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PLAN PARCIAL SECTOR 5
SUELO URBANIZABLE (UP-I-12-108 Y UP-IV-31-103)
PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA
- SEGUNDO TEXTO REFUNDIDO –
PLAN PARCIAL SECTOR 5 (UP-I-12-108 Y UP-IV-31-103)
PLAN GENERAL ORDENACIÓN URBANA - PATERNA
- SEGUNDO TEXTO REFUNDIDO -
ANTECEDENTES URBANÍSTICOS
El Plan General de Ordenación Urbana de Paterna, aprobado definitivamente el 15 de noviembre de 1990 por la Comisión Territorial de Urbanismo, define el Sector 5 como Suelo Urbanizable Programado, abarcando dos zonas con distinta calificación urbanística (UP-I-12-108 y UP-IV-31-103).
El Plan Parcial que desarrolla el Sector 5, se formuló, junto con el documento de Homologación Modificativa, como documento integrante del Programa de Actuación Integrada para la ejecución del citado Sector, todo ello a instancia de la Mercantil Inmobiliaria Guadalmedina, S.A:.
El Ayuntamiento de Paterna en sesión Plenaria de fecha 25 de Febrero de 1999, aprobó el Programa formulado, y consecuentemente el Plan Parcial, quedando condicionada dicha aprobación a la modificación de algunas determinaciones de la Ordenación y Normas Urbanísticas del Plan.
Por Resolución adoptada por el Director General de Urbanismo y Ordenacion Territorial , de fecha 22 de diciembre de 1999, se aprobó definitivamente la Homologación y Plan Parcial del Sector 5.
Posteriormente , al objeto de regoger la inquietud manifestada por el Ayuntamiento de Paterna , respecto de la conservación de la mayor parte de la zona boscosa existente en el linde Noroeste del ámbito ordenado, se formuló una nueva modificación planeamiento parcial, relativo al Sector 5.
Resulta, pues, necesario, en virtud de lo dispuesto en el artículo 28 de la Ley 6/94, de la Generalitat Valenciana, Reguladora de la Actividad Urbanística, la redacción de un Texto de Refundición que refleje tanto las nuevas determinaciones como las que quedan en vigor del documento original.
Valencia, Junio de 2001
EL ARQUITECTO:
FDO.: JOSE SEGARRA RAIMUNDO
PLAN PARCIAL SECTOR 5 (UP-I-12-108 Y UP-IV-31-103)
PLAN GENERAL ORDENACIÓN URBANA - PATERNA
SEGUNDO TEXTO REFUNDIDO
ÍNDICE
I.- MEMORIA.
CAPITULO 1.- INFORMACIÓN URBANÍSTICA.
1.1.- IDENTIFICACIÓN DEL PLAN PARCIAL.
1.2.- CARACTERÍSTICAS DE LOS TERRENOS.
1.3.- USOS DEL SUELO Y EDIFICACIONES EXISTENTES.
1.4.- INFRAESTRUCTURAS EXISTENTES.
1.4.1.- Red de abastecimiento de agua.
1.4.2.- Red de saneamiento.
1.4.3.- Red de energía eléctrica.
1.4.4.- Red de gas natural.
1.4.5.- Red de telefonía.
1.5.- ESTRUCTURA DE LA PROPIEDAD DEL SUELO.
1.6.- CONEXIONES CON EL ENTORNO
CAPITULO 2.- MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN.
2.1.- ADECUACIÓN DE LA ORDENACIÓN A LAS DIRECTRICES DE RANGO SUPERIOR.
2.1.1.- Generalidades.
2.1.2.- Ámbito territorial.
2.1.3.- Plazos de ejecución.
2.1.4.- Régimen urbanístico.
2.1.5.- Otras determinaciones del Plan General.
2.2.- OBJETIVOS Y CRITERIOS DE LA ORDENACIÓN.
2.3.- JUSTIFICACIÓN DE LA PROPUESTA.
2.4.- JUSTIFICACIÓN DE LA SOLUCIÓN ADOPTADA.
2.5. JUSTIFICACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LAS DETERMINACIONES LEGALES DE LA PROPUESTA.
2.5.1.- Usos pormenorizados y delimitación de zonas.
2.5.2.- Unidades de ejecución.
2.5.3.- Área de reparto y aprovechamiento.
CAPITULO 3.- ANEXOS MEMORIA.
Anexo nº 1.- Cuadros resumen.
Anexo nº 2.- Régimen urbanístico y cálculo de standares en relación con los arts. 19 y 22 de la L.R.A.U.
II.- ORDENANZAS REGULADORAS
CAPITULO 1.- DISPOSICIONES PRELIMINARES.
1.1.- ÁMBITO DE APLICACIÓN.
1.2.- NORMAS COMPLEMENTARIAS.
1.3.-. VIGENCIA.
1.4.- OBLIGATORIEDAD.
1.5.- CONTENIDO EN INTERPRETACIÓN DEL PLAN PARCIAL.
1.6.- PUBLICIDAD.
CAPITULO 2.- TERMINOLOGÍA.
2.1.- Condiciones de la parcela.
2.1.1.- Parcela.
2.1.2.- Parcela Mínima.
2.1.3.- Unidad Urbana.
2.1.4.- Lindes.
2.1.5.- Alineaciones.
2.1.6.- Línea de Edificación.
2.1.7.- Rasantes.
2.1.8.- Distancia a Lindes.
2.1.9.- Retranqueo.
2.1.10.-Profundidad Edificable,
2.1.11.- Superficie Ocupable.
2.1.12.- Coeficiente de Ocupación.
2.1.13.- Superficie Libre de Parcela.
2.1.14.- Superficie Construida por Planta.
2.1.15.- Superficie Construida Total.
2.1.16.- Superficie Util.
2.1.17.- Edificabilidad.
2.1.18.- Coeficiente de Edificabilidad.
2.1.19.- Coeficiente de Edificabilidad Global.
2.1.20.- Coeficiente de Edificabilidad Neta.
2.2.- Condiciones de volumen y forma de los edificios.
2.2.1.- Altura del Edificio.
2.2.2.- Criterios por establecimiento de la cota de referencia.
2.2.3.- Altura de Cornisa.
2.2.4.- Altura de Coronación.
2.2.5.- Altura Total.
2.2.6.- Altura en Número de Plantas.
2.2.7. Altura Máxima.
2.2.8.- Planta.
2.2.9.- Planta Baja.
2.2.10. Planta de Piso.
2.2.11. Planta de Terraza o Azotea.
2.2.12. Cota de Planta de Piso.
2.2.13. Altura de Planta.
2.2.14. Altura Libre de Planta.
2.2.15. Planta de Sótano.
2.2.16. Planta Semisótano.
2.2.17. Ático.
2.2.18. Saliente o Vuelo.
2.2.19. Entrante.
2.2.20. Edificación Aislada.
2.2.21. Edificación Abierta.
2.3.- Condiciones funcionales de los edificios.
2.3.1.- Local.
2.3.2.- Pieza Habitable.
2.3.3.- Local Exterior.
2.3.4.- Patio de Luces.
2.3.5.- Patio de Ventilación.
2.4.- Régimen y usos del suelo.
2.4.1.- Calificación del Suelo.
2.4.2.- Parcela.
2.4.3. Zona.
2.4.4. Uso Dominante.
2.4.5.- Uso Compatible.
2.4.6. Uso Complementario.
2.4.7.- Uso Incompatible.
2.4.8.- Uso Residencial.
2.4.9.- Uso Terciario.
2.4.10.Uso Industrial.
2.4.11.- Uso Dotacional.
2.4.12.- Uso de Aparcamiento.
CAPITULO 3.- REGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO.
3.1.- CALIFICACIÓN DEL SUELO.
3.1.1.- Uso dominante.
3.1.2.- Usos compatibles.
3.1.3.- Usos complementarios.
3.1.4.- Usos incompatibles.
3.2.- DESARROLLO DEL PLAN PARCIAL.
3.2.1.- Programas para el Desarrollo de Actuaciones Integradas.
3.2.2.- Proyectos de Urbanización.
3.2.3.- Proyecto de Reparcelación.
3.2.4.- Proyectos de Parcelación.
3.2.5.- Estudios de Detalle.
3.2.6.- Proyectos de Edificación.
3.2.7.- Instrumentos de Gestión.
3.4.- REGIMEN GENERAL.
3.4.1.- Ejecución del Plan.
3.4.2.- Obligaciones de los propietarios.
3.4.3.- Condiciones para el ejercicio de la facultad de edificar.
CAPITULO 4.- NORMAS DE EDIFICACIÓN.
4.1.- NORMAS GENERALES DE EDIFICACIÓN.
4.2.- ÁMBITO.
4.3.- USOS.
4.3.1.- Uso dominante.
4.3.2.- Usos compatibles.
4.3.3.- Usos complementarios.
4.3.4.- Usos incompatibles.
4.4.- CONDICIONES DE LA PARCELA Y LA EDIFICACIÓN PARA USO
RESIDENCIAL.
4.4.1.- Condiciones de la parcela.
4.4.2.- Condiciones de la edificación.
4.4.3.- Condiciones funcionales de la edificación.
4.5.- NORMAS DE EDIFICACIÓN DE PARCELAS PARA USOS DOTACIONALES.
4.5.1.- Condiciones generales.
4.6.- DOTACIÓN DE APARCAMIENTO
DISPOSICIÓN DEROGATORIA.
III.- PLANOS.
