de ambas vías, se establece una banda, para la zona de protección de la CV-365, de 100 m. en total, 50 m. a cada lado de la misma, siguiendo los criterios establecidos en las Normas de Coordinación Metropolitana, por ser ésta la medida más restrictiva (la cartografía temática de la COPUT la establece en 25 m. a cada lado de la vía).

Para la comarcal V-615, a su paso por el Polígono Industrial "Fuente del Jarro", por tratarse de suelo urbano consolidado, carece de zona de protección (la cartografía temática de la COPUT la establece en 18 m.).

Como servidumbre generada por el paso del By-Pass de la A7, tendremos una zona de afección de 100 m., a cada lado de la vía.

Por último, el ámbito del Plan Parcial se ve atravesado por una línea de alta tensión de 66 Kv. (66 Kv. A 66 Kv.), que genera una banda de servidumbre de 15 m., 7,5 m. a cada lado de la misma (5 m. a partir de los conductos).

El Sector objeto del presente Plan Parcial, no se ve afectado por ninguna otra servidumbre (ni vías pecuarias, ni yacimientos arqueológicos, ni ferroviarios, espacios naturales, etc...). En los planos de la Serie A, información del Plan Parcial, se ha realizado la plasmación de las afecciones consideradas y su incidencia en los terrenos objetos de ordenación (plano A15).

La propuesta que se desarrolla en el presente documento se circunscribe al Sector nº1 del Suelo Urbanizable Programado del PGOU de Paterna, si bien es en el documento de Homologación, que se tramita conjuntamente con el Plan Parcial, donde se definen los límites de este Sector.

Tal y como se desprende del documento de Homologación de dicho ámbito, este Sector constituye una unidad funcional bien integrada y conectada con las áreas colindantes, debiendo señalar que esta relación se hace aún más patente con el suelo urbano consolidado adyacente que, con este Plan Parcial, se completa definiendo un conjunto homogéneo y terminado.

2.2.1.- Objetivos y planteamiento del Plan Parcial.

El vigente Plan General de Ordenación Urbana de Paterna fue aprobado por la Comisión Territorial de Urbanismo de Valencia, el 15 de Noviembre de 1990. De dicho Plan General, en la actualidad se está tramitando la modificación puntual nº 18, modificación ésta que, por el hecho de afectar al ámbito que nos ocupa, más adelante desarrollaremos sus objetivos.

El presente Plan Parcial de iniciativa privada se formula con el propósito de ordenar y desarrollar un sector de suelo cuya clasificación inicial en el PGOU de Paterna corresponde a Suelo Urbanizable Programado, siendo este Plan Parcial modificativo de Plan General, ya que el propio documento de planeamiento contiene implícita una modificación de PGOU, que más adelante se describirá en detalle. A su vez, esta circunstancia obliga a cumplir lo preceptuado por la LRAU en su D.T. 1ª.3, en la que se exige para la aprobación de un Plan Parcial de este tipo, la homologación del sector correspondiente.

Al tratarse de un Plan Parcial que modifica el PGOU, nos encontramos ante la necesidad de interpretar cuál es el ámbito a homologar, tal como lo exige la LRAU, optándose por homologar el área comprendida por el sector objeto del Plan Parcial, cumpliéndose lo que la LRAU dispone, en su D.T. 1ª.3, es decir, que se realizará la "...homologación del sector correspondiente".

Por tanto, el objetivo de este PAI es el de delimitar y homologar un ámbito de planeamiento, dentro de una zona del PGOU de Paterna y mejorar la ordenación establecida por el Plan redelimitando dicho sector de planeamiento, proponiendo cambios en los límites del Sector establecidos en el PGOU de Paterna. Estos cambios se producen tanto en el límite colindante con el Suelo Urbano consolidado, que se rediseña adecuándolo a la realidad urbana del ámbito, como en el límite entre el suelo urbanizable y el no urbanizable, cuyo trazado actual no parece, por su irregularidad y su aleatoriedad, el más adecuado, proponiéndose un nuevo límite, sin que la superficie del sector sufra apenas modificación.

Del mismo modo, parte de la zona verde propuesta desde el Plan General se reubica, situándola en un lugar estratégico, entre el suelo no urbanizable y el Suelo Urbanizable industrial, jugando un papel de transición entre ambos espacios.

Adicionalmente a estos factores morfológicos de gran importancia en la configuración urbana, como segunda razón para formular este Plan Parcial se encuentra la necesidad de lograr un justo y más equitativo reparto de beneficios y cargas. La ordenación actual del PGOU no contiene previsiones sobre delimitación de Unidades de Ejecución de Suelo Urbanizable. El presente Plan Parcial contempla 2 Unidades de Ejecución que permiten una gestión más ágil del sector.

Así, la urbanización de todo el sector y de aquellos terrenos externos al mismo, pero cuya ejecución es complementaria de la del Plan Parcial, así como la realización de las dos conexiones del Sector con la Autovía de Ademuz, la creación de una glorieta en la V-615 a la altura de la calle Villa de Bilbao y la ampliación de la glorieta adyacente al cementerio de Paterna, en el acceso Sur al Sector, se adscriben de manera equitativa a cada una de las Unidades de Ejecución, de manera que se puedan realizar de forma autónoma e independiente.

El Reglamento de Planeamiento en su artículo 63.4 establece que los Planes Parciales "...delimitarán una o varias Unidades de Ejecución para su desarrollo por Actuaciones Integradas. Para cada Unidad de Ejecución, respetando las condiciones de conexión e integración establecidas por el Plan General, el Plan Parcial fijará sus condiciones de urbanización, incorporando, antes de su aprobación definitiva municipal, la correspondiente cédula de urbanización", es por esto que el Plan Parcial es un instrumento legitimado para delimitar Unidades de Ejecución que lleguen a ocupar todo o parte de su ámbito, ya que se considera, por obvias razones de carencias actuales de infraestructuras, necesario someter la totalidad de su superficie al régimen de Actuaciones Integradas, ya que debe ser objeto de una urbanización completa.

2.2.2.- Criterios esenciales de formulación y tramitación.

La vigente Ley Reguladora de la Actividad Urbanística de la Generalitat Valenciana (LRAU) establece en su artículo 52.1 apartado A), que los promotores particulares podrán promover un Plan Parcial en desarrollo de un Programa del que sean adjudicatarios o si compiten por su adjudicación para desarrollar, al menos, una de las Unidades de Ejecución del Plan que promuevan.

Esa segunda posibilidad es el caso que nos ocupa, donde ALTIPLA, S.A. opta a ser el adjudicatario de la urbanización de la Unidad de Ejecución 1 que se define en el Plan Parcial. Todo esto permitirá que se pueda desarrollar y gestionar este suelo con mayor agilidad, siempre bajo la tutela de la administración, por los inversores privados, con el fin de poner en el mercado de suelo la principal materia prima del proceso productivo, esto es, suelo urbanizado.

Este plan cumple, por tanto, una finalidad que trasciende la simple labor de ordenación. Se trata, a través de él, de establecer el marco técnico para la ejecución de un sector industrial, de modo que sirva de base a la selección, por medio de los mecanismos previstos por la LRAU, del operador privado que asumirá la responsabilidad de su ejecución y urbanización, a través de la Actuación Integrada que se establece en el Plan Parcial.

Resulta evidente que la complejidad de la gestión urbanística derivada del anterior marco legal y, muy especialmente en el caso de Paterna, de la singular estructura de la propiedad del suelo, ha obligado al legislador a buscar nuevas fórmulas, tales como las que prevé la vigente Ley Reguladora, que permitan una intervención ágil y eficaz de los agentes privados en la ejecución del planeamiento. Condición ésta siempre indispensable para garantizar el cumplimiento de sus previsiones, ya que la participación del sector privado resulta de todo punto imprescindible para este cumplimiento, dadas las limitaciones presupuestarias y de capacidad de gestión que prácticamente todas las administraciones municipales padecen, especialmente las de municipios de estructura compleja como es el caso de Paterna.

