¡¡AVISO IMPORTANTE SOBRE ESTE DOCUMENTO!!
"El texto que aparece en este documento es la normativa vigente, siendo transcripción del original publicado en los boletines oficiales referidos, teniendo validez el texto publicado en dichos boletines.
En caso de discrepancia entre el texto que se expone a continuación y la publicación oficial, tiene validez ésta última."
MODIFICACIÓN PUNTUAL Nº 1
DE LAS ORDENANZAS DEL PLAN PARCIAL DEL SECTOR Nº 9 DE PATERNA
INDICE:
a) Antecedentes.
b) Información institucional.
a) Modificación de Ordenanzas y Justificación de la solución adoptada.
b) Estudio comparativo de las condiciones de edificabilidad.
La presente Modificación Puntual del Plan Parcial del Sector nº 9 del Plan General de Ordenación Urbana de Paterna, ha sido elaborada, en octubre de 2004:
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Directores del Equipo: |
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ABOGADO URBANISTA
JOSÉ MIGUEL PÉREZ ABELLÁN |
ARQUITECTO
JUAN JOSÉ MURRIA BAU |
I.- MEMORIA INFORMATIVA
El Plan General de Ordenación Urbana de Paterna fue aprobado definitivamente el 15 de noviembre de 1990 por la Comisión Territorial de Urbanismo y publicado en el Diario Oficial de la Generalitat Valenciana el 8 de diciembre de ese mismo año.
Dicho Plan General delimita varios sectores en suelo urbanizable entre los que se encuentra el Sector nº 9 de uso Industrial.
En desarrollo de dicho planeamiento se redactó el Plan Parcial del citado Sector que, tramitado conforme al oportuno procedimiento legalmente establecido, fue aprobado definitivamente por el Pleno de la Corporación en sesión celebrada el día 29 de enero de 2004. Dicha aprobación fue condicionada al otorgamiento de la oportuna Cédula de Urbanización por la Consellería de Territorio y Vivienda.
Expedida dicha Cédula por la Consellería competente en urbanismo, el 27 de mayo del mismo año, se entiende, que desde dicha fecha, el Plan Parcial del Sector nº 9 aprobado por el Pleno del Ayuntamiento de Paterna el 29 de enero de 2004 es definitivo.
A través del presente documento se intenta llevar a cabo una modificación de las ordenanzas establecidas en el Plan Parcial del Sector nº 9.
En concreto se trata de adaptar las condiciones de edificabilidad a las necesidades de la industria y uso terciario actual, mejorando de este modo la ordenación pormenorizada establecida en dicho planeamiento.
Con dicho cambio se pretende que en el Sector nº 9 se implante un nuevo modelo de gran industria beneficiosa para el interés general del municipio de Paterna.
Según la legislación urbanística valenciana, vigente en la actualidad, los cambios de planeamiento deben incluir la misma documentación que el plan al que modifican. No obstante, dada la puntualidad de la modificación que se opera a través del presente documento y su limitado alcance nos remitimos, en cuanto a información se refiere, al Plan Parcial del Sector nº 9 y en su defecto al propio Plan General de Ordenación Urbana de Paterna.
Especial consideración requiere la normativa existente en cuanto a la modificación de los Planes establecida en la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística 6/1994 y en el Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana, aprobado por Decreto 201/1998, de 15 de diciembre, de entre cuyos artículos destacamos los siguientes:
CAPÍTULO IV (LEY REGULADORA DE LA ACTIVIDAD URBANÍSTICA)
Los cambios en el planeamiento
"Artículo 55. Revisiones y modificaciones de los Planes
Uno. El cambio o sustitución de determinaciones en los Planes y Programas exige cumplir el mismo procedimiento legal previsto para su aprobación. Se exceptúan de esta regla las modificaciones autorizadas conforme a los artículos 12.E) o 54 de esta Ley y las que se produzcan por aplicación del artículo 20 de la Ley del Suelo No Urbanizable 4/1992, así como las que el propio Plan permita efectuar mediante Estudio de Detalle de aprobación municipal.
Dos. Las determinaciones cuyo objeto sea realizable mediante una o varias Declaraciones de Interés comunitario de las reguladas en la Ley del Suelo No Urbanizable, se aprobarán conforme a ésta, evitando establecerlas mediante modificaciones parciales de los Planes.