1.- PLANO DE SITUACIÓN
2.- INFORMACIÓN - DELIMITACIÓN DE SECTOR.
3.- INFORMACIÓN - PLANO PARCELARIO.
4.- INFORMACIÓN - PLANO CATASTRAL.
5.- INFORMACIÓN PLANO TOPOGRÁFICO.
6.- INFRAESTRUCTURAS EXISTENTES.
7.- ORDENACIÓN - CALIFICACIÓN DEL SUELO Y ESTRUCTURA URBANA.
8.- ORDENACIÓN - GESTIÓN URBANÍSTICA.
9.- ORDENACIÓN Y PARCELARIO.
10.- ORDENACIÓN - RED VIARIA.
11.- RED VIARIA - ALINEACIONES Y RASANTES.
13.- PLANO DE ORDENACION DEL SECTOR Y TERRENOS COLINDANTES.
I.- MEMORIA
CAPITULO 1.- INFORMACIÓN URBANÍSTICA.
CAPITULO 1.- INFORMACIÓN URBANÍSTICA.
El presente Plan Parcial desarrolla el Sector 5 del Suelo Urbanizable Programado del Plan General de Ordenación Urbana de Paterna, aprobado definitivamente el 15 de noviembre de 1990 por la Comisión Territorial de Urbanismo.
El Sector delimitado por el Plan General abarca dos zonas, UP-I-12-108 y UP-IV-32.103, con distinta calificación urbanística, ocupando la segunda una franja de 30 m. de anchura, inmediata al límite del término municipal con el de Godella.
1.2. CARACTERÍSTICAS DE LOS TERRENOS.
Los terrenos que definen el ámbito de planeamiento parcial se encuentran situados junto al extremo N.E. del término municipal de Paterna, en las proximidades de los núcleos urbanos de Godella y Burjasot, lindando por el Norte con el Término municipal de Godella, por el Sur con la carretera de Valencia-Liria por Burjasot CV-3103, antigua C-234, por el Este con el Sector 4 del Suelo Urbanizable y por el Oeste con el paso elevado de la carretera de Paterna a Godella VV-6064.
La configuración topográfica básica del Sector se adapta a la de una ladera que desde el límite de término municipal, al Norte, con una cota de 85 m., desciende en dirección Suroeste, primero de forma abrupta con pendiente que supera el 20%, llegando hasta pendientes del 40%, para suavizarse en la zona Sur, lindante con la CV-3103, con pendientes inferiores al 10%, hasta la cota 48 m., en el límite Sur.
1.3. USOS DEL SUELO Y EDIFICACIONES EXISTENTES.
La mayor parte de la superficie del Sector, está conformada por terreno natural con ciertas concentraciones de arboledas, pinos en su totalidad y algunas especies de secano como algarrobo.
En su extremo Este, existen una nave destinada a almacén y unas manzanas de viviendas construidas en precario, no contando ambas instalaciones con los mínimos servicios urbanos que garanticen su habitabilidad.
El resto del ámbito no registra uso específico, ya que tanto el uso agrícola como el de la localización del polvorín militar, que con anterioridad se situaban en la zona, se han abandonado definitivamente.
1.4. INFRAESTRUCTURAS EXISTENTES.
1.4.1. RED DE ABASTECIMIENTO DE AGUA.
Existe una red subterránea de abastecimiento de agua Æ 400, que discurre paralelamente a la traza de la carretera de Valencia-Liria (CV-3102) exterior al ámbito de planeamiento.
1.4.2. RED DE SANEAMIENTO.
Existe un colector general, que discurre paralelamente a la traza de la CV-3103, exterior al ámbito del presente Plan Parcial y que vierte al colector Azarbe en el término de Burjasot.
1.4.3. RED DE ENERGIA ELECTRICA.
Existe una red de media tensión en tendido aéreo, que atraviesa el ámbito del Sector en la zona NE.
1.4.4. RED DE TELEFONÍA.
Existe una red de telefonía paralela a la traza de la carretera CV-3103, exterior al Sector objeto del presente Plan Parcial.
1.4.5. RED DE GAS NATURAL.
Existe una tubería de media presión Æ 160 que discurre, de igual forma, exterior al Sector, paralela a la traza de la carretera CV-3103.
De todo lo expresado anteriormente, se deduce que la implantación de los servicios mencionados y las conexiones con las redes existentes, es posible dada la proximidad de dichas redes, quedando garantizada la extensión de las mismas.
1.5. ESTRUCTURA DE LA PROPIEDAD DEL SUELO.
El área delimitada como Sector, en el Plano de "DELIMITACIÓN SECTORIAL" del Plan Parcial aprobado, es la recogida en el Plan General de Ordenación Urbana de Paterna.
El Sector, según reciente medición tiene una superficie de 120.517 m².
El Proyecto de Reparcelación relativo al Sector, fue aprobado por la Comisión de Gobierno del Ayuntamiento, en sesión ordinaria de fecha 22/09/2.000.
Como consecuencia de la Reparcelación, la propiedad del suelo está dividida en un total de 10 parcelas con superficies que oscilan entre 2.913 m² y 5.476 m², de uso y dominio privado, y 5 parcelas de uso y dominio público, que conforman las dotaciones del Plan, que oscilan entre 5.600 m², para uso escolar y 52.165,73 para Parque Público.
La distribución parcelaria viene reflejada en el Plano Parcelario de la presente modificación de Plan Parcial y en el cuadro de propietarios siguiente, dónde se indica el nº de parcela, las superficies de las mismas, y el coeficiente de participación sobre la total superficie del ámbito de planeamiento.
Esta relación de propietarios tiene carácter provisional, y habrá de ser ratificada con los correspondientes títulos de propiedad, y medida con precisión sobre el terreno a la hora de efectuar el reparto de beneficios y cargas en el o los proyectos de reparcelación que se redacten.
RELACIÓN DE PROPIETARIOS Y PARCELAS AFECTADAS.
USO Y DOMINIO PRIVADO
PARC. Nº SUPERFICIE(M²) % PROPIETARIO
1 6.809,81 5,66 INMOBILIARIA GUADALMEDINA S.A.
2 3.014,82 2,50 INMOBILIARIA GUADALMEDINA S.A.
3 3.012,60 2,49 INMOBILIARIA GUADALMEDINA S.A.
4 2.913,14 2,42 INMOBILIARIA GUADALMEDINA S.A.
5 2.913,14 2,42 INMOBILIARIA GUADALMEDINA S.A.
6 5.476,43 4,54 INMOBILIARIA GUADALMEDINA S.A.
7 5.325,73 4,42 INMOBILIARIA GUADALMEDINA S.A.
8 3.449,51 2,86 INMOBILIARIA GUADALMEDINA S.A.
9 3.456,73 2,87 INMOBILIARIA GUADALMEDINA S.A.
10 3.571,67 2,96 INMOBILIARIA GUADALMEDINA S.A.
PARCIAL 39.943,16 33,14
USO Y DOMINIO PUBLICO
PARC. Nº SUPERFICIE(M²) % PROPIETARIO
ESCOLAR 5.600,21 4,64 AYUNTAMIENTO DE PATERNA
ESCOLAR 7.564,97 6,27 AYUNTAMIENTO DE PATERNA
PARQUE PUBLICO 52.165,73 43,29 AYUNTAMIENTO DE PATERNA
Z.V. PROTEC. VIAL 2.900,14 2,40 AYUNTAMIENTO DE PATERNA
RED VIARIA 12.342,79 10,26 AYUNTAMIENTO DE PATERNA
PARCIAL 80.573,84 66,86
TOTALES 120.517,00 100,00
1.6. CONEXIONES CON EL ENTORNO.
El Sector, objeto de este Plan Parcial, se encuentra delimitado por dos vías de tráfico rodado, integrantes de la red estructural viario, el Sector 4 del Suelo Urbanizable Programado, y el término municipal de Godella.
No existe, pues, otros condicionantes, más que morfológicos para asegurar la conexión del Sector con la trama urbana del entorno.
I.- MEMORIA
CAPITULO 2. MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN.
2.1. ADECUACIÓN DE LA ORDENACIÓN A LAS DIRECTRICES DE RANGO SUPERIOR.
El presente Plan Parcial desarrolla el Sector 5 del Suelo Urbanizable Programado, zonas UP-I-12-108 y UP-IV-31-103, del Plan General de Ordenación Urbana de Paterna, aprobado definitivamente por la Comisión Territorial de Urbanismo el 15 de noviembre de 1990.
El presente Plan Parcial modifica el "Plan Parcial Sector 5 – La Coma", aprobado inicialmente por el Ilmo. Ayuntamiento de Paterna, en sesión plenaria de fecha 22/12/93 y aprobado definitivamente por Resolución del Director General de Urbanismo y Ordenación Territorial de la Consellería de Obras Públicas, Urbanismo y Transporte en fecha 20 de marzo de 1996.
Así mismo las determinaciones del Plan Parcial cumplen con lo preceptuado en la Ley 6/94, de 15 de noviembre, de la Generalitat Valenciana Reguladora de la Actividad Urbanística y la Ley estatal 6/98, de 13 de abril sobre Régimen de Suelo y Valoraciones.
El Plan General califica este Sector de planeamiento parcial como Suelo Urbanizable Programado, con las concretas especificaciones que más adelante se indican.
El ámbito territorial sobre el que se desarrollan las determinaciones del presente Plan Parcial, es el correspondiente al Sector 5 del Suelo Urbanizable Programado del P.G.O.U. de Paterna.