Su redacción y tramitación responde a la necesaria creación de nuevos suelos urbanizados, que completan los vacíos de la trama urbana consolidada, capaces de albergar la demanda de nuevas industrias y de encauzar las legítimas inversiones privadas. Ahora bien, como consecuencia de su formulación y aprobación, y de acuerdo con las previsiones de la LRAU, el Ayuntamiento de Paterna, junto con el adjudicatario de la Actuación Integrada, puede acometer una operación de gestión de suelo que tiene una importante trascendencia en la formulación de una colaboración entre empresas privadas y Administración, tal y como prevé la propia LRAU. A este positivo planteamiento cabe añadir el importante efecto en la ciudad que la ejecución de las determinaciones del presente Plan Parcial ha de comportar, al permitir integrar "huecos" de suelo vacante con el consolidado urbano circundante, ubicar nuevos equipamientos de singular interés y resolver adecuadamente un problema grave de fisonomía urbana, especialmente importante en el enclave en que se encuentra este ámbito.

La importancia de esta operación viene determinada por:

Por todo lo anterior, este Plan Parcial de iniciativa privada, del que más adelante se describirán sus características funcionales detalladas, representa una importante contribución a la ejecución del vigente Plan General, desbloqueando una situación que, desde la aprobación del vigente PGOU, viene impidiendo el normal desarrollo urbanístico de esta área. Todo ello, junto a la aplicación de los mecanismos que prevé la LRAU, hará posible la implantación de nuevo suelo urbanizado y a su vez, la plasmación de inversiones privadas para la creación de este suelo.

La Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, de la Generalitat Valenciana, establece las principales determinaciones que deben cumplir los planes parciales que se desarrollen a través de la misma, en sus artículos 12.C), 21, 22, 27.1.E) y 28, principalmente, así como en los artículos del 60 al 70 del Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana.

Al proponerse en este Plan Parcial una modificación de Plan General, se redacta un documento de Homologación del ámbito que incluye al Sector 1, tal y como se prevé en la Disposición Transitoria Primera, apartado 3 de la LRAU. Este Plan Parcial refleja toda la nueva terminología, así como los condicionantes y determinaciones que incorporan la LRAU y el Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana, que a continuación se analizan.

La LRAU establece que los Planes Parciales tienen por objeto ordenar pormenorizadamente sectores concretos de Suelo Urbanizable (art. 12.c LRAU), mientras que el artículo 21.1 establece que los Planes Parciales complementarán las determinaciones del Plan General, detallando las alineaciones, las rasantes y las reservas dotacionales suplementarias de la red estructural o primaria. Asimismo se deberán fijar, gráfica o normativamente, el parcelario, así como los destinos urbanísticos del suelo y las edificabilidades previstas. Todas estas determinaciones son contempladas con precisión en el presente Plan Parcial, en el cual se determinan adecuadamente las alineaciones y rasantes así como los destinos urbanísticos y las edificabilidades de las parcelas (Planos de Ordenación B.1, B.2, B.3 y B.4) y se fija normativamente, en las Ordenanzas Reguladoras, la posible parcelación de los terrenos.

Las reservas dotacionales no estructurales se fijan en el presente Plan Parcial (apartado 3.3 de esta Memoria) según los criterios establecidos en artículo 22.1, apartados B, C y D de la LRAU, y en la Sección D, artículos 14 y 15 del Anexo al Reglamento de Planeamiento.

En relación al artículo 27.E) de la LRAU, el presente documento incorpora toda la documentación que allí se explicita, desde los Planos de Información y Ordenación, hasta las correspondientes Memorias Informativa / Justificativa y las Ordenanzas Reguladoras.

El artículo 27.1.E) de la LRAU establece la documentación mínima de los Planes Parciales, que deberán incluir Planos de Información expresivos de todos los factores físicos o jurídicos que condicionen o afecten la ordenación establecida y expresión gráfica suficiente del resultado final, describiendo los espacios públicos que integren la estructura urbana prevista, con justificación expresa de la aptitud de servicio de las reservas de suelo dotacional diseñadas.

Asimismo, el capítulo III del Título Segundo del Reglamento de Planeamiento (Decreto 201/1998 de 15 de diciembre, del Gobierno Valenciano) desarrolla la función y la documentación que han de contener los Planes Parciales, así como la finalidad de los mismos, que será la de completar la ordenación pormenorizada de los ámbitos definidos en el Plan General.

Por último en el capítulo III del Título Segundo del Reglamento de Planeamiento se establece la documentación para Planes Parciales, todo ello explícitamente detallado en los artículos 64, 65, 66 67, 68, 69 y 70 (Secciones C, D y E del Capítulo III del Título Segundo).

Toda esta documentación se incorpora al presente documento, justificándose en el apartado siguiente las modificaciones planteadas a la ordenación pormenorizada, incorporando planos del conjunto del Sector, así como plano del Plan General con las modificaciones de la ordenación estructural.

En cuanto al cumplimiento de los estándares dotacionales requeridos, con carácter general, por el art. 22 de la LRAU y en particular por los artículos 14 y 15 del Anexo al Reglamento de Planeamiento, en el apartado 3.4 de la presente memoria, se da amplia justificación sobre el cumplimiento de los mismos.

2.4. Cumplimiento de las determinaciones del Plan General de Ordenación Urbana de Paterna.

2.4.1.- Modificaciones de Plan General que incorpora el Plan Parcial.

Dado que el presente Plan Parcial modificativo de Plan General, es necesario enumerar cuáles de las determinaciones de dicho Plan General se propone modificar, manteniéndose en vigor aquellas otras que no son afectadas por las modificaciones. En el documento de Homologación del Sector se establecen cuáles de estas determinaciones tienen carácter estructural.

Las modificaciones en relación a las previsiones del Plan General vigente son las siguientes:

1. Se redelimita el ámbito del Sector 1 de Suelo Urbanizable industrial del PGOU de Paterna, afectando dichos cambios tanto al suelo Suelo Urbano como al No Urbanizable.
2. Se establece una nueva ordenación para el Sector, distinta de la propuesta en el PGOU de Paterna, incluyendo una modificación en la situación de la zona verde definida por el Plan.
3. Se rediseña el trazado del eje viario definido en la Modificación Puntual nº 18 del PGOU de Paterna (en estos momentos en trámite) adecuándolo a la topografía del terreno y conectándolo al eje configurado en el proyecto de construcción del tercer carril de la Autovía de Llíria, tramo TVV-By Pass (en tramitación).
4. Se propone la realización de una glorieta en la CV-6101 que atraviesa el polígono Fuente del Jarro, a la altura de la calle Villa de Bilbao que provocaría la modificación de las alineaciones de manzana en estas esquinas afectadas.
5. Se modifica el régimen de usos incompatibles para este sector definidos en el PGOU de Paterna.

Por tanto, las condiciones de ordenación de este ámbito que aparecen reflejadas en el Plan General (Normas Urbanísticas y Planos de Ordenación) se rectifican al ser este un Plan Parcial modificativo de Plan General y al redactarse un documento de Homologación del ámbito que comprende el Sector.

2.4.2.- Objetivos y justificación de las modificaciones de Plan General.

En el apartado 2.4.1. se ha establecido las modificaciones de Plan General que incorpora el presente documento, por lo que a continuación pasamos a justificar las motivaciones de dicha modificación y los objetivos generales por lo que se introduce la misma:

1. Se redelimita el ámbito del Sector 1 de Suelo Urbanizable industrial del PGOU de Paterna, afectando dichos cambios tanto al Suelo Urbano como al No Urbanizable.

Se pretende con esta modificación configurar unos límites para el Sector más acordes con la estructura del territorio y con la realidad física del Suelo Urbano y No Urbanizable en el que éste se inserta.

Efectivamente, los límites propuestos en el PGOU de Paterna, y que en estos momentos se encuentran en vigor, no obedecen en general a criterios de coherencia, sobre todo en aquellos límites del Sector con el Suelo Urbano y el No Urbanizable.

De este modo, encontramos que el recorte que presenta el límite entre el Suelo Urbano y el Urbanizable no se ajusta a la realidad física existente, dejando suelos carentes de urbanización como Urbanos, y otros que en los últimos años han completado su urbanización, como urbanizables.

Resulta evidente que si lo que se pretende con la tramitación de un Programa de Actuación Integrada, es completar la urbanización y generar Suelo Urbanizado en aquellas zonas previstas por el Plan, lo lógico sería ajustar los límites de aquellas áreas susceptibles de ser urbanizadas a los límites físicos que definen la realidad urbanizada, de la carente de urbanización.