Tres. Toda alteración de la ordenación establecida por un Plan que aumente el aprovechamiento lucrativo privado de algún terreno o desafecte el suelo de destino público, deberá contemplar las medidas compensatorias precisas para mantener la proporción y calidad de las dotaciones públicas previstas respecto al aprovechamiento, sin aumentar éste en detrimento de la mejor realización posible de los estándares legales de calidad de la ordenación.
Cuatro. La modificación del plan que conlleve diferente calificación o uso urbanístico de las zonas verdes o espacios libres anteriormente previstos, requiere previo informe favorable del Consejo Superior de Urbanismo.
Cinco. Las modificaciones de Plan que clasifiquen como suelo urbano o urbanizable el que previamente fuera no urbanizable deben cumplir lo dispuesto en los números 1 y 3 de este mismo artículo y garantizar rigurosamente, con medidas análogas a las previstas en el artículo 30.2 la especial participación pública en las plusvalías que generen.
Seis. La modificación de planeamiento que venga a legalizar actuaciones urbanísticas irregulares exige previo informe favorable del Consejo Superior de Urbanismo y que la nueva ordenación satisfaga los principios rectores de la actividad urbanística, así como los estándares legales de calidad de la ordenación.
Siete. Los Planes calificarán como suelo dotacional las parcelas cuyo destino efectivo precedente haya sido el uso docente o sanitario, salvo que, previo informe de la Consellería competente por razón de la materia, se justifique que es innecesario destinar el suelo a dichos fines, en cuyo caso se destinará a otros usos públicos o de interés social"
TÍTULO SEGUNDO DEL REGLAMENTO DE PLANEAMIENTO DE LA COMUNIDAD VALENCIANA
"CAPÍTULO V: LOS CAMBIOS DE PLANEAMIENTO"
"Artículo 76. Norma general.
Para aprobar planes que modifiquen el planeamiento anteriormente aprobado por la Administración de la Generalitat, se exigirá que las nuevas soluciones propuestas para la red estructural o primaria de reservas de suelo dotacional mejoren su capacidad o funcionalidad y cumplan las necesidades y los objetivos considerados en el Plan General.
Artículo 77. Reclasificación de suelo no urbanizable.
1. Las modificaciones de Plan que clasifiquen como suelo urbano o urbanizable el que previamente fuera no urbanizable deben garantizar rigurosamente, con medidas análogas a las previstas en el artículo 30.2 de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, la especial participación pública en las plusvalías que generen.
2. La reclasificación de suelo no urbanizable exige Estudio y Declaración de su Impacto Ambiental, efectuada por órgano competente conforme a la legislación aplicable.
3. La reclasificación excepcional de suelo no urbanizable común como suelo urbano, incluso mediante Plan de Reforma Interior de mejora, sólo será admisible para complementar mediante Actuaciones Aisladas o Integradas la urbanización parcialmente existente en manzanas o pequeñas unidades urbanas equivalente donde, al menos, alguna de sus parcelas características ya sea solar.
En todo caso se observarán los estándares de calidad urbana para zonas de borde regulados en el Anexo de este Reglamento.
Artículo 78. Cumplimiento de estándares.
Todas las variaciones de la ordenación urbanística respetarán los estándares de calidad urbana aplicables en cada cado según las previsiones del Anexo de este Reglamento.
La nueva ordenación debe justificar expresa y concretamente cuales son sus mejoras para el bienestar de la población y fundarse en el mejor cumplimiento de los principios rectores de la actividad urbanística y de los estándares legales de calidad de la ordenación definidos en el Capítulo III del Título I.
Artículo 79. Documentación.
1. Las modificaciones parciales de cualquier Plan que afecten a al clasificación del suelo o al destino público de este, deben comprender la documentación prevista en el artículo 85 de este Reglamento. Si afectan a la ordenación del volumen edificable deberán incorporar, para toda la manzana afectada y su entorno visual, las perspectivas y los planos de ordenación propios de un Estudio de Detalle.
2. Cualquier instrumento de planeamiento que modifique parcialmente las determinaciones de otro anterior deberá acompañar un documento de refundición que refleje tanto las nuevas determinaciones como las que queden en vigor, a fin de reemplazar la antigua documentación.