El ámbito territorial del Sector objeto de planeamiento parcial, está delimitado por:
Norte: Línea que delimita el término municipal entre Paterna y Godella.
Sur: La carretera de Valencia-Liria CV-3103, antigua C-234, calificada por el P.G.O.U. de Paterna como Sistema General.
Este: Sector 4 del Suelo Urbanizable Programado del Plan General (zonas UP-I-12-192 y UP-IV-31-191).
Oeste: Línea que delimita la zona de Protección de la carretera de Paterna a Godella, calificada en el P.G.O.U., como sistema general, con la clase UP-IV-42-107.
Los dos ejes viarios señalados, CV-3103 y la carretera de Paterna a Godella, tienen la consideración de viario estructural del Plan General, tal como queda definido en el art. 17 de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística.
Las N.N.U.U. del Plan General de Paterna, en el Capitulo XIV, "Desarrollo del Suelo Urbanizable Programado", art. 285 establece para el Sector 5 una superficie total de 150.300 m².
Las superficies señaladas son:
Zona UP-I-108 13,00 Ha.
Zona UP-IV-31-103 2,03 Ha.
TOTAL SECTOR 15,03 Ha.
No obstante la delimitación para el Sector 5 que aparece reflejada en el Plano 2 "Estructura General y Orgánica del Territorio. Clasificación, Calificación y Usos del Suelo", del Plan General, representa una superficie total de 116.900 m² para el conjunto del Sector.
El ámbito del Sector que se grafía en el Plano de Delimitación de este Plan Parcial, es el recogido en el Plan General en el Plano nº 2 mencionado.
De acuerdo con lo establecido en el art. 18 de las Normas Urbanísticas del Plan General, en relación con la determinación de límites y superficies de los Sectores, sobre cartografía de detalle, la superficie realmente medida para este ámbito considerado es de 120.517 m², lo que implica un incremento del 3,1% sobre la superficie determinada en el Plano nº 2 de Ordenación del Plan General, inferior al 5% establecido como límite máximo de tolerancia, por lo que tal incremento no supone modificación alguna del Plan General.
Las Normas Urbanísticas del P.G.O.U. de Paterna, en su art. 290 "Plazos y Competencias", indican que en el Plan Parcial deberá ser redactado a lo largo del 2º cuatrienio de vigencia del Plan General, por lo que nos encontramos en el segundo cuatrienio de vigencia del Plan General.
No obstante, en aplicación de lo dispuesto en la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística (L.R.A.U.), los sectores incluidos en Suelo Urbanizable, deberán desarrollarse mediante un Programa de Actuación Integrada, que incluya el Plan Parcial para el desarrollo del Sector, quedando, pues, sin efecto la clasificación del suelo en el Plan General, y por tanto sin efecto los plazos de ejecución indicados en el mismo.
Las Normas Urbanísticas del Plan General en su art. 285, en relación con el art. 279, y en el art. 288, establece el régimen urbanístico para el Sector 5 siguiente:
Usos Globales
Uso dominante: Vivienda Unifamiliar agrupada.
Usos compatibles: Los que determine el Plan Parcial y los oportunos de entre los globales dotacional y terciario en orden al cumplimiento de lo dispuesto en el art. 10 del Anexo del Reglamento de Planeamiento, y de sus propios objetivos, excepto los determinados incompatibles.
Usos incompatibles: Taller de categorías 3ª a 6ª, Industria, Gran Industria, Almacenes calificados, Almacenes no calificados, Extractivos, Agrícolas, Vertido de Residuos, Pecuario, Matadero, Cementerio, Estacionamiento de autobuses y Centros de transporte.
Nivel de Intensidad de Usos
Zona UP-I-12-108:
- Usos a los sistemas de Centros Docentes y Terciarios de Interés Público y Social: 0,015 m²/m²
Uso dominante y cualquier otro compatible: 0,35 m²/m², ligeramente superior al aprovechamiento del Sector (0,30 m²t/m²s).
Zona UP-IV-31-103:
Edificabilidad nula (0,00 m²/m²).
Aprovechamiento medio y número de Viviendas
El aprovechamiento medio del Sector se fija igual, en el Plan General, al aprovechamiento medio del Suelo Urbanizable Programado para el 2º cuatrienio, es decir 0,30 m²t/m²s.
Por aplicación de lo dispuesto en la Ley 6/94, de la Generalitat Valencia, Reguladora de la Actividad Urbanística, el aprovechamiento medio equivale al concepto de Aprovechamiento Tipo.
El número máximo de viviendas permitidas por el Plan General de Ordenación de se fija en 300 viviendas lo que representa una densidad de 24,8 viv./Ha.
Todas estas determinaciones tienen carácter estructural de planeamiento, que el presente Plan Parcial modifica; por cuanto los parámetros sociales y económicos que inspiraron la fijación de dichas determinaciones, pudiendo ser válidos, en el momento de aprobación definitiva del Plan General, el tiempo transcurrido desde entonces y la propia demanda del mercado inmobiliario han constatado no válidas, haciendo necesaria su modificación.
En efecto las directrices que definen la ordenación de un Plan General, deben posibilitar la ejecución del planeamiento, previendo la regulación del mercado determinada por la evolución histórica del mismo.
Una errónea previsión de esas directrices hará imposible cualquier alternativa de ejecución del planeamiento. Si la distorsión de las previsiones afecta a un ámbito territorial, es aconsejable su modificación, para no convertir el propio Plan en un instrumento carente de eficacia para resolver su propio desarrollo urbanístico.
La demanda en la zona del mercado inmobiliario, exige, hoy, tipologías edificatorias más reducidas, en torno a los 100 m² (2-3 dormitorios) que las previstas en el Plan General para el Sector.
Por otra parte, las áreas urbanas de Godella y Burjasot, limítrofes con el Sector, con índices de edificabilidad y densidades superiores (1,30 m²t/m²s y 125 viv./Ha.) posibilitan estas tipologías, delatando el desequilibrio existente entre las previsiones del planeamiento para toda la zona.
Por otro lado, la disposición topográfica del Sector, con pendientes entre el 20 y el 40%, en la zona norte del mismo, condiciona la ordenación del mismo, al imposibilitar el uso urbano de los terrenos en esas áreas, limitando el mismo a la zona colindante de la carretera CV-3103, donde la pendiente media se aproxima al 10%, lo cual determina una superficie, para uso residencial, del orden del 35% de la superficie del ámbito.
Así pues, el presente Plan Parcial, propone la modificación de dichos parámetros para posibilitar la ordenación en el ámbito sectorial y que garantice unas tipologías edificatorias más acordes con las pautas determinadas por el tráfico inmobiliario.
El régimen urbanístico establecido por este Plan Parcial es el siguiente:
Usos Globales
Uso dominante: Vivienda Plurifamiliar, en edificación abierta.
Usos Compatibles: Cualquier uso menos los incompatibles.
Usos incompatibles: Ganadería y Caza, Energía y Agua, Extracción y Transformación de minerales, Industrias, Almacenes, Comercio al por Mayor, Agrícola, Talleres de categoría 3ª a 6ª, Transporte, Cementerio.
Aprovechamiento Tipo.
El aprovechamiento tipo se fija en 0,60 m²t/m²s.
Densidad.
Se fija en 60 viv/Ha, Nº máximo de viviendas: 723 viv.
El Plan General en el articulo 287 de las Normas Urbanísticas establece una reserva para alojamiento del equipamiento docente de 600 m²s.
De igual forma para equipamiento docente, la reserva mínima fijada es la que determina el art. 10 del Anexo del Reglamento de Planeamiento.
En cumplimiento de ambas determinaciones el presente Plan Parcial prevé las parcelas para tal dotación, una de 7.564,97 m², y otra de 5.600, 21 m², grafiadas ambas con el epígrafe EC, cuyas condiciones de uso y edificación vienen determinadas, en las Ordenanzas Reguladoras de este Plan.
2.2 OBJETIVOS Y CRITERIOS DE LA ORDENACIÓN.
Se ha partido de la idea de conseguir una actuación urbanística, que establece un modelo urbanístico coherente con la tipología residencial que se pretende establecer, en el ámbito de la actuación, contando con las debidas dotaciones.
En la ordenación que se propone se han considerado como criterios más importantes los siguientes:
2.3. JUSTIFICACIÓN DE LA PROPUESTA.
De acuerdo con los objetivos y criterios expuestos anteriormente, se ha definido la propuesta de ordenación cuyos aspectos fundamentales son los siguientes:
Se ha proyectado el acceso al ámbito de planeamiento desde la carretera CV-3103, mediante la Glorieta que se grafía en los planos de ordenación.
Con esta solución se facilita el acceso y salida desde y hacia el Sector, dotándole de un carácter diferenciador y singularizado.
El impacto ambiental se ha atenuado en la medida que la ordenación propuesta, sitúa un Espacio Libre de protección vial colindante con el trazado de la carretera CV-3103 y coincidente con el espacio de servidumbre señalado en el plano de zonificación del Plan General.
En dicho espacio se proyecta la creación de un talud ajardinado.
La topografía del ámbito territorial, condiciona la ordenación propuesta. De tal forma que la misma se articula en torno al vial de conexión, cuya traza discurre linealmente en el sentido de la carretera CV-3103.
El espacio libre de uso y dominio público se dispone en la zona norte del ámbito territorial, objeto de planeamiento, potenciando su uso público.
Con estas actuaciones queda garantizada la conexión del Sector con el término municipal colindante y con el Sector 4, del Suelo Urbanizable Programado situado en el linde Sur del Sector objeto de ordenación.