En cuanto al límite Noroeste, que separa el Suelo Urbanizable del No Urbanizable, según la propuesta del Plan vigente este límite aparece como una línea irregular, difícilmente justificable puesto que no obedece a ninguno de los criterios de sectorización establecidos en el artículo 17.2 del Reglamento de Planeamiento. Es por esto que desde el Plan Parcial se propone una nueva línea, más acorde con el ámbito en el que se inserta el sector y que no presenta los problemas que, sobre el planeamiento, generan los límites irregulares actualmente en vigor que no obedecen a criterios urbanísticos reales.

Este nuevo límite es una línea recta, buscando con esta geometría limpia facilitar futuros desarrollos entre este sector y la autovía de Llíria, área especialmente estratégica dentro del contexto metropolitano ya que alberga suelos de secano sin características singulares y tiene excelentes condiciones de comunicación. De este modo, el límite reconfigurado, además de facilitar una mejor morfología urbana del sector, al agrupar linealmente parte de la zona verde prevista por el PGOU de Paterna, deja libre de hipotecas los posibles desarrollos futuros de suelo al otro lado de este límite. Incluso si esos desarrollos nunca se diesen, el límite propuesto es, en sí mismo, más coherente y de mayor sentido urbanístico y territorial que el hoy vigente en el PGOU de Paterna.

Los cambios planteados en los límites del Sector conllevan a su vez un pequeño cambio en la superficie computable del mismo, si bien se ha intentado que ésta se mantenga en el rango establecido por el PGOU para la misma, y la modificación supone una variación en la superficie total en torno al 3%, variación ésta que por su escasa entidad, no puede considerarse como sustancial, pasando de una superficie inicial de 1.007.006 m2 que define el Plan General a 1.039.653,10 m2 que propone el presente Plan Parcial. No obstante, se acompaña a esta propuesta de Plan Parcial y Homologación el correspondiente Estudio de Impacto Ambiental, ya que se produce una reclasificación de Suelo No Urbanizable.

 

 

2. Se establece una nueva ordenación para el Sector, distinta de la propuesta en el PGOU de Paterna, incluyendo una modificación en la situación de la zona verde definida por el Plan.

Se propone una nueva ordenación de viario interior para el ámbito delimitado, diferente de la hoy contemplada en el PGOU de Paterna, aunque retomando la idea del eje longitudinal vertebrador que sirve de eje articulador del Sector. Para este eje se dan soluciones de capacidad adecuada, tanto para la entrada, para la salida y para la distribución del tráfico en el mismo.

Dentro de lo que supone la nueva propuesta de ordenación, se reubica parte de la zona verde situada al Sur del Sector en el PGOU de Paterna (la zona UP-IV-31-110) de 173.000 m2 de superficie, y se sitúa longitudinalmente, a lo largo del lado Noroeste, entre el Suelo Urbanizable y el No Urbanizable. El resto de la zona verde prevista en el Plan General se mantiene en su emplazamiento y se configura como una barrera de separación entre el suelo industrial y el suelo residencial situado al otro lado de la CV-365. Se diseña con una mayor anchura en la zona situada frente a dichos usos residenciales (40 m de ancho) y se reduce su anchura en la zona situada frente al Campo de Tiro. En conjunto, la zona verde longitudinal y la zona verde barrera tienen una superficie superior a la zona verde prevista en el Plan General (181.699,18 m2s frente a 173.000 m2s) y, a su vez, excede del 10% de la superficie del sector.

Esta disposición permite cubrir tres objetivos muy importantes; el primero sería el eliminar la polarización que ejerce su ubicación actual, de manera que con la propuesta que se presenta, se consigue un mejor reparto de las dotaciones a lo largo de todo el Plan Parcial. En segundo lugar, con la nueva situación se consigue formalizar una banda territorial de transición entre suelos clasificados de muy distinta manera (Urbanizable y No Urbanizable) y con usos potenciales también muy diferentes (industrial y agrícola) lo que confiere a esta dotación un carácter que va más allá del hecho de estar vinculada a un polígono industrial, para adoptar un carácter mucho más urbano. Por último, se mantiene una barrera verde de separación entre los usos industriales y residenciales situados a ambos lados de la carretera CV-365.

Por último, también se modifican los accesos al Sector por su lado Sur, ampliando la glorieta existente junto al cementerio, y que sirve de acceso a la zona comercial ahora en funcionamiento. Esta mayor capacidad permitirá que se absorba sin problemas el incremento de tráfico derivado de la ejecución del sector.

 

3. Se rediseña el trazado del eje viario definido en al Modificación Puntual nº 18 del PGOU de Paterna (en estos momentos en trámite) adecuándolo a la topografía del terreno y conectándolo al eje configurado en el proyecto de construcción del tercer carril de la Autovía de Llíria, tramo TVV-By Pass (en tramitación).

El equipo redactor del presente Plan Parcial, ha estudiado la documentación correspondiente a la Modificación puntual nº 18 del PGOU de Paterna (en trámite), en la que se analizan 3 alternativas de trazado para la conexión entre la CV-35 y la V-6101.

De estas tres alternativas, el Ayuntamiento de Paterna se decanta por la c) que une la calle Villa de Bilbao con la V-35 bordeando el montículo existente entre estos puntos por su lado Oeste, considerando esta alternativa la más económica y la de menor impacto para las construcciones existentes.

Una vez analizada, tanto la información gráfica como la escrita sobre el trazado de esta vía, así como la realización de estudios sobre el terreno para analizar la mejor conveniencia para la misma, se ha elaborado una cuarta propuesta (cuyo proyecto más detallado se desarrolla en el proyecto de urbanización que acompaña al presente Plan Parcial), bordeando el montículo por el lado Este.

Este trazado permite la conexión planteada por el PGOU de Paterna en la calle Villa de Bilbao, no afecta a las construcciones existentes y su viabilidad queda demostrada por ser su ejecución como parte integrante del Programa de Actuación Integrada del que este Plan Parcial forma parte.

La clasificación de suelo de este enlace viario es la de No Urbanizable, lo que es coherente con el carácter del suelo por el que discurre.

 

4. Se propone la realización de una glorieta en la CV-6101 que atraviesa el polígono Fuente del Jarro, a la altura de la calle Villa de Bilbao que provocaría la modificación de las alineaciones de manzana en estas esquinas afectadas.

Tal y como se propone en el documento elaborado por la Oficina Técnica Municipal del Ayuntamiento de Paterna, el punto más conveniente para producirse la conexión entre el polígono industrial y la CV-35 es la calle Villa de Bilbao, por ser el único espacio libre de edificaciones al lado Oeste de la carretera V-6101; es por esto que en el Plan Parcial y, tras conversaciones con la División de Carreteras de la Excma. Diputación de Valencia, organismo responsable de la vía, se propone la realización de una glorieta que mejora la situación y seguridad de la circulación entre el nuevo acceso al polígono y regula el ya tráfico importante que sufre la V-6101.

Esta solución comporta unas modificaciones en las alineaciones de las zonas afectadas que se encuentran en el Suelo Urbano consolidado.

 

5. Se modifica el régimen de usos incompatibles para este sector definidos en el PGOU de Paterna.

Con esta modificación se trata de evitar la prohibición de usos como el de hospedaje (hotelero), sanitario o cultural que en la fecha de formulación del PGOU de Paterna quizá fuese aconsejable evitar, pero que con la filosofía y posibilidades de desarrollo del sector industrial proyectado, su propia vocación natural de industria "limpia" y con las actividades terciarias asociadas, estos usos pueden ser coherentes y compatibles con la actividad global industrial del polígono, por lo que no parece oportuno mantener la prohibición de los mismos ya que, hoy día, un polígono industrial de nueva configuración es bien diferente de lo que hasta ahora ha venido siendo habitual y, lejos de ser un "almacén de industrias", cada vez más se valora la interrelación y complementariedad de usos industriales y de servicios, que facilitan sinergias de gran interés entre los usos industriales y servicios a ellos asociados que pueden perfectamente funcionar juntos.