En los casos que, por no existir sector delimitado, se tome en consideración, a los efectos del cómputo de estándares conforme al anexo de este Reglamento, un área virtual delimitada según el art. 17 del mismo. La modificación deberá incorporar su representación gráfica en el documento de refundición".
II.- MEMORIA JUSTIFICATIVA
La presente propuesta de modificación de las ordenanzas tiene por objeto ajustar y mejorar la ordenación pormenorizada prevista para el Sector nº 9 delimitado por el Plan General de Ordenación Urbana de Paterna y ordenado por el Plan Parcial del mismo nombre.
Se trata de llevar a cabo una reforma en las condiciones de edificabilidad de las parcelas con el fin de adaptarlas a un nuevo modelo de industria muy beneficioso para el interés público.
Esta modificación, por lo tanto, no afecta ni modifica la ordenación estructural del planeamiento vigente, pues afecta únicamente a la ordenanzas establecidas por el Plan Parcial del Sector nº 9 del Plan General del municipio de Paterna.
La finalidad que se persigue mediante este reajuste, consiste en mejorar la integración del espacio ya edificado, así como de las nuevas industrias que allí se instalen potenciando de este modo la actividad económica del municipio. Todo ello como consecuencia de la actual demanda de un suelo industrial óptimo y adecuado.
Las determinaciones que se complementan a través del instrumento de planeamiento y régimen urbanístico propuesto, consisten fundamentalmente en:
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Parámetros Urbanísticos (art. 8.2) |
Plan Parcial |
Modificación Puntual de Ordenanzas |
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Relativos a la manzana y vial |
Definidas en el plano de Calificación y destinos urbanísticos |
Se mantienen |
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Relativos a la parcela |
* Superficie mínima: Manzanas m1, m2, m4 y m5: 500 m2 Manzana m3: 14.000 m2 * Distancia lindes frontales: 15 m. * Forma de parcela: posibilidad de inscripción de un círculo de 15 m. de diámetro |
Se mantienen y mejoran: - Se admitirán las nivelaciones de las parcelas sobre la cota establecida mediante muros de contención. - Se permiten viales en el interior de las parcelas. |
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Relativos a la posición |
* Ocupación: Plano O-1: Calificación y destinos urbanísticos * Distancia mínima a lindes y viario * Ocupación máxima |
Se mantienen |
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Relativos al volumen y forma |
* Tolerancia de alturas: A través de estudio de detalle se podrá incrementar hasta 8 plantas con altura máxima de cornisa de 25,80 m. * Por encima de la altura de cornisa se permiten elementos de cubierta, … |
*A través de estudio de detalle hasta 20 plantas con altura máxima de cornisa de 75 m. * Por encima de la altura de cornisa se permiten elementos de cubierta,.. con límite de altura de 10 m. |
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Cerramientos de parcelas |
* En frentes de parcela recayentes a vial público o zona verde: elemento vegetal o de cerrajería hasta una altura máxima de 2,50 m. * En lindes de parcela estarán formados por elementos de obra opacos que no excederán de 1,25 m. |
* Tanto en linde como al frente la altura máxima será de 2.50 m. * Se admiten muros de contención resultantes de nivelaciones de parcela con altura máxima: Frente parcela: 5,50 m. resto; 7m. |
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Gestión y Ejecución Sector nº 9 |
Plan Parcial |
Modificación Puntual de Ordenanzas |
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Estudios de Detalle (art. 16) |
Redacción conforme LRAU y RPCV para: - creación de viales interiores … - Incremento de nº de plantas hasta 8 con una altura máxima de cornisa de 25,8 m. |
Redacción para: - creación de viales interiores… - Incremento de nº de plantas hasta 20 con altura máxima de cornisa de 75,00 m. |
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Transferencias aprovech. (art. 17) |
(…) En ningún caso se superará la altura máxima permitida por el Plan parcial que es de 8 alturas. |
(…) En ningún caso se superará la altura máxima permitida por el Plan parcial que es de 20 alturas. |
III.- ANEXO: ORDENANZAS
CAPÍTULO 4: CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD
Art. 8.- Normas de edificación parcelas industriales.
8.2. Parámetros urbanísticos
Relativos a las parcelas.