La ordenación que se propone, cumple con los objetivos marcados en el Plan y es el resultado del análisis de las alternativas posibles, elegida como la más conveniente para el cumplimiento de los objetivos iniciales planteados.
Constituye una unidad funcional perfectamente conectada con los ámbitos sectoriales colindantes, constitutivos de la trama urbana de la zona.
Son las grafiadas como tales en el plano de Ordenación, Calificación del Suelo y Estructura Urbana. El uso global o dominante es el Residencial en vivienda plurifamiliar y edificación abierta en parcela con espacio libre privado y ocupación máxima del 50%.
Los usos compatibles e incompatibles están definidos en las Ordenanzas del Plan Parcial en su capítulo 3º "Régimen Urbanístico del Suelo".
El uso residencial se configura en 4 parcelas donde se ubica la edificabilidad permitida por las Ordenanzas contenidas en el presente Plan Parcial. La superficie de parcela, superficie de techo residencial, y el nº máximo de viviendas queda establecido en el cuadro siguiente:
|
Nº PARCELA |
SUPERFICIE M² |
TECHO RESIDENCIAL |
Nº DE VIVIENDAS |
|
1 |
8.838,88 |
16.001,27 |
160 |
|
2 |
9.824,63 |
21.096,31 |
211 |
|
3 |
9.704,24 |
18.968,45 |
191 |
|
4 |
8338,64 |
16.244,17 |
161 |
|
36.706,39 |
72.310,20 |
723 |
B) USO Y DOMINIO PUBLICO:
ZONAS VERDES:
El art. 22 de la Ley 6/94 de la Generalitat Valenciana, Reguladora de la Actividad Urbanística define en los apartados:
1B) "En Sectores susceptibles de utilización residencial la reserva de suelo con destino dotacional público, sin contar el viario, debe superar los 35 m² por cada 100 de techo potencialmente edificable".
1C) "Deben destinarse a zonas verdes públicas al menos 15 m² de los 35 exigidos en el apartado B, anterior y en todo caso más del 10% de la total superficie del Sector, cualquiera que sea el uso propio de sus edificios.
En cumplimiento de los apartados del art. 22, antes citado, la superficie que el Plan Parcial destina a zona verde está grafiado en el plano de "ordenación, Calificación del Suelo y Estructura Urbana", con el epígrafe EL.
La superficie que el Plan destina a Espacio Libre (zona verde) es de 56.588,04 m²s
La edificabilidad del sector es de 72.310 m².
Por lo tanto la superficie que el Plan destina a Espacio Libre es de 78,26 m² por cada 100 m² de techo residencial.
La superficie del ámbito de planeamiento es de 120.517 m².
La superficie de Espacio Libre con relación a la superficie del ámbito sectorial es, pues, de 46,95 %
SISTEMA VIARIO.
Su trazado discurre paralelo a la carretera CV-3103, enlazando el Sector 4 colindante y las dotaciones de equipamiento comunitario (EC) situadas en el límite Noroeste del ámbito ordenado, articulando las mismas en torno a una glorieta que canaliza las direcciones de circulación. Ocupa una superficie de 11.157,25 m², con un ancho total de 16 m., integrando aceras de 2 m. de anchura, zona de aparcamiento con un ancho de 2 m. y calzada con un ancho de 8 m.
EDUCATIVO CULTURAL.
El Plan Parcial, como reserva de suelo para dotaciones de equipamiento comunitario, destina una superficie de suelo de 13.165,18 m², identificada en el plano de "Ordenación, Calificación del Suelo y Estructura Urbana", con el epígrafe EC.
El uso de dicha parcela es el docente y se ubicará en ella las unidades que determine la Ley Orgánica de Educación, vigente.
Atendiendo a lo dispuesto en el art. 33 de la L.R.A.U., el Plan Parcial delimita una sola Unidad de Ejecución, coincidente con el ámbito delimitado para el Sector.
No obstante lo anterior, el Programa de Actuación Integrada que se formule, en desarrollo del Sector, podrá delimitar cuantas Unidades de Ejecución considere idóneas para el desarrollo de la Actuación, en virtud de lo dispuesto en el art. 33.6 de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, respetando lo estipulado en el art. 33.1 del mencionado texto legal.
El Plan Parcial, de conformidad con lo establecido en el art. 62 de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, determina una mínima Área de Reparto, coincidente con la delimitación sectorial (zona UP-I-12-108 y UP-IV-31-103), objeto del presente Plan Parcial.
Como ha quedado establecido en el párrafo 2.1.2 del Capítulo 2 de la presente memoria, la superficie del ámbito sectorial es de 120.517 m², por lo tanto esta superficie es la considerada como ámbito del Área de Reparto.
Por aplicación del aprovechamiento tipo, definido en el apartado 2.1.4. del Capítulo 2 de la presente memoria, a la superficie del Área de Reparto, determinaremos el aprovechamiento objetivo del ámbito de planeamiento.
Por lo tanto, en aplicación de lo dispuesto en la Ley estatal 6/98, de 13 de abril, sobre el Régimen del Suelo y Valoraciones, el aprovechamiento subjetivo, es decir el aprovechamiento lucrativo del derecho de propiedad y el excedente de aprovechamiento serán:
Aprovechamiento subjetivo
0,9 X 72.310.20 m²t = 65.079,18 m²t.
Excedente de aprovechamiento
72.310,20 m²t -65.079,18 m²t = 7.231,02 m²t
de cesión gratuita y obligatoria al Ayuntamiento de Paterna.
En virtud de lo establecido en el art. 62 de la Ley Reguladora, el valor urbanístico del suelo del Sector, debe ser semejante al valor urbanístico del suelo urbanizable, del segundo cuatrieno, del Plan General de Ordenación Urbana.
El valor urbanístico del suelo del Sector, objeto de homologación, se determina aplicando el método residual en relación con la formula de la Norma 16 del R.D. 1020/93 sobre Normas de Valoración Catastral de Bienes Inmuebles de naturaleza urbana.
Vv = 1,40 (Vc + Vs) donde Vv = Valor venta
Vc = Valor coste construcción
Vs = Valor suelo urbanizado
Todo ello aplicando los criterios de valoración, que se señalan a continuación, en función de considerar el aprovechamiento tipo de 0,60 m²t/m²s, que se propone en este documento de Homologación, o el de 0,30 m²t/m²s previsto en el Plan General para el suelo urbanizable del segundo cuatrienio.
A).- VALOR URBANISTICO DEL SUELO CONSIDERANDO UN APROVECHAMIENTO TIPO = 0,60 M²T/M²S
CRITERIOS DE VALORACION
Se considera una tipología de viviendas V.P.O., residencial plurifamiliar, similar a las de la zona de influencia (Vv = 137.900 ptas/m² útil)
Así pues el valor unitario de venta de aprovechamiento, vendrá determinado por aplicación del factor de conversión m² construido/m² útil = 1,20
Vv = 137.900 : 1,20 = 104.871 ptas/m²t.
Valor unitario de construcción estimado : 60.000 ptas/m²t
VALOR UNITARIO SUELO URBANIZADO (REPERCUSIÓN)
Valor de repercusión, deducido de la fórmula Vv = 1,40 (Vc + Vs)
Vsu = 104.871 – 1,40 x 60.000 = 14.908 ptas/m²t
1,40
VALOR UNITARIO SUELO SIN URBANIZAR (REPERCUSION)
Como los costes de la actuación, establecidos en el Programa, ahora formulado son 318.992.036 ptas, el coste unitario de repercusión será 318.992.036 ptas : 72.310. m²t = 4.441 ptas/m²t.
Por lo tanto el valor unitario de repercusión del suelo sin urbanizar será
Vs = 14.908 – 4.441 = 10.497 ptas/m²t.
VALOR GLOBAL DEL SUELO BRUTO DEL SECTOR
Como el ámbito sectorial abarca una superficie de 120.517 m²s, considerando un aprovechamiento tipo de 0,60 m²t/m²s, el valor global del suelo bruto será:
Vs = 120.517 m²s x 0,60 m²t/m²s x 10.497 ptas/m²t = 759.040.169 ptas
B).-VALOR URBANISTICO DEL SUELO CONSIDERANDO UN APROVECHAMIENTO TIPO = 0,30 M²T/M²S
CRITERIOS DE VALORACION
Para determinar el valor de venta, se ha tomado el valor medio de la zona para tipologías de viviendas unifamiliares (Vv = 125.000 pts/m²t)
Valor de construcción estimado: 60.000 pts/m²t
VALOR UNITARIO SUELO URBANIZADO (REPERCUSION)
Valor de repercusión, deducido de la fórmula Vv = 1,40 (Vc + Vs)
Vsv = 125.000 - 1,40 X 60.000 = 29.286 pts/m²t
1,40
VALOR UNITARIO SUELO SIN URBANIZAR (REPERCUSION)
Los costes de urbanización considerados son los establecidos en el programa, que para este Sector, con la ordenación prevista en el plan Parcial existente, fue formulado en agosto de 1995 (430.940.383,- Pts).
Así pues el coste unitario de repercusión por gastos de la actuación será:
430.940.383 pts: 36.155 m²t = 11.919 Pts/m²t
Por lo tanto el valor unitario de repercusión del suelo sin urbanizar será:
Vs = 29.317 – 11.919 = 17.367 pts/m²t
VALOR GLOBAL DEL SUELO BRUTO DEL SECTOR
Considerando una superficie del ámbito sectorial de 120.517 m²s y un aprovechamiento tipo de 0,30 m²t/m²s, el valor global del suelo bruto será:
Vs = 120.517 m²s X 0,30 m²t/m²s X 17.367 pts/m²t = 627.905.622 Pts
CONCLUSION.