3.1. Descripción y justificación de la solución adoptada

El Sector 1 de Suelo Urbanizable constituye un ámbito típico de borde urbano, con un entorno próximo muy consolidado con industrias en funcionamiento y con algunas infraestructuras ejecutadas en las proximidades de sus límites.

Todas estas premisas obligan a considerar especialmente este entorno ya que se pretende que el resultado final de la ordenación sea coherente y de una buena calidad urbanística, tanto para este área de Paterna, como para el propio ámbito del Plan Parcial.

La ordenación responde, lógicamente, a las características singulares citadas y obedece, sintéticamente, a los siguientes objetivos básicos, ya expuestos con detalle anteriormente:

En desarrollo de los anteriores objetivos, el Plan Parcial se estructura según la red viaria existente, completada por los nuevos ejes viarios que modifican, en parte, la red viaria interior que establece el PGOU de Paterna, mejorando su trazado y adaptándolo a la orografía del terreno. Además, con esta solución se garantiza la comunicación con el resto del área metropolitana al introducir dos conexiones en la ordenación para facilitar los accesos.

El Programa del que este Plan Parcial constituye parte de su Alternativa Técnica asume la ejecución íntegra de la parte de Espacio Libre que queda integrada en la Unidad de Ejecución nº 1, así como de la urbanización de la zona de protección de la carretera y el acceso de la nueva conexión con la CV-35.

3.2. Cálculo del aprovechamiento medio del PGOU de Paterna.

El PGOU de Paterna, en el capítulo V de la Memoria "Justificación del cálculo del aprovechamiento medio", establece las condiciones a tener en cuenta para el cálculo del aprovechamiento medio correspondiente al primer cuatrienio, mediante la aplicación de distintos coeficientes de zona para cada una de las previstas en los sectores a incluir dentro de cada cuatrienio, y realizando las operaciones necesarias hasta obtener los valores correspondientes al aprovechamiento medio de cada sector, hasta llegar al valor del aprovechamiento medio del Suelo Urbanizable Programado.

Ahora bien, se ha detectado un error en el cómputo de las superficies correspondientes a la zona UP-II.11-102, 106, 112 y 116, que en lugar de medir 82.170 m2, como se especifica en el cuadro del cálculo del aprovechamiento medio del primer cuatrienio, tiene una superficie de 735.406 m2. Puesto que el Plan no ha calculado bien la superficie de estas zonas, se ha trasladado lo especificado para el Sector 1 por el PGOU sobre cartografía digital actualizada, procediendo luego a calcular las superficies de la misma, tal y como se puede apreciar en el plano A.26 de la serie información de este Plan Parcial.

Asimismo se han detectado errores en las definiciones de algunas zonas. Así, por ejemplo, se computa la zona industrial UP-II-11-113, como integrante del Sector 1, cuando esto no es así como puede desprenderse de los planos de Estructura General y Orgánica del Territorio. Clasificación, Calificación y Usos del Suelo, del PGOU de Paterna, y la zona escolar la denomina UP-IV-35-209 cuando en planos aparece como UP-IV-35-113.

Es por esto que, dado lo abultado del error detectado en el cálculo de las superficies, los valores correspondientes al aprovechamiento medio del Suelo Urbanizable Programado para el primer cuatrienio son erróneos, por lo que se ha recalculado la tabla.

Por otra parte, y a instancias del Ayuntamiento de Paterna, debe incrementarse la edificabilidad del Sector 9 hasta equilibrarse con el Sector 1, lo cual no hace más que interpretar la voluntad del Plan General, homologando los aprovechamientos medios sectoriales al aprovechamiento medio del cuatrienio. De esta forma, la modificación que se plantea es coherente con la Modificación puntual nº 19 del Plan General, iniciada por el Ayuntamiento de Paterna.

En consecuencia, la subsanación del error de medición de superficie y el equilibrio entre los Sectores 1 y 9 determinan que el cálculo del aprovechamiento medio del primer cuatrienio queda del siguiente modo:

Por otra parte, el presente Proyecto propone modificaciones de la ordenación definida en el Plan General de Paterna para este Sector. Desde este punto de vista, no resulta coherente mantener las superficies de los elementos que intervienen en el cálculo del aprovechamiento medio, que se referían a la ordenación del Plan General. La Homologación debe calcular el aprovechamiento tipo a partir de la ordenación definida en el propio instrumento y en el Plan Parcial. La manera de compatibilizar ambas situaciones consistirá en recalcular el aprovechamiento tipo del Primer Cuatrienio, haciendo referencia a la ordenación planteada en la Homologación, pero manteniendo los criterios, los coeficientes y las edificabilidades utilizados en el cálculo del aprovechamiento medio del Plan General. Así, se consideran las superficies de las dotaciones públicas correspondientes a las del Plan General –todas ellas sin índice de edificabilidad-, se elimina la dotación escolar –como más adelante se justificará- y a la superficie restante se le aplica el índice de edificabilidad de 1 m2t/m2s establecido en el Plan General.

La correspondencia entre el cálculo del aprovechamiento medio corregido del Plan General y el cálculo del aprovechamiento tipo de la Homologación se resume en el siguiente cuadro:

PLAN GENERAL HOMOLOGACIÓN
---------------------------------------------------- --------------------------------------------------
Zona verde (VP-IV-31-110) = 173.000 m2s Zona verde lineal = 158.767 m2s
Zona verde junto CV-365 = 23.296 m2s

S.G. Viario (VP-IV-42-115/111) = 77.700 m2s Red viaria primaria = 91.465 m2s

Dotación escolar (VP-IV-35-113) = 20.900 m2s ---------
Edificabilidad zona = 0,25 m2t/m2s ---------

Conexión CV-35 (VP-IV-42-139) = 23.250 m2s Conexión UE-2/CV-35 = 26.736 m2s

Resto (VP-II-11-102/106/112/116) = 735.406 m2s Resto = 766.376 m2s
Edificabilidad zona = 1 m2t/m2s Edificabilidad zona = 1 m2t/m2s
SUPERFICIE TOTAL = 1.030.256 m2s SUPERFICIE TOTAL = 1.066.640 m2s

Con estos valores, el cálculo del aprovechamiento tipo resultante de la ordenación establecida en la Homologación es el siguiente:

Como el resultado obtenido es prácticamente coincidente con el que resulta de la subsanación del error del Plan General, se adopta este último valor, que además coincide con el aprovechamiento tipo propuesto en la Modificación nº 19 del PGOU, inicialmente tramitada por el Ayuntamiento de Paterna. En definitiva, el aprovechamiento tipo que resulta para el primer cuatrienio, así como para los sectores 1 y 9, es de 0,71888 m2t/m2s.

3.3. Delimitación de Unidades de Ejecución. Justificación y condiciones de conexión y ejecución.

En el presente Plan de Reforma Interior se delimitan dos Unidades de Ejecución, con una superficie total de:

Esta delimitación responde a los criterios generales que prevé la LRAU en su artículo 33, constituyendo ámbitos susceptibles de Actuación Integrada técnicamente autónoma.

Se ha establecido un aprovechamiento tipo de 0,71888 m2t/m2s, coincidente, por tanto, con el Aprovechamiento Medio del Plan General una vez recalculado sin errores. El aprovechamiento neto en parcela privada se establece en 1,27798 m2t/m2s.

Tal y como se contempla en los planos de este Plan Parcial, las Unidades de Ejecución se han diseñado con conexiones directas, existentes y previstas, con las redes de infraestructuras y servicios del consolidado urbano, así como con la red viaria exterior.

ALTIPLA, S.A., promotora de este Plan Parcial, opta a la adjudicación de la urbanización de la Unidad de Ejecución 1, a través de un Programa de Actuación Integrada, tal y como prevé la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística.

3.4. Justificación del cumplimiento de los estándares definidos en el Anexo al Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana.

Según los artículos 14 y 15 del Anexo al Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana, en sectores de planeamiento parcial de uso industrial se exigirá el cumplimiento de los estándares expresados en los mismos por lo que, comparativamente y para el caso que nos ocupa, definiremos la siguiente tabla adjunta.