Se añaden los párrafos siguientes:
Se admitirán las nivelaciones de las parcelas sobre la cota establecida de rasantes, mediante muros de contención para la implantación de las industrias.
Se permiten los viales en el interior de las parcelas.
Relativos al volumen y forma.
Tolerancia de alturas
El párrafo referente a la tolerancia de alturas queda redactado así:
Se admitirá una tolerancia de tres planteas inferiores a la máxima autorizada. A través de la formulación de estudios de detalle se podrá incrementar el número de plantas hasta 20 platas, siendo la altura máxima de cornisa de 75 m.
Construcciones por encima de la altura de cornisa del edificio
Este punto queda redactado de la siguiente forma:
Se permiten elementos sobre la altura de cornisa tales como elementos de cubierta, instalaciones, chimeneas, etc… con una limitación de altura de 10m. sobre la altura de cornisa establecida.
A efectos de medición de la altura de cornisa se determinará en el centro de la fachada, a partir de la rasante de la acera en ese punto.
8.4 Cerramientos de parcela.
Se sustituye la redacción de la totalidad del artículo quedando así:
Los cerramientos de parcela, tanto al linde como al frente, serán de 2.50 m.
Se admiten, como cerramiento de parcela, los muros de contención resultantes de las nivelaciones de las parcelas, en cualquier caso las alturas máximas serán:
Frente de parcela 5,50 m.
Cerramientos a lindes 7,00 m.
CAPÍTULO 8: GESTIÓN Y EJECUCIÓN DEL SECTOR
Art. 16.- Estudios de detalle.
Se incrementa el número de plantas a edificar hasta 20 y la altura máxima de cornisa hasta 75,00 m.
Art. 17.- Transferencias de aprovechamiento.
El último párrafo del artículo queda modificado en cuanto al número máximo de alturas, que como queda definido en el Art. 16 son 20.
ANEXO A LAS ORDENANZAS
ANEXO 1
En las zonas verdes y de equipamientos se podrán instalar grupos electrógenos provisionales por un período máximo de tres años.
IV.- ANEXO II: TEXTO REFUNDIDO
Tras la modificación expuesta anteriormente los artículos afectados por la modificación quedarían redactados de la siguiente forma:
(Con el fin de diferenciar cuáles han sido las variaciones introducidas se remarcan con letra negrita los cambios introducidos y con letra cursiva los textos que han sido sustituidos).
CAPÍTULO 4: CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD
Art. 8.- Normas de edificación parcelas industriales.
8.1. (…)
8.2. Parámetros urbanísticos
Relativos a la manzana y el vial.
Las alineaciones de los viales son las que vienen definidas en el plano de Calificación y destinos urbanísticos. La ordenación en parcela será por edificación abierta o adosado a lindes de parcela.
Relativos a las parcelas.
Manzanas m_1, m_2, m_4, m_5 500 m2
Manzanas m_3 14.000 m2
Mejora introducida por la presente Modificación Puntual:
Se admitirán las nivelaciones de la parcelas sobre la cota establecida de rasantes, mediante muros de contención para la implantación de las industrias.
Se permiten los viales en el interior de las parcelas.
Relativos a la posición.
Manzanas m_1, m_2, m_4, m_5
Distancia mínima viario 5 metros.
Distancia mínima lindes parcela 0 metros.
Manzanas m_3
Distancia mínima viario 5 metros.
Distancia mínima lindes parcela 3 metros.
Se podrá ocupar el espacio de separación a lindes de parcela y viario con las rampas de acceso a sótanos y construcciones auxiliares necesarias para el funcionamiento de la actividad o instalaciones de suministros, limitándose a una ocupación máxima de 50 m2, en una única planta, con altura máxima 3 metros.
Manzanas m_1, m_2, m_4, m_5 90%
Manzanas m_3 60%
Relativos al volumen y forma.
Manzanas m_1, m_2, m_5 1,8462 m2t/m2s.
Manzanas m_4 1,3726 m2t/m2s.
Manzanas m_3 0,6863 m2t/m2s.
La altura reguladora se establecerá con arreglo a la siguiente fórmula:
Hc = 4,80 + 3,00 Np
Siendo Hc la altura de cornisa máxima expresada en metros y Np el número de plantas a edificar sobre la baja (es decir el señalado en los planos menos uno).