La diferencia entre los dos valores urbaníticos, determinados en los párrafos anteriores, se compensan con la aportación dineraria de 130.000.000 pts, por parte del promotor del Programa, que destina al Patrimonio Municipal del suelo permitirá la adquisición de suelo dotacional de destino público que hará semejantes el valor urbanístico del Sector y el valor urbanístico del suelo urbanizable, que para el 2º cuatrienio determina el Plan General.
Valencia, Junio de 2001
EL ARQUITECTO
FDO.: JOSE SEGARRA RAIMUNDO
I.- MEMORIA
CAPITULO 3.- ANEXOS MEMORIA
CAPITULO 3.- ANEXOS MEMORIA.
ANEXO Nº 1 CUADROS RESUMEN DE USOS Y SUPERFICIE DE ORDENACIÓN
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USO Y DOMINIO PUBLICO |
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SUPERFICIE |
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% |
APROVECHAMIENTO |
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ESCOLAR EC |
13.165,18 |
m²s |
10,92 |
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PARQUE PUBLICO PQL |
56.588,04 |
m²s |
46,95 |
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Z.V. PROTECCION VIAL |
2.900,14 |
m²s |
2,41 |
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RED VIARIA |
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11.157,25 |
m²s |
9,26 |
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TOTAL USO Y DOMINIO PUBLICO |
83.810,61 |
m²s |
69,54 |
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USO Y DOMINIO PRIVADO |
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SUPERFICIE |
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% |
APROVECHAMIENTO |
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PARCELA M-1 |
8.838,88 |
m²s |
7,33 |
16.001,27 |
m²t |
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PARCELA M-2 |
9.824,63 |
m²s |
8,15 |
21.096,31 |
m²t |
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PARCELA M-3 |
9.704,24 |
m²s |
8,05 |
18.968,45 |
m²t |
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PARCELA M-4 |
8.338,64 |
m²s |
6,92 |
16.244,17 |
m²t |
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TOTAL USO Y DOMINIO PRIVADO |
36.706,39 |
m²s |
30,46 |
72.310,20 |
m²t |
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TOTAL SECTOR |
120.517,00 |
m²s |
100,00 |
72.310,20 |
m²t |
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ANEXO 2.- REGIMEN URBANÍSTICO:
REGIMEN URBANÍSTICO:
Superficie ámbito Sector 120.517 m²s.
Dominante: Residencial plurifamiliar (RPF)
Edificación abierta
Incompatibles: Taller categoría 3ª a 6ª, Industria, Gran Industria, Almacenes no calificados, Extractivos, Agrícolas, Vertido de residuos, Pecuario, Matadero, Cementerio, Estacionamiento de autobuses y Centros de Transporte.
Compatibles: Resto menos incompatibles
Aprovechamiento Tipo 0,60 m²t/m²s.
Aprovechamiento Objetivo 72.310,20 m²t.
Densidad: 60 Viv./Ha.
Nº máximo de viviendas: 723 viviendas.
GESTIÓN:
Régimen de Actuaciones Superficies
Actuaciones Integradas 120.517 m²
ANEXO 2.- CALCULO DE ESTANDARES DOTACIONALES.
CALCULO DE ESTANDARES EN RELACION CON ARTÍCULOS 19 Y 22 DE LA LEY REGULADORA DE LA ACTIVIDAD URBANÍSTICA.
DATOS DEL PLAN PARCIAL
Superficie del ámbito sectorial 120.517 m²s.
Aprovechamiento Tipo 0,60 m²t/m²s.
Aprovechamiento Objetivo 72.310 m²t.
Nº máximo de viviendas 723 viviendas.
Superficie Parque Público 56.588,04 m²s.
Superficie Dotaciones Públicas:
Parque Público (PQU) 56.588,04 m²s
Educativo Cultural (EC) 13.165,18 m²s
TOTAL 69.753,22 m²s
ARTÍCULO 19 SECTOR 5 – PLAN PARCIAL
Densidad máxima: 75 viv/Ha. 723 viv/12,05 Ha = 60 viv/Ha.
10.000 m² resid./Ha. 72.310 m²t/12,05 Ha = 6.000 m²/Ha.
ARTÍCULO 22 SECTOR 5 – PLAN PARCIAL
B) Reservas de suelo para dotaciones
Públicas: 35 m²/100 m²res = 25.309 m² 69.753 m² s= 96,46m²s/100 m²res.
C) Zonas verdes públicas:
15 m²/100 m²res.: 56.588 m²s = 78,26m² /100 m²res.
10% superficie ámbito = 12.052 m² 56.588 m²s = 46,95 % sup.ámbito
> 1 plaza/unidad edificación > 1 plaza /unidad edificación.
Valencia, Junio de 2001
EL ARQUITECTO:
FDO.: JOSE SEGARRA RAIMUNDO.
CAPITULO 1. DISPOSICIONES PRELIMINARES
II.- ORDENANZAS REGULADORAS.
CAPITULO 1. DISPOSICIONES PRELIMINARES
Las presentes ordenanzas tienen por objeto regular la urbanización, edificación y demás actos referidos al uso del suelo que ha de desarrollarse en el Sector 5 del Suelo Urbanizable Programado, zonas UP-I-12-108 y UP-IV-31-103, del siguiente Plan General de Ordenación Urbana de Paterna.
La ordenación de los terrenos incluidos en este ámbito define el uso dominante de los mismos como residencial plurifamiliar (RPF) con tipología de edificación abierta, aislada en parcela.
Para lo no previsto en estas Ordenanzas, serán de aplicación los preceptos contenidos en las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Paterna, que constituyen el marco normativo para su desarrollo, y en general la vigente legislación.
En concordancia con lo establecido en el art. 59 de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, el presente Plan Parcial será inmediatamente ejecutivo desde el día siguiente de la publicación del contenido del acuerdo de su aprobación definitiva, por lo que se refiere a la legitimación de expropiaciones para ejecutar las obras públicas previstas, así como a la clasificación del suelo y la de este a las normas legales de ordenación, de directa aplicación.
Entrará plenamente en vigor, a los quince días de la publicación de la resolución aprobatoria con transcripción de sus Normas Urbanísticas, conforme a la Ley 7/85 de 2 de abril, de la que será responsable el órgano editor del Boletín Oficial de la Provincia, tan pronto reciba este documento de la Administración que lo apruebe definitivamente, la publicación de la aprobación definitiva excusa su notificación individualizada.
Cuando se trate del Proyecto de Urbanización o Programa, a los que resulte imposible la aplicación de la regla anterior, por carecer de normas urbanísticas, la entrada en vigor o su ejecutividad se produce con la publicación del acuerdo aprobatorio, en el que se hará constar esta circunstancia.
Las disposiciones contenidas en el Plan, vinculan tanto a los particulares como a la Administración, que quedan obligados al cumplimiento de las mismas, de manera que cualquier iniciativa sobre el área de actuación, debe de ajustarse a ellas.
1.5. CONTENIDO E INTERPRETACIÓN DEL PLAN PARCIAL.
El presente Plan Parcial está integrado por los siguientes documentos:
Memoria: Contiene las conclusiones de la información urbanística y la justificación del modelo de ordenación adoptado, con expresión de la clasificación y usos del suelo.
Planos: Expresivos de la información urbanística, la ordenación adoptada, la clasificación y usos del suelo y alineaciones, y demás parámetros que establecen el régimen de edificación aplicable a cada clase de suelo.
Ordenanzas reguladoras: Constituyen el cuerpo regulador de la ordenación urbanística propuesta por el Plan.
Todos los documentos integrantes de este Plan Parcial podrán ser consultados por cualquier particular interesado en la forma y lugar que determine el Ayuntamiento de Paterna, según lo establecido por la legislación vigente de aplicación.
Los posibles interesados podrán solicitar información urbanística, sobre el tipo y categoría de suelo que corresponda a los terrenos, usos e intensidad previstos. Dichos informes serán evaluados en la forma y plazos establecidos en las N.N.U.U. del Plan General de Ordenación Urbana y legislación de aplicación.
II.- ORDENANZAS REGULADORAS
CAPITULO 2.- TERMINOLOGIA.
2.1.- CONDICIONES DE LA PARCELA.
2.1.1.- PARCELA.
Se entiende por parcela toda porción de suelo susceptible de aprovechamiento urbanístico con el fin de hacer posible la ejecución de la urbanización y de la edificación, de servir de referencia a la intensidad de la edificación y de asegurar la unidad mínima de la edificación.
2.1.2.- PARCELA MÍNIMA
La parcela mínima edificable se define como aquella en que sus parámetros de superficie, frente, forma y relación de sus lindes respecto al de los colindantes igualan a los señalados en cada zona, para que de este modo se pueda edificar.
2.1.3.- UNIDAD URBANA EQUIVALENTE.
Es aquella parcela susceptible de efectuar o recepcionar transferencias de aprovechamiento, tanto en metros cuadrados de techo como en número de viviendas y se define como la parcela que dispone de un frente a vía o espacio público superior a 50 metros lineales, tiene una forma geométrica tal que se pueda inscribir un circulo de Æ = 20 m. y su superficie es superior a 2.500 M²
2.1.4.- LINDES.