(Superficie del sector: 1.039.653,10 m2; edificabilidad del sector: 747.385,82 m2t)

Tal y como se desprende de los datos obtenidos en la tabla anterior, en la ordenación propuesta se cumplen todos los estándares exigidos para suelo industrial por el Reglamento de Planeamiento, ya que, aunque se define una pequeña zona comercial, no son de aplicación los estándares establecidos para Planes Parciales de uso Terciario por no cumplirse los requisitos establecidos en el artículo 11 del citado Reglamento para Sectores Terciarios.

En cuanto a la zona verde, cabe señalar que, considerando conjuntamente la zona verde lineal y la zona verde junto a la CV-365, se ha mantenido la superficie prevista por el PGOU, incrementándola ligeramente y, puesto que en el Plan General vigente ésta no forma parte del conjunto de dotaciones que componen los Sistemas Generales de Espacios Libres, tampoco en su nueva ubicación tiene carácter estructural, tratándose como un elemento integrante de la red de ordenación pormenorizada. Conviene precisar que la zona verde dispuesta junto a la carretera CV-365 no se ha computado como zona verde, ya que está incluida dentro de la zona de afección de dicha carretera.

Por lo que hace referencia a la reserva de aparcamientos en vía pública, el número total de plazas del Plan Parcial se ha calculado a partir de los 6.220,60 m.l. de aparcamiento en cordón, 2.871,83 m.l. de aparcamiento en batería y 3.418,20 m.l. de aparcamiento en cordón reservado para camiones –ubicado en el eje viario principal- previstos en el viario público que, computados a razón de una plaza cada 5 m.l., 2,2 m.l. y 18 m.l., respectivamente, representan 1.244, 1.304 y 189 plazas.

El total de reserva de aparcamiento en vía pública es, por tanto, de 2.737 plazas lo cual cumple los estándares mínimos exigibles legalmente para los usos contemplados en el Plan Parcial. Incluso cumpliría la exigencia del artículo 10.2 del Reglamento de Planeamiento para uso terciario exclusivo de todo el Plan Parcial: si se contabilizara la posible ocupación de la zona de aparcamiento de camiones por el tipo convencional de turismo colocado en batería –la anchura de 4,5 m de esta banda de aparcamiento así lo posibilita- supondría una aportación adicional de 1.553 plazas, que unidas a las anteriores nos da un total de 4.101 plazas, suficiente para cumplir la exigencia del mencionado artículo del 50% de la reserva de aparcamiento exigida en parcela privada.La exigencia del 50% de la reserva de aparcamiento exigida en parcela privada representa, para el terciario en general, una plaza en vía pública cada 200 m2 construidos, requisito éste que cumpliría el Plan Parcial por lo que, aún siendo el uso dominante el industrial, admite perfectamente la implantación de usos terciarios compatibles prevista en el mismo, sin merma alguna de la funcionalidad de la red viaria, ya que cuenta con una generosa reserva de aparcamiento.

Es pues, por todo lo antedicho, que el presente Plan Parcial cumple con los estándares aplicables legislativamente, según lo establecido en el Reglamento de Planeamiento y en su Anexo.

3.5. Ficha de Planeamiento.

GENERALIDADES Y TERMINOLOGIA DE CONCEPTOS

Las presentes Ordenanzas Reguladoras son de aplicación a la presente Actuación en Suelo Urbanizable de Paterna.

En todo lo no previsto expresamente en ellas, serán de directa y plena aplicación las Normas Urbanísticas del Plan General de Paterna, aprobado definitivamente por la Comisión Territorial de Urbanismo de la Consellería de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes, en sesión de 15 de Noviembre de 1990.

Todos los conceptos y terminología urbanística utilizados en las presentes Ordenanzas corresponden a los definidos y utilizados en las Normas Urbanísticas del Plan General de Paterna y su sentido e interpretación son, por tanto, coincidentes, salvo en aquellos casos en los que, por su singularidad, así se especifique.

La expresión "Ley del Suelo no Urbanizable" que contienen las presentes Ordenanzas en determinados artículos debe entenderse referida siempre a la Ley 4/1.992, de 5 de Julio de 1.992, de la Generalitat Valenciana, sobre suelo no urbanizable (DOGV 17 de Junio de 1992).

La expresión "Ley del Suelo" debe entenderse referida siempre a la Ley 6/1.998, de 13 de Abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones (BOE de 14 de Abril, 1.998).

La expresión "L.R.A.U." debe entenderse referida siempre a la Ley 6/1.994 de 15 de Noviembre de la Generalitat Valenciana, Reguladora de la Actividad Urbanística (DOGV del 24 de Noviembre de 1.994).

La expresión "Reglamento de Planeamiento" debe entenderse referida siempre al Decreto 201/1998, de 15 de Diciembre, del Gobierno Valenciano, por el que se aprueba el Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana (DOGV 3.408 del 8 de Enero de 1999).

La expresión "Reglamento de Zonas" debe entenderse referida siempre a la Orden de 26 de Abril de 1999, del Conseller de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes, por la que se aprueba el Reglamento de Zonas de Ordenación Urbanística de la Comunidad Valenciana (DOGV del 5 de Mayo de 1999).

El presente Plan Parcial tendrá vigencia indefinida. Las alteraciones del mismo que afecten a la ordenación serán tramitadas como modificación de Plan Parcial o de Plan General, según su alcance. Todo ello sin perjuicio del normal desarrollo de la actuación mediante Estudios de Detalle, cuando ello fuera necesario, que se regula en el Título 2º de estas Ordenanzas.

No será necesaria la modificación del Plan Parcial para adición de nuevos viarios de dominio privado, complementarios de la red viaria básica del Plan y exigidos por la ordenación de parcela que establezcan los proyectos de edificación o los Estudios de Detalle que, en su caso, se redacten.

REGIMEN URBANISTICO DEL SUELO

CAPITULO 1º. CALIFICACION DE SUELO Y USOS

2. Los suelos aptos para edificabilidad privada no dotacional en el presente Plan Parcial reciben dos calificaciones urbanísticas:

Para estas calificaciones específicas, las condiciones de edificabilidad, usos y volumetría se describen en el Título 3º de estas Ordenanzas.

3. Las calificaciones de suelo contenidas en la presente actuación, agrupadas por el carácter básico de su propiedad, y con expresión de sus superficies, son las siguientes:

- Suelos de dominio y uso público:

- Suelos de dominio y uso privado :

1. El régimen de usos compatibles y prohibidos en los suelos dotacionales de dominio y uso público (apartados 3.1 al 3.3 del artículo precedente) será el correspondiente a las calificaciones equivalentes del Plan General Municipal de Ordenación de Paterna.

2. El régimen de usos correspondiente a la calificación "Industrial", será el siguiente:

2.1. Uso global o dominante: uso industrial en sus categorías Primera a Cuarta definidas en el artículo 119 de las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Paterna. Se consideran usos expresamente compatibles los siguientes: almacenes, comercial en todas sus categorías, oficinas, hotelero u hospedaje, restaurantes y bares, recreativo o de espectáculos y salas de reunión, garajes y aparcamientos, equipamiento privado (docente, sanitario y cultural), equipamiento social privado, equipamiento deportivo privado, talleres de reparación de vehículos, estaciones de servicio e instalaciones y edificios de servicio de telecomunicaciones.

2.2. Usos prohibidos:

- Residencial: Excepto viviendas destinadas al personal encargado de la vigilancia y conservación, con un máximo de 1 vivienda por parcela de dimensión superior a 3.000 m2. La superficie construida destinada a vivienda no podrá superar los 150 m2 por parcela. En parcelas de dimensión inferior a 3.000 m2 no se permite el uso de viviendas. Excepcionalmente, en parcelas de dimensión superior a 15.000 m2 se permiten un máximo de 3 unidades de vivienda con una superficie construida total de 450 m2.

- Industrial: Se prohiben aquellas actividades industriales calificadas con índice alto (correspondiente a los grados 4 y 5) en las categorías de nocividad y/o peligrosidad establecidas en el vigente Nomenclátor de actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas (Decreto 54/1990, de 26 de marzo, del Consell de la Generalitat Valenciana). En concreto, quedan explícitamente prohibidos los siguientes grupos y/o subgrupos de la clasificación de actividades del citado Nomenclátor:

• 123 – Extracción y depuración de gas natural
• 130 – Refino de petróleo
• 140 – Extracción y transformación de minerales radiactivos
• 151.2 – Producción de energía termoeléctrica convencional
• 151.3 – Producción de energía electronuclear
• 152 – Fabricación y distribución de gas
• 154 – Almacenamiento de G.L.P
  (excepto tanques aéreos o subterráneos al servicio de una parcela).
• 251 – Fabricación de productos químicos básicos
  (excepto productos farmacéuticos de base)
• 252 – Fabricación de productos químicos destinados principalmente a la
  agricultura
• 253.8 – Fabricación de explosivos
• 255.5 – Fabricación de artículos pirotécnicos, cerillas y fósforos.