En las edificaciones con destino industrial o similar, la altura máxima será 13,80 m., independientemente del número de plantas.
Nueva redacción dada por la presente Modificación Puntual:
Se permiten elementos sobre la altura de cornisa tales como elementos de cubierta, instalaciones, chimeneas, etc… con una limitación de altura de tres metros sobre la altura de cornisa establecida. (Redacción actual establecida en el Plan Parcial).
Nueva redacción dada por la presente Modificación Puntual:
Se permiten elementos sobre la altura de cornisa tales como elementos de cubierta, instalaciones, chimeneas, etc… con una limitación de altura de 10 metros sobre la altura de cornisa establecida.
A efectos de medición de la altura de cornisa se determinará en el centro de la fachada, a partir de la rasante de la acera en ese punto.
Se podrán construir semisótanos, considerándose como tal aquellos en que la cara superior del pavimento situado sobre el forjado de planta baja esté situado a una cota igual o superior a 1 metro respecto a la rasante oficial.
Tanto los sótanos como semisótanos no computarán a efectos de la edificabilidad máxima.
El trazado de las redes de saneamiento del Plan no considera los desagües de planta cuya cota sea inferior a la línea de rasante.
8.3. Aparcamientos.
Deberá establecerse una plaza de aparcamiento por cada 100 metros cuadrados de construcción. Serán de aplicación las prescripciones técnicas establecidas en las normas de Habitabilidad y Diseño de la Comunidad Valenciana relativas a las condiciones de los aparcamientos.
8.4. Cerramientos de parcela.
Se construirán de acuerdo con las siguientes características:
Nueva redacción dada por la presente Modificación Puntual:
Frente de parcela 5,50 metros
Cerramientos a lindes 7,00 metros
CAPÍTULO 8: GESTIÓN Y EJECUCIÓN DEL SECTOR
Art. 16.- Estudios de detalle.
Se permite la redacción de estudios de detalle con los objetivos establecidos en el art. 26 de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística y el art. 100 del Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana.
A su vez, entre el objeto de los estudios de detalle se incluye:
Nueva redacción dada por la presente Modificación Puntual:
Art. 17.- Transferencias de aprovechamiento.
Se podrán redactar modificaciones del Plan Parcial con la finalidad de transferir edificabilidad entre las parcelas.
El coeficiente de edificabilidad neto sobre parcela podrá reducirse hasta el límite de 0,5 m2t/m2s trasvasándose edificabilidad hacia otra u otras parcelas ubicada en diferentes manzanas. Estos trasvases de edificabilidad deberán ser tramitados y aprobados como modificaciones puntuales del Plan Parcial en las que se justifique el cumplimiento de estos límites con las condiciones exigidas en los apartados siguientes.
Los trasvases de edificabilidad previstos ene. Apartado anterior mediante modificación puntual de Plan Parcial deberán realizarse entre parcelas que, en el momento del inicio de su trámite, pertenezcan a un mismo titular registral, que deberá ser el promotor o refrendar dicha modificación de Plan Parcial. Cuando se trate de parcelas de distintos titulares registrales, se requerirá acuerdo entre ambos en escritura pública que se acompañará a la solicitud de modificación puntual de Plan Parcial.
Los promotores de modificaciones de planeamiento que permitan el trasvase de edificabilidad entre parcelas estarán obligados a acompañar a la documentación que se aporte en dicha propuesta de modificación, plano de la distribución volumétrica a realizar sobre las parcelas objeto de las transferencias.
En ningún caso se superará la altura máxima permitida por el Plan Parcial, que es de 8 alturas, posibilitándose en el documento de modificación del Plan incluir la modificación de las alturas de la edificación conforme al criterio establecido para la redacción de los estudios de detalle. (Redacción actual establecida por el Plan Parcial)
Nueva redacción dada por la presente Modificación Puntual:
En ningún caso se superará la altura máxima permitida por el Plan Parcial, que es de 20 alturas, posibilitándose en el documento de modificación del Plan incluir la modificación de las alturas de la edificación conforme al criterio establecido para la redacción de los estudios de detalle.
ANEXO A LAS ORDENANZAS
ANEXO 1
En las zonas verdes y de equipamiento se podrán instalar grupos electrógenos provisionales por un período máximo de tres años.
Paterna, 25 de Octubre de 2004