Son las líneas perimetrales que delimitan una parcela y la distinguen de sus colindantes.
Linde frontal es el que delimita la parcela con la vía o el espacio libre público a que da frente. Son lindes laterales los restantes denominándose, testeros los lindes opuestos a los frontales.
2.1.5. ALINEACIONES.
Son alineaciones las líneas establecidas por el Plan o por los instrumentos de Planeamiento que lo desarrollen, determinan los limites de la ordenación en planta.
Es alineación exterior, la que señala la separación entre las parcelas edificables y la red viaria pública y/o los espacios libres de uso público.
Es alineación interior, la que señala la separación entre la porción de parcela edificable que puede sustentar edificación y la que debe permanecer sin ella.
Es alineación de fachada, la que determina la ubicación de las fachadas en plantas por encima de la baja.
2.1.6. LÍNEA DE EDIFICACIÓN.
Se entiende por línea de la edificación, la intersección de la fachada de la planta baja con el terreno. Si la planta baja fuera diáfana se considerará como línea de la edificación la proyección sobre el terreno de la línea exterior del forjado que cubra el vano.
2.1.7. RASANTES.
Se distinguen:
Línea de rasante, que coincide con el perfil longitudinal de las vías públicas en su eje.
Cota de rasante, es la cota de nivel tomada en cualquier punto de la línea de rasante.
2.1.8. DISTANCIA A LINDES.
Se entiende por distancia a lindes la que separa un plano de fachada, o en su caso un saliente, del linde de referencia más próximo, medido sobre una recta perpendicular al propio linde.
2.1.9.- RETRANQUEO.
Es la distancia entre la alineación exterior y la línea de la edificación, o en su caso alineación de fachada, medida sobre una recta perpendicular a aquella.
2.1.10.- PROFUNDIDAD EDIFICABLE.
Es la distancia, entre la alineación exterior y la alineación de fachada interior, medida perpendicularmente a aquella, en edificaciones no retranqueadas de la alineación exterior.
2.1.11.- SUPERFICIE OCUPABLE.
Se entiende por superficie ocupable, la porción de parcela edificable susceptible de ser ocupada por la edificación sobre rasante.
2.1.12.- COEFICIENTE DE OCUPACIÓN.
Es la relación entre la superficie ocupable y la superficie de parcela edificable. La proyección sobre el terreno de la parcela de los cuerpos salientes computará en su totalidad a los efectos de la ocupación máxima de parcela.
2.1.13.- SUPERFICIE LIBRE DE PARCELA.
Es la parte de la parcela edificable en la que no se puede edificar sobre rasante como consecuencia de la aplicación de las condiciones de ocupación.
2.1.14.- SUPERFICIE CONSTRUIDA POR PLANTA.
Es la comprendida entre los límites exteriores de cada una de las plantas de la edificación.
2.1.15.-SUPERFICIE CONSTRUIDA TOTAL.
Es la suma de las superficies construidas de todas las plantas que componen el edificio.
2.1.16.-SUPERFICIE UTIL.
Es la comprendida dentro del perímetro definido por la cara interna de sus cerramientos.
2.1.17.- EDIFICABILIDAD.
Es el valor máximo total, expresado en metros cuadrados de techo de la edificación sobre rasante que podrá realizarse en un terreno, mediante la aplicación de los parámetros geométricos establecidos por el Plan y/o mediante coeficientes de edificabilidad.
2.1.18.- COEFICIENTE DE EDIFICABILIDAD.
Es la relación entre la superficie edificable total y la superficie de la proyección horizontal del ámbito de referencia.
2.1.19.- COEFICIENTE DE EDIFICABILIDAD GLOBAL.
Se aplica sobre la superficie total del ámbito que corresponda, que incluye la totalidad de los terrenos dentro de ese ámbito, es decir, tanto las parcelas como los espacios libres públicos de la red viaria.
2.1.20.- COEFICIENTE DE EDIFICABILIDAD NETA.
Se aplica sobre la superficie neta de la parcela edificable, es decir, sobre la superficie total de parcela deducidos los espacios libres públicos y los viarios públicos. Y cabe distinguir entre:
- Coeficiente de edificabilidad neta media: es la relación entre la superficie de techo edificable de todo el sector y las superficies de parcelas destinadas al uso correspondiente.
- Coeficiente de edificabilidad neta de parcela: es la relación entre la superficie de techo edificable asignado a la parcela y la superficie de dicha parcela.
2.2.- CONDICIONES DE VOLUMEN Y FORMA DE LOS EDIFICIOS.
2.2.1.- ALTURA DEL EDIFICIO.
Altura de un edificio, es la dimensión vertical de la parte del mismo que sobresale del terreno, medida desde la cota de referencia establecida en el terreno en base a las determinaciones del Plan. La altura de un edificio puede ser medida en unidades métricas y/o el número de plantas del edificio.
2.2.2.- CRITERIOS PARA EL ESTABLECIMIENTO DE LA COTA DE REFERENCIA.
En los edificios en los que la línea de la edificación coincide con la alineación exterior se determinará la cota de referencia según las siguientes reglas:
a) Si la rasante de la calle tomada en la línea de edificación es tal que la diferencia de nivel entre los extremos de la fachada a mayor y menor cota es igual o menor que 1,50 m., la cota de referencia se establecerá en el punto medio de la fachada.
b) Si por el contrario la diferencia de nivel es superior a 1,50 m. se dividirá la fachada en los tramos necesarios para que sea aplicable la regla anterior, tomando como cotas de referencia el punto medio en cada tramo.
En los edificios cuya fachada no deba situarse obligatoriamente sobre la alineación exterior las cotas de referencia para la medición de alturas se atendrán a las determinaciones siguientes:
La altura reguladora se medirá verticalmente, desde el punto de referencia situado en la planta baja o parte de planta que ostente tal condición, hasta la intersección con el forjado de techo de la ultima planta o con la línea de arranque de la cubierta en caso de construcción con cubierta inclinada. El punto de referencia, o punto de origen de mediciones a los efectos citados, coincidirá con el centro de masas ideal de la figura geométrica que forme la planta que en cada caso tenga la consideración de planta baja.
Cuando, por razón de la pendiente de terreno, la edificación se disponga escalonadamente, se identificaran tantos puntos de referencia como cuerpos de edificación resulten de la descomposición del volumen de aquella.
En ningún caso, por aplicación de la regla anterior, la cota de planta baja podrá situarse a una cota mayor de 1,50 m sobre la rasante.
2.2.3.- ALTURA DE CORNISA.
Es la que mide desde la cota de referencia hasta la intersección de la cara inferior del forjado que forma el techo de la última planta con el plano de la fachada del edificio en esa última planta.
2.2.4.- ALTURA DE CORONACIÓN.
Es la comprendida entre la cota de referencia hasta el nivel del plano superior de los antepechos de protección de cubierta.
2.2.5.- ALTURA TOTAL.
Es la que mide hasta la cumbrera más alta del edificio.
2.2.6.- ALTURA EN NÚMERO DE PLANTAS.
Es el número de plantas por encima de la cota de referencia o de la rasante incluida la planta baja.
2.2.7.- ALTURA MÁXIMA.
Se entiende por altura máxima la señalada por el Planeamiento o por las Ordenanzas particulares de cada zona como valor limite de la altura de la edificación.
2.2.8.- PLANTA.
Es toda superficie horizontal practicable y cubierta acondicionada para desarrollar una actividad.
2.2.9 PLANTA BAJA
Es la planta en la que más de un 50% de su superficie construida, la cara superior del pavimento se encuentra situado entre dos planos horizontales, uno que contiene la cota de rasante y otro situado en la cota de referencia establecida según los criterios del articulo 2.2.2.
Si la cara superior del pavimento de suelo se situara en alguna porción a cota menor de 1 metro por debajo de la cota de referencia, dicha porción no tendrá a efectos de habitabilidad la condición de planta baja.
2.2.10.-PLANTA DE PISO.
Es la planta situada por encima del forjado de techo de la planta baja.
2.2.11.-PLANTA DE TERRAZA O AZOTEA.
Es la situada por encima del forjado de techo de la última planta de piso.
2.2.12.- COTA DE PLANTA DE PISO.
Es la distancia vertical, medida entre la cota de referencia de la planta baja y la cara superior del forjado de suelo de la planta a la cual se refiere la medición.
2.2.13.- ALTURA DE PLANTA.
Es la distancia vertical entre las caras superiores de los forjados de dos plantas consecutivas.
2.2.14.- ALTURA LIBRE DE PLANTA.
Es la distancia vertical entre la cara superior del pavimento terminado de una planta y la cara inferior del forjado de techo de la misma planta, o del falso techo si lo hubiere.
2.2.15.- PLANTA DE SOTANO
Es aquella en que más del 50% de su superficie construida tiene su techo por debajo del plano horizontal que contiene la cota de referencia establecida de acuerdo con los criterios del articulo 2.2.2.
2.2.16.- PLANTA SEMISOTANO
Es aquella en qu4e mas del 50% de su superficie construida tiene el plano del suelo inferior a la cota de referencia y el plano del techo superior a dicha cota.
La cara inferior del forjado del techo no podrá situarse a una cota superior de 1,10 m, por encima de la cota de referencia, ni a cota inferior de 0,80 m de la cota de referencia.
En ningún caso la cara superior del forjado de techo se podrá situar a una cota superior de 1,50 m de la cota de rasante.
2.2. 17.- ÁTICO.