• 2 – Producción ganadera
• 4 – Explotación cinegética
• 7 – Núcleos zoológicos

• 11 –Extracción , preparación y aglomeración de combustibles sólidos y
  coquerías
• 12 – Extracción de petróleo y gas natural
• 14 – Extracción y transformación de minerales radiactivos
• 21 – Extracción y preparación de minerales metálicos
• 23 – Extracción de minerales no metálicos ni energéticos: turberas
• 62 – Recuperación y/o eliminación de productos y su almacenamiento

La prohibición de este grupo de actividades del Nomenclátor incluye los desguaces de automóviles, camiones y maquinaria en general. Quedan excluidas de la prohibición las actividades propias de los ecoparques.

3. El régimen de usos correspondientes a la calificación "comercial", será el siguiente:

3.1. Uso global o dominante: Uso comercial en la categoría "Local Comercial" definida en el artículo 126.2 c) de las Normas Urbanísticas del PGOU de Paterna, entendiéndose este uso compatible con el de oficinas de servicios de información, comunicación y mantenimiento, bares y restaurantes y sucursales de entidades financieras.

3.2. Usos prohibidos:

• Residencial: En todas sus categorías.
• Industrial: En todas sus categorías.
• Dotacionales: Instalaciones destinadas a cementerio e infraestructuras.
• Aquellos usos incompatibles establecidos en el artículo 258 de las Normas Urbanísticas del PGOU de Paterna, excepto el hospedaje, que se entenderá compatible, sujeto a las condiciones del apartado 5.3 del presente artículo.

4. Se permiten cualesquiera otros usos no incluidos en el apartado 3.2. anterior.

5. Condiciones de compatibilidad de usos para las calificaciones "Industrial" y "Comercial".

5.1. Aparcamientos de uso público o privado:

Podrá situarse en cualquiera de las ubicaciones siguientes:

- En planta baja e inferiores a la baja.

- Al aire libre sobre superficie libre de parcela.

- En edificio de uso exclusivo de aparcamientos o uso mixto.

5.2. Uso Industrial:

No podrá establecerse en edificio de uso mixto con otros usos terciarios, excepto los de almacén, oficinas al servicio de la industria o estaciones de servicio y talleres, admitiéndose aquéllos usos terciarios de tipo hostelero, deportivo, dotacional o comercial al servicio de los propios trabajadores de la actividad industrial.

5.3. Explotaciones Hoteleras:

Las actividades hoteleras se ubicarán en edificio de uso exclusivo o de uso mixto junto con usos comerciales, oficinas, de ocio, recreativos, hosteleros o deportivo. No se admitirán en la misma parcela que el uso industrial o de almacén. En la calificación "comercial" su implantación requerirá formulación de Estudio de Detalle para la totalidad de la manzana con esta calificación.

5.4. Actividades recreativas:

Las actividades recreativas y de ocio se admiten en edificio de uso mixto junto con otros usos terciarios de los autorizados en cada una de las calificaciones Industrial y Comercial, pero no podrá ubicarse en edificio de uso mixto con usos industriales.

5.5. Estaciones de Servicio:

Sólo podrán ubicarse en las manzanas n^os 1, 2, 10 y 14, requiriéndose una parcela mínima de 1.000 m2. Podrán tener accesos desde la esquina de la manzana (chaflán) recayente a las rotondas, excepto en las manzanas 1 y 2, en las que no se permiten accesos directos a la rotonda. Las condiciones de edificabilidad de estas parcelas para el uso de estación de servicio serán análogas a las establecidas con carácter general para la calificación "Industrial".

5.6. Resto de usos:

No se imponen limitaciones de compatibilidad específicas sin perjuicio de las que se deriven de otras normativas de rango superior.

1. Serán de cesión obligatoria y gratuita al municipio, a través de los oportunos trámites de gestión de las Unidades de Ejecución del presente Plan Parcial, la totalidad de los suelos reservados para dotaciones públicas agrupados en el epígrafe "Suelos de dominio y uso público" del artículo 4.3. de estas Ordenanzas, a excepción lógicamente de las que ya pertenezcan al dominio público antes del inicio del expediente de la presente actuación.

2. Conservarán el régimen de titularidad privada de suelo el resto de terrenos del sector comprendidos en las calificaciones que, bajo los epígrafes "Suelos de dominio y uso privado", establece el artículo 4.3. de estas Ordenanzas, sin perjuicio del estricto cumplimiento del régimen de usos establecido en el artículo 5.

1. En las zonas de calificación "Industrial" y "Comercial", la edificación se ajustará a las ordenanzas particulares de la zona.

2. Se entenderá por "alineación exterior" el límite que marca la divisoria entre suelos de dominio público y de dominio privado.

3. La alineación exterior no podrá ser rebasada en ningún supuesto por ningún cuerpo de edificación.

4. Para la licencia de actividad o de edificación bastará la aprobación definitiva de la reparcelación, pero la licencia de primera ocupación no se podrá otorgar hasta la recepción provisional de las obras de urbanización de la Unidad de Ejecución o hasta que la manzana en la que se emplace la parcela se encuentre urbanizada y conectada con el viario general y la parcela cuente con los servicios ya instalados de acceso rodado, evacuación de aguas residuales, abastecimiento de agua y energía eléctrica y se encuentre ejecutada la acera a que dé frente la parcela.

1. Podrán formularse Estudios de Detalle exclusivamente para las finalidades contempladas en el presente artículo, sujetos a las condiciones generales establecidas en la legislación urbanística, y en las NN.UU. del P.G.O.U. de Paterna, y con las limitaciones que se establecen en los apartados siguientes.

2. Los Estudios de Detalle deberán abarcar una o varias manzanas completas y deberán justificar la coherencia de su ordenación en el conjunto de las manzanas colindantes con la afectada por el Estudio de Detalle.

3. Podrá incrementarse un máximo de dos alturas el número de plantas establecido por el Plan Parcial para las calificaciones Industrial y Comercial, siempre que se justifique en el Estudio de Detalle su no incidencia en los predios colindantes por el aumento de distancias mínimas a lindes que se propongan, que deberán cumplir al menos las previstas en el art. 17.4, admitiéndose sólamente con el propósito de implantar un uso hotelero, de oficinas o dotacional privado. Ello sin perjuicio de las mayores limitaciones impuestas en la calificación Comercial por el art. 25.4.

4. Podrá trasvasarse edificabilidad entre 2 ó más parcelas dentro de una misma manzana, siempre que no se incremente más de un 30% la edificabilidad neta de la parcela o parcelas destinatarias de este trasvase.

5. En ningún caso, a través de estos Estudios de Detalle podrá incrementarse la edificabilidad global prevista por el Plan Parcial ni transformarse la edificabilidad industrial en edificabilidad residencial.

1. El presente Plan Parcial contiene delimitadas dos Unidades de Ejecución (Unidades de Ejecución "1" y "2") que se encuentran grafiadas en los correspondientes planos de ordenación (B.2) y que representan la superficie total del Plan Parcial.

2. Para el desarrollo de las Unidades de Ejecución se estará a lo dispuesto en los artículos 29 y 30 de la L.R.A.U.

1. Las Unidades de Ejecución del Plan Parcial serán objeto de Proyecto de Urbanización que podrá, a su vez, contener diferentes fases de ejecución. Estos Proyectos contemplarán la urbanización de la totalidad de los sistemas locales e infraestructuras externas al ámbito del Plan Parcial previstas como conexiones exteriores por el Plan Parcial y la Homologación del Sector.

2. Las fases de ejecución podrán abarcar zonas específicas de cada Unidad de Ejecución (con un mínimo de una manzana completa) o bien, puede entenderse que cada uno de los capítulos del presupuesto del Proyecto de Urbanización de la Unidad de Ejecución constituye, en sí mismo, una fase de obras, especialmente a efectos de constitución de garantías para la ejecución de la obra de urbanización. Ejecutada una fase, esta garantía podrá ser, automáticamente, aplicable a la fase siguiente siempre que su importe cubra totalmente el coste de la misma.

3. La financiación de las infraestructuras de conexión exteriores a la Unidad de Ejecución nº1 y que figuran en los planos de ordenación del Plan Parcial (vial de conexión con la CV-35 y vía de servicio de la VP-6101) será a cargo de esta Unidad de Ejecución. En cuanto a la Unidad de Ejecución nº2, la financiación de la vía de servicio de la carretera VP-6101 y de las porciones de la rotonda de conexión en la calle Villa de Bilbao que cumplen funciones de urbanización mínima de las parcelas colindantes con ella, será con cargo a los propietarios de suelo urbano directamente recayentes a estas obras de infraestructura. La parte de esta rotonda de conexión que no pueda entenderse como urbanización mínima de frente de parcela será con cargo a la Unidad de Ejecución nº2. Esta Unidad de Ejecución nº2 tendrá también a su cargo el coste de la carretera de conexión con la CV-35. La obtención del suelo correspondiente al vial de servicio recayente al suelo urbano consolidado será a cargo de los propietarios del suelo urbano afectado.

4. La urbanización de los suelos de dominio privado destinados a espacios libres, áreas peatonales, viario y zonas deportivas se llevará a cabo a través de los proyectos de edificación correspondientes que contendrán las necesarias previsiones a este fin.

5. Será en todo caso de aplicación lo previsto en el artículo 67 de la L.R.A.U., tanto en lo referente a obligaciones del urbanizador como en lo relativo a la exigencia del reintegro de los gastos de instalación de las redes de suministro con cargo a las empresas que prestasen los servicios, salvo la parte correspondiente a las acometidas de la actuación. Se entienden como acometidas propias de la actuación las acometidas a las parcelas, privadas o de dominio público, efectuadas desde las nuevas redes que discurren por viales públicos. Todo ello sin perjuicio de las previsiones que específicamente establezca la reglamentación del correspondiente servicio.

6. La ubicación de los Centros de Transformación de Media Tensión que se prevean en el proyecto de urbanización, no se considerarán vinculantes hasta que no sea redactado el correspondiente Proyecto de Reparcelación de cada Unidad de Ejecución y se determine la parcelación de las manzanas privadas. Se situarán, siempre que sea posible, entre dos parcelas y en una posición adecuada para la optimización de la red de Baja Tensión. La superficie aproximada de cada uno de estos Centros de Transformación será de 50,00 m2, sus dimensiones de 5,00 x 10,00 m. y su ubicación se determinará en el Proyecto de Urbanización o de Reparcelación. El aprovechamiento correspondiente a la superficie ocupada por los Centros de Transformación se trasladará, proporcionalmente, a las parcelas colindantes a través de la reparcelación.

7. Los Proyectos de Urbanización que desarrollen el presente Plan Parcial respetarán las secciones viarias definidas en el mismo, aunque podrán reajustar parámetros como radios de giro, diseño de isletas y encuentros de calles, etc., en función de la topografía y rasantes definitivas.

8. El diseño previsto en la planta viaria del Plan Parcial para la prolongación de la actual calle Villa de Bilbao del suelo urbano del Polígono Fuente del Jarro, se entenderá compatible con la ejecución de un túnel bajo la rotonda en la intersección con la calle Ciutat de Llíria (carretera VP-6101), por lo que podrá ocuparse, total o parcialmente, la mediana prevista en el diseño del Plan Parcial.

9. Para el resto de condiciones técnicas y de cálculo requeridas para los Proyectos de Urbanización que desarrollen el presente Plan, se atenderá a lo previsto en el artículo 261 de las Normas Urbanísticas del P.G.O.U. de Paterna.

NORMAS DE EDIFICACION

CAPITULO 1º. CONDICIONES GENERALES

1. Para la ejecución de las obras de infraestructura previstas en los Proyectos de Urbanización, se estará a lo dispuesto en las Normas Urbanísticas del P.G.O.U. de Paterna.

2. Las condiciones técnicas para alcanzar la condición jurídica de solar serán las definidas en la LRAU y en las Normas Urbanísticas del Plan General, debiendo basarse en el diseño de planta viaria propuesto en el presente Plan Parcial, todo ello sin perjuicio de lo dispuesto en el art. 8.4 de estas Ordenanzas.

Para todas las zonas de calificación establecidas en el art. 4.3. de las presentes Ordenanzas, con excepción de las zonas "Industrial" y "Comercial", se aplicarán las normas de edificación, volumen y uso definidas en las Normas Urbanísticas del P.G.O.U. de Paterna para las calificaciones equivalentes. En las zonas de calificación "Industrial" y "Comercial" se aplicará el régimen de usos definido pormenorizadamente en el presente Plan Parcial.

CAPITULO 2º. CONDICIONES PARTICULARES DE LA ZONA DE CALIFICACION "INDUSTRIAL".

1. Se establece un coeficiente de edificabilidad neta sobre parcela de 1,27798 m2t/m2s. La edificabilidad total de cada parcela será el resultado de multiplicar este coeficiente por su superficie en m2. Los proyectos de edificación justificarán la edificabilidad total consumida en relación a este índice.

2. La edificabilidad de cada parcela podrá destinarse a cualquiera de los usos compatibles descritos en el art. 5 de estas ordenanzas, con las condiciones de compatibilidad allí establecidas.

3. Para la edificación en esta calificación bastará el Proyecto de Edificación sujeto a la normativa prevista en el presente Capítulo, no requiriéndose la formulación de Estudios de Detalle, salvo para los supuestos contemplados en el art. 9 de estas Ordenanzas.

 Los articulos 15, 16 y 17 quedan modificados por la Modificacion nº 1 del PP del Sector 1.

Consultalos aquí:

modificacion-1-sector1.htm

Art. 18. Condiciones de volumen y forma de los edificios.

1. El número máximo de plantas sobre rasante será de tres plantas, excepto para edificios de oficinas, hoteles y residencias, en los que se podrá alcanzar las 6 plantas.

2. Las alturas máximas de cornisa, para edificios enclavados en la zona de calificación "Industrial", se establecen en función del número de plantas:

nº de plantas altura de cornisa (en metros)

1 7.00
2 12.00
3 17,00
4 20,60
5 24,20
6 27,80
7 31,40
8 35,00

3. Las alturas de cornisa correspondientes a 7 y 8 plantas se podrán alcanzar exclusivamente a través de la formulación de los Estudios de Detalle contemplados en el art. 9 de estas Ordenanzas y para las finalidades allí previstas.

4. En edificios de una sola planta, se podrá alcanzar una altura máxima de cornisa de 17.00 m., permitiéndose entreplantas, sin limitación de superficie, que computarán dentro de la edificabilidad máxima permitida.

5. Los Estudios de Detalle quedan sujetos a las limitaciones de número máximo de alturas definidas en el art. 9.3 de estas ordenanzas en relación con el apartado 1 del presente artículo.

6. Por encima de la altura de cornisa del edificio:

Se admiten cubiertas inclinadas o de directriz curva; de realizarse éstas por encima de la máxima altura de cornisa, la cubierta no podrá situarse a más de 4,00 metros por encima de la misma.

Para el resto de cuerpos de edificación, elementos e instalaciones admisibles sobre cubierta se estará a lo dispuesto en las Ordenanzas Generales de Edificación del P.G.O.U. de Paterna.

7. Semisótanos y sótanos:

a) Se admitirán semisótanos, que no podrán situarse en las bandas de retiro a lindes laterales y frontales. Las condiciones de estos semisótanos serán las reguladas en las Normas Urbanísticas del PGOU de Paterna.

b) Se permite la construcción de sótanos bajo la totalidad del suelo calificado "Industrial".