Ultima planta de un edificio coincidente con la planta de terraza cuando su superficie dedicada es inferior a la de las restantes plantas y su fachada se encuentre retirada de los planos de fachada del edificio, recayentes a vía pública o espacio libre de uso público.
2.2.18.- SALIENTE O VUELO.
Son aquellas partes de la edificación que sobresalen de las fachadas del edificio.
- Balcón, cuerpo saliente totalmente abierto que sirve a un solo vano por el que se accede, y que es prolongación del forjado de planta.
- Balconada, balcón corrido que sirve a más de un vano.
- Terraza, cuerpo saliente totalmente abierto o cerrado por uno o dos laterales.
- Mirador, cuerpo saliente exento y acristalado en más de 2/3 partes de superficie que sirve un solo vano, por el cual se accede.
- Cuerpo volado, el cuerpo saliente cerrado no incluido en los tipos anteriores.
2.2.19.- ENTRANTE.
Es cualquier retiro cubierto de parte del plano de fachada coincidente con la línea de edificación y/o con la alineación de fachada.
2.2.20.- EDIFICACIÓN AISLADA.
Es toda edificación de carácter abierto, cuyas fachadas y luces enfrentan a espacios libres públicos o privados.
2.2.21.- EDIFICACIÓN ABIERTA.
Es la edificación aislada en parcela, constituida por viviendas con accesos y elementos comunes.
2.3.- CONDICIONES FUNCIONALES DE LOS EDIFICIOS.
2.3.1.- LOCAL.
Es el conjunto de piezas contiguas dedicadas al desarrollo de una misma actividad.
2.3.2.- PIEZA HABITABLE.
Es aquella en la que se desarrollan actividades de estancia, reposo, o trabajo que requieren la permanencia prolongada de personas.
2.3.3.- LOCAL EXTERIOR.
Un local es exterior si todas y cada una de sus piezas habitables, reúnen alguna de las siguientes condiciones:
- Recaer a vía pública, calle o plaza.
- Recaer sobre un espacio libre de edificación, de carácter público.
- Dar a un espacio libre de edificación de carácter privado que cumpla las determinaciones de la Ordenanza particular de la zona donde se encuentre o dar a un patio cuyas dimensiones cumplan las determinaciones contenidas en las Normas de Habitabilidad y Diseño en el ámbito de la Comunidad Valenciana (HD-91).
2.3.4.- PATIO DE LUCES.
Es el espacio no construido que englobado por la edificación y situado al interior de las alineaciones exteriores o interiores, se destina a la obtención de iluminación y ventilación.
Se define la altura del patio como la distancia medida en metros desde el pavimento del mismo hasta la coronación del más alto de los paramentos de la edificación recayentes al mismo.
2.3.5.- PATIO DE VENTILACION.
Es el espacio no construido de carácter análogo al patio de luces que se dedica a ventilar o iluminar piezas no habitables y escaleras.
2.4.- REGIMEN Y USOS DEL SUELO.
2.4.1.- CALIFICACIÓN DEL SUELO.
Consiste en la asignación a las distintas áreas de los usos urbanísticos y de las intensidades de los mismos.
2.4.2.- PARCELA.
Unidad territorial mínima susceptible de asumir un uso pormenorizado.
2.4.3.- ZONA.
División de los terrenos según su destino en la Ordenación, que se concreta por la edificación permitida, por sus condiciones de implantación, conservación o reforma, así como la asignación del uso dominante y de los usos permitidos o prohibidos.
2.4.4.- USO DOMINANTE.
Es el que define el destino genérico de cada zona.
2.4.5.- USO COMPATIBLE.
Es aquel cuya implantación es permitida para el Planeamiento al no ser considerado contradictorio con el Uso Dominante.
2.4.6.- USO COMPLEMENTARIO.
Es aquel que en virtud de las determinaciones de la legislación urbanística vigente debe acompañar al Uso Dominante y en su caso a los Compatibles.
2.4.7.- USO INCOMPATIBLE.
Es aquel cuya implantación no es permitida por el Planeamiento.
2.4.8.- USO RESIDENCIAL (R).
Es el que se desarrolla en edificios destinados al alojamiento permanente de personas. Se distinguen:
a) Residencial Plurifamiliar (RPF): en cada unidad parcelaria se edifican dos o más viviendas, pudiendo disponer éstas de accesos y otros elementos comunes.
b) Residencial Comunitario (RCM): edificios destinados al alojamiento permanente de colectivos que no constituyan unidades familiares.
2.4.9.- USO TERCIARIO.
Se distinguen los siguientes usos:
a) Comercial (TC): comprende las actividades destinadas al suministro de mercancías al público mediante ventas al por menor, venta de comidas y bebidas para el consumo en el local y prestación de servicios particulares. Se divide en:
- Comercial compatible con la vivienda (TC1), comprende las actividades comerciales independientes susceptibles de ubicarse en planta baja y semisótano de edificio de uso dominante residencia¡, al no producir molestias a los vecinos de los lugares próximos a aquel en el que radiquen estas actividades.
- Comercial en edificio exclusivo (TC2).
b) Hotelero (TH): Comprende las actividades que destinadas a satisfacer el alojamiento temporal de personas, se realizan en establecimientos sujetos a legislación específica.
c) Oficinas (TO): Locales destinados a la prestación de servicios administrativos, técnicos financieros, de información u otros realizados básicamente a partir del manejo y transmisión de información, bien a empresas o a particulares, siendo de carácter público o privado. Se divide en:
- Locales de oficina situados en planta baja o semisótano de edificio de uso dominante residencial (T02).
- Locales de oficina situados en edificio exclusivo de oficinas (T03).
d) Recreativo (TR): Comprende las actividades vinculadas con el ocio, la vida de relación, el tiempo libre y el esparcimiento en general. que se realizan en edificios e instalaciones como: salas de cine, teatros, salas de reunión, de conciertos, discotecas, salas de juegos, etc.
2.4.10.- USO INDUSTRIAL (I).
Comprende las actividades destinadas a la obtención, elaboración, transformación, reparación y distribución de productos.
2.4.11.- USO DOTACIONAL (D).
Comprende las actividades destinadas a dotar al ciudadano de los equipamientos y servicios necesarios para su esparcimiento, educación enriquecimiento cultural, salud, asistencia, bienestar y mejora de la calidad de vida.
En este Plan se distinguen los siguientes usos dotacionales:
a) Espacios libres (DEL): Comprende las actividades de esparcimiento y reposo al aire libre, desarrolladas en terrenos dotados de arbolado, jardinería y mobiliario urbano necesarios para el logro de tales fines.
b) Educativo (DED): Comprende las actividades destinadas a la formación intelectual de las personas, en sus diferentes niveles.
c) Deportivo (DD): Comprende las actividades destinadas a la práctica, enseñanza o exhibición del deporte.
d) Socio-cultural (DSC): Comprende las actividades destinadas a la génesis, transmisión y conservación de conocimientos a desarrollar en instalaciones como: bibliotecas, salas de exposición, archivos, etc. Comprende además, las actividades de relación social, tales como las desarrolladas por asociaciones cívicas y similares.
e) Servicio Público como uso genérico.
Podrán intercambiarse los usos específicos, Deportivo (DDP), socio-cultural (DSC), Asistencial (DAS), Administrativo (DAD), Servicios Urbanos (ASR), Religioso (DRE), según las necesidades que demande el interés público
2.4.12.- USO DE APARCAMIENTO (AP).
Comprende las actividades directamente vinculadas a la guarda y depósito de vehículos. Se distingue entre:
a) Aparcamiento para uso privado (AP1), de vehículos en cualquiera de las ubicaciones siguientes:
- Planta baja, semisótano o sótano de edificio, con uso dominante residencia¡.
- Al aire libre sobre superficie libre de parcela.
b) Aparcamiento para uso público (AP2), de vehículos en edificio exclusivo o formando parte de la edificación de uso dominante residencial.
c) Aparcamiento para uso público (AP3), en parcela libre de edificación, diferenciada de la red viaria.
CAPITULO 3. REGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO.
El presente Plan Parcial define en todo su ámbito la zona de calificación urbanística de edificación abierta (EDA).
El uso global o dominante establecido para todo el ámbito del Plan, es el Residencial Plurifamiliar (RPF)
Se permite cualquier otro uso, salvo los recogidos, como incompatibles, a continuación.
Son usos complementarios los siguientes:
Podrán intercambiarse los usos específicos, Deportivo (DEP), Socio Cultural (DSC), Asistencial (DAS), Administrativo +(DAD), Religioso (DRE), según las necesidades que demande el interés público.
Quedan prohibidos los siguientes casos:
Ganadería y Caza, Energía y Agua, Extracción y Transformación de Minerales, Industrias, Almacenes, Comercio al por mayor, Agrícola, Talleres de Categoría 3ª a 6ª, actividades anexas a Transportes, Cementerio.
Las previsiones contenidas en el presente Plan Parcial se ejecutarán a través de los siguientes instrumentos de ejecución:
Tiene por objeto identificar el ámbito de una Actuación Integrada, con expresión de las obras que se han de acometer, programar los plazos para su ejecución, establecer las bases técnicas y económicas para gestionar la Actuación, regular los compromisos y obligaciones que asume el Urbanizador designado al aprobar el Programa, definiendo, conforme a lo establecido en la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, sus relaciones con la Administración y con los propietarios afectados y fijar las garantías de cumplimiento y sanciones por incumplimiento de dichas obligaciones.