8. Planta Baja:

La cara inferior del forjado de techo de la planta baja no podrá situarse, en ningún caso, a menos de 4.00 metros sobre la cota de origen o plano de referencia. La planta baja tendrá una altura libre mínima de 3,00 metros. Como cota de origen se tomará la media de las cotas correspondientes al punto medio de cada una de las alineaciones exteriores de la parcela. Cuando la diferencia de cotas entre el punto más y alto y más bajo de los puntos medios de las alineaciones exteriores sea superior a 2.00 m., se tomará como cota de referencia la mayor de ellas.

9. Entreplantas:

Se admitirán entreplantas en la planta baja, con una ocupación máxima del 25%, sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 4 anterior para edificios de una sola planta. La altura libre resultante no podrá ser inferior a 2.20 m. en ningún caso. La superficie de las entreplantas computará dentro de la edificabilidad máxima permitida.

10. Cuerpos y elementos salientes:

La edificación en planta primera o superiores podrá coincidir o no con la alineación de edificación de planta baja, siendo libre su composición arquitectónica y computando su edificabilidad en los términos regulados en las Normas Urbanísticas del PGOU de Paterna.

Las marquesinas, aleros, impostas, molduras, pilastras y elementos compositivos, no computarán a efectos de volumen o superficie construida máxima total, no autorizándose el vuelo de marquesinas o elementos ornamentales sobre red viaria pública.

En relación a la calificación "Industrial", se establecen las siguientes condiciones estéticas de las edificaciones y parcelas:

1. Los garajes podrán construirse en planta baja, sótano, semisótano (con las condiciones del art. 18.4. a) de estas Ordenanzas o en edificios de uso específico. Estos edificios de uso específico para aparcamientos no computarán a efectos de volumen si tienen un máximo de dos plantas sobre rasante o plano de referencia y son abiertos en su perímetro externo.

2. Las construcciones auxiliares a implantar en las parcelas privadas, como marquesinas, pérgolas, construcciones auxiliares, etc. computarán a efectos de edificabilidad cuando cuenten con cerramiento completo, con puertas. No computarán en el resto de casos. Podrán situarse aisladas o adosadas a las edificaciones principales y no podrán ocupar más de un 5% de la parcela.

3. Las construcciones desmontables no computarán a efectos de edificabilidad y ocupación de parcela, no pudiendo ocupar más de un 10% de la parcela y no se podrán situar en las bandas de retiros frontales o laterales.

5. Cada empresa dispondrá, al menos, de un contenedor. Los contenedores serán del tipo normalizado para RSU, de 1.000 l., de color verde alemán, con serigrafía del escudo del Ayuntamiento de Paterna.

La reserva mínima de aparcamiento a ubicar en parcela privada será de una plaza por cada 150 m2 de superficie construida, con independencia de las previstas en vía pública por el Plan Parcial, todo ello sin perjuicio de las mayores exigencias que pudieran derivarse de otras normativas del Plan General o de la normativa sectorial de aplicación.

CAPITULO 3º. CONDICIONES PARTICULARES DE LA ZONA DE CALIFICACIÓN "COMERCIAL".

Las parcelas edificables, en la calificación "Comercial" cumplirán las siguientes condiciones:

1. La superficie mínima de parcela edificable será de 400 metros cuadrados.
2. Todos y cada uno de sus lindes frontales serán, como mínimo de 10 m.
3. La forma de la parcela será tal que pueda inscribirse en ella un rectángulo de 10 x 15 metros, cuyo lado menor coincida con la alineación exterior.

 

Art. 25. Condiciones de volumen y forma de los edificios.

1. El número máximo de plantas sobre rasante será de tres plantas.


2. Las alturas máximas de cornisa, para edificios enclavados en esta zona de calificación , en función del número de plantas, son las siguientes:

nº de plantas altura de cornisa (en metros)

1 5,50
2 9,50
3 13,50

3. La altura de cornisa de la planta baja será, obligatoriamente, de 5,50 m. medidos a la cara inferior del forjado de techo, a fin de unificar estéticamente las fachadas a calle de los distintos locales. Como cota de referencia se tomará la del punto medio de la alineación exterior.

4. No se admite la aplicación de Estudios de Detalle para incrementar el número de plantas en la calificación "Comercial", excepto que se realice para la totalidad de la manzana a fin de concentrar la edificación total en uno o varios edificios de modo unitario. En este caso, se podrán alterar las condiciones de composición establecidas en los precedentes apartados, pero la separación a linde exterior será, como mínimo, de 5 m. Para el supuesto de remodelación mediante Estudio de Detalle, la altura máxima de cornisa se establece en función del número máximo de plantas con arreglo a la siguiente fórmula:

Hc = 5,50 + 4 Np

Siendo Hc la altura de cornisa expresada en m. y Np el número de plantas, excluida la baja, de la edificación. El número máximo de plantas resultante del Estudio de Detalle será de 5, incluida la baja.

 

5. Por encima de la altura de cornisa del edificio:

Se admiten cubiertas inclinadas o de directriz curva; de realizarse éstas por encima de la máxima altura de cornisa, la cubierta no podrá situarse a más de 4,00 metros por encima de la misma.

Para el resto de cuerpos de edificación, elementos e instalaciones admisibles sobre cubierta se estará a lo dispuesto en las Ordenanzas Generales de Edificación del P.G.O.U. de Paterna.

 

6. Semisótanos y sótanos:

a) No se admitirán semisótanos, salvo remodelación global a través de Estudio de Detalle. Las condiciones de estos semisótanos serán las reguladas en las Normas Urbanísticas del PGOU de Paterna.

b) Se permite la construcción de sótanos bajo la totalidad del suelo calificado "Comercial".

 

7. Entreplantas:

Se admitirán entreplantas en la planta baja, con una ocupación máxima del 25%. La altura libre resultante no podrá ser inferior a 2.20 m. en ningún caso. La superficie de las entreplantas computará dentro de la edificabilidad máxima permitida.

 

8. Cuerpos y elementos salientes:

La edificación en planta primera o superiores podrá coincidir o estar retirada de la alineación de edificación de planta baja, siendo libre su composición arquitectónica y computando su edificabilidad en los términos regulados en las Normas Urbanísticas del PGOU de Paterna.

Las marquesinas, aleros, impostas, molduras, pilastras y elementos compositivos, no computarán a efectos de volumen o superficie construida máxima total, no autorizándose el vuelo de marquesinas o elementos ornamentales sobre red viaria pública.

 

Art.26. Condiciones estéticas de la edificación

En relación a la calificación "Comercial", se establecen las siguientes condiciones estéticas de las edificaciones y parcelas:

a) Los paramentos de fachada recayentes a vía pública, así como los paramentos laterales y/o medianeros deberán tratarse con calidad resultante de obra terminada.

b) Las construcciones auxiliares e instalaciones complementarias, deberán ofrecer asimismo, un nivel de acabado digno y que no desmerezca de la estética del conjunto.

c) Los espacios libres de edificación deberán tratarse en su conjunto de tal manera que las áreas que no queden pavimentadas se completen con elementos de jardinería y de mobiliario urbano, debiendo tratarse las medianeras colindantes que pudiesen quedar vistas como consecuencia del retiro de fachada desde la alineación exterior.

4. En caso de utilizarse cubierta inclinada o de directriz curva, el frente de fachada se dispondrá de tal forma que dicha cubierta queda oculta desde la vía pública, o integrada adecuadamente en la composición de fachada.

1. Los garajes podrán construirse en planta baja, sótano, o en edificios de uso específico. Estos edificios de uso específico para aparcamientos no computarán a efectos de volumen si tienen un máximo de dos plantas sobre rasante o plano de referencia y son abiertos en su perímetro externo.

2. Las construcciones auxiliares a implantar en las parcelas privadas, como marquesinas, pérgolas, construcciones auxiliares, etc. computarán a efectos de edificabilidad cuando cuenten con cerramiento completo, con puertas. No computarán en el resto de casos. Podrán situarse aisladas o adosadas a las edificaciones principales y no podrán ocupar más de un 5% de la parcela.

4. El cerramiento a linde lateral de las parcelas no podrá tener una altura maciza superior a 1 m., debiendo ser el resto del cerramiento, de existir, de altura no superior a 3 m. totales y diáfano a partir de 1 m. de altura. El espacio de retiro obligatorio de 5 m. desde la alineación exterior podrá vallarse exclusivamente con reja de hasta 1 m. de altura o seto vegetal, tanto en su linde frontal como lateral.