Tendrán por objeto definir técnicamente las obras, servicios e infraestructura a realizar, con la precisión establecida en la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística y el Reglamento de Planeamiento.
Los Proyectos de Reparcelación que se redacten efectuarán la nueva división de fincas afectadas al Planeamiento, previa agrupación, si es necesario, para adjudicarlas entre los afectados por la actuación, según su derecho.
Tendrán por objeto, regularizar urbanísticamente la configuración de las fincas, adjudicar a la Administración los terrenos dotacionales y edificables que legalmente le correspondan, retribuir al Urbanizador por su labor, ya sea adjudicándole parcelas edificables, afectando las parcelas resultantes a sufragar esa retribución y/o a permutar, en efecto de acuerdo previo, las fincas iniciales de los propietarios por parcelas edificables en proporción a su derecho.
Todo Proyecto de Reparcelación deberá Observar los criterios establecidos en el art. 70 de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística. Precisarán la autorización administrativa y se tramitarán por el procedimiento previsto en el art. 69 de la citada Ley.
Tienen por objeto la división de las parcelas edificables en otras iguales o superiores a la fijada como mínima por el Plan.
A tenor de lo dispuesto en el art. 82 de la L.R.A.U., toda parcelación quedará sujeta a licencia municipal y se tramitará por el mismo procedimiento previsto para las licencias de obras.
En ningún caso se podrán efectuar parcelaciones que aún cuando los lotes segregados tengan superficies iguales o mayores que la parcela mínima, el resto de la parcela primitiva no alcance la superficie de dicha parcela mínima.
Serán indivisibles:
3.2.5. ESTUDIOS DE DETALLE
Los Estudios de Detalle se formularán con los objetivos recogidos en el art. 26 de la L.R.A.U.
Se formularán para una o varias manzanas completas de las definidas en este Plan.
Además de lo expuesto anteriormente, se podrán formular Estudios de Detalle, con objeto de redistribuir el numero de viviendas asignado a cada manzana o unidad urbana equivalente, efectuando transferencias del numero de viviendas entre las diferentes manzanas o unidades urbanas definidas en este Plan, con sujeción a las siguientes limitaciones:
-Del numero de viviendas de una manzana o unidad urbana solo se podrá transferir a otra el 60% asignado a la primera.
-El numero de viviendas de la manzana receptora, una vez efectuada la transferencia, no podrá ser superior al doble del inicialmente previsto.
-Los Estudios de Detalle tendrán por objeto prever o reajustar según proceda la ordenación de los volúmenes de acuerdo con las especificaciones del presente Plan.
No se podrá, mediante Estudio de Detalle, efectuar transferencias de aprovechamiento entre manzanas o unidades urbanas equivalentes.
No podrá aumentarse, mediante Estudio de Detalle, la edificabilidades máximas asignadas por el Plan, ni podrá reducirse la superficie de los espacios libres determinados en el mismo, ni alterar el destino del suelo.
La ordenación que defina el Estudio de Detalle no podrá implicar distancias entre bloques que resulten inferiores a la mitad de la mayor de las alturas de cornisa y en ningún caso inferiores a 10 metros.
Los Estudios de Detalle podrán redactarse en parcelas que cumplan como mínimo la condiciones de unidad urbana equivalente o manzana.
Tendrán por objeto la definición de las características generales de la edificación, precisando su localización y definición de las obras a realizar con el grado de detalle suficiente para que puedan ser ejecutadas mediante la correcta interpretación de sus determinaciones.
La gestión del presente Plan se realizará mediante un Programa de Actuación Integrada de la Unidad de Ejecución determinada para el Sector.
En el se recogerá, el objeto, el ámbito, las obras a realizar, los costes previstos de la Actuación, los plazos de ejecución. Definirá la figura del Urbanizador incluyendo sus responsabilidades, garantías a aportar y relaciones del mismo con los propietarios y con la Administración.
Todo ello según lo estipulado en la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística.
En tanto no se aprueben definitivamente los correspondientes Proyectos de Urbanización y Reparcelación, el suelo objeto de este Plan Parcial estará sujeto a las siguientes limitaciones:
Las obras de infraestructura necesarias para la ejecución del Plan, se determinarán, mediante el correspondiente Proyecto de Urbanización que se atendrá a lo dispuesto en el art. 34 de la L.R.A.U. y los arts. 67, 68, 69 y 70 del Reglamento de Planeamiento y las propias especificaciones de este Plan.
Una vez aprobado este Plan Parcial, los propietarios afectados del ámbito vendrán obligados a:
Para obtener licencia de obras de edificación en el Sector objeto de ordenación, se deberán cumplir los siguientes requisitos:
Estar definitivamente aprobados los Proyectos de Urbanización y Reparcelación.
Estar implantadas las infraestructuras básicas, esto es, la conexión de las redes de servicios urbanísticos del Sector con las generales del municipio.
Que por el estado de realización de las obras de urbanización, el Ayuntamiento considere preferible que a la terminación de la edificación cuya licencia se solicita, la parcela de que se trate contará con todos los servicios necesarios para tener la condición jurídica del solar. En todo caso el solicitante de la licencia, en la solicitud de la misma se comprometerá a no utilizar la construcción hasta que no estén concluidas las obras de urbanización, constando tal cláusula como condición de la licencia y en las transmisiones de propiedad o uso que se lleven a efecto sobre el inmueble.
CAPITULO 4. NORMAS DE EDIFICACIÓN.
Serán de aplicación, con carácter general lo dispuesto en las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Paterna, las normas particulares del Presente Plan y lo estipulado en la legislación específica para cada uso previsto.
Constituye el ámbito de aplicación de estas Normas a las parcelas de edificación residencial y dotacionales expresamente grafiadas en el plano "Clasificación del Suelo y Estructura Urbana" del presente Plan Parcial.
El uso global o dominante del Sector 5, objeto de desarrollo mediante el presente Plan Parcial es el Residencial Plurifamiliar (RPF).
La tipología adoptada en es Plan, para el uso residencial, es la definida en el Plan General de Ordenación Urbana en el Art. 116-C, la situada en edificio constituido por viviendas con accesos y elementos comunes.
Todos aquellos usos que no se señalan a continuación como incompatibles.
Sus usos complementarios son los siguientes:
Podrán intercambiarse los usos específicos, Deportivo (DDP), Socio Cultural (DSC), Asistencial (DAS), Administrativo (DAP), Servicios Urbanos (DSR), Religioso (DRE), según las necesidades que demande el interés público.
Quedan prohibidos los siguientes usos:
Ganadería y Caza, Energía y Agua, Extracción y Transformación de minerales, Industrias, Almacenes, Comercio al por mayor, Agrícola, Talleres de Categoría 3ª a 6ª, actividades anexas a Transporte, Cementerio.
4.4.1. CONDICIONES DE LA PARCELA
Las parcelas edificables cumplirán las siguientes condiciones:
La superficie mínima de parcela será de 1.000 m².
La forma de la parcela será tal que se podrá inscribir un círculo de 20 m. de diámetro mínimo, con un ángulo mínimo entre lados contiguos de 80º.
En ningún caso como resultado de la agrupación de bloques de viviendas que resulten posibles mancomunando espacios libres privados podrán resultar superficies inferiores a la parcela mínima.
b) La ocupación máxima de la parcela será del 50% de la superficie total, determinándose el resto a espacio libre privado, garantizando un ajardinamiento no inferior al 60% de dicho espacio libre.
La proyección sobre la parcela de los cuerpos salientes, computará al 100%, a los efectos de ocupación máxima de la parcela.
c) Se autoriza la construcción, en el subsuelo, de plantas de sótano, , con uso de aparcamiento, que podrán ocupar la totalidad de la superficie de parcela ocupada por la edificación, y hasta el 30% de la superficie correspondiente al espacio libre restante, permitiéndose trasteros, salas de máquinas y otros usos que cumplan con la legislación vigente.
Se podrá construir, de igual forma, plantas semisótano, considerándose como tales aquellas que más del 50% de su superficie tiene el plano de suelo por debajo de la cota de referencia y el plano de techo por encima de la misma.
Su pavimento no podrá situarse a una cota inferior a –2,20 m. de la cota de referencia y la cara inferior del forjado de techo no podrá situarse a una cota superior a +1,10 m., ni a cota inferior a +0,80 m. de la cota de referencia.
d) Cerramientos de parcela: Tendrán una altura máxima de 2,50 m., siendo su cuerpo de obra macizo no superior a 1 m. de altura, debiendo tener el resto un tratamiento diáfano (verjas, setos, etc.).
e) Edificabilidad: Queda asignada para cada manzana la edificabilidad máxima que figura en el plano CALIFICACION DEL SUELO Y ESTRUCTURA URBANA ORDENACION VIGENTE y señalada en el cuadro siguiente:
|
Nº PARCELA |
SUPERFICIE M² |
TECHO RESIDENCIAL |
Nº DE VIVIENDAS |
|
1 |
8.838,88 |
16.001,27 |
160 |
|
2 |
9.824,63 |
21.096,31 |
211 |
|
3 |
9.704,24 |
18.968,45 |
191 |
|
4 |
8338,64 |
16.244,17 |
161 |
|
TOTALES |
36.706,39 |
72.310,20 |
723 |
La edificabilidad asignada a cada parcela, se podrá redistribuir en los supuestos contenidos en el apartado "Estudios de Detalle".
A los efectos de calculo de la edificabilidad sobre la parcela, se computara como superficie de techo, toda superficie cerrada por el perímetro de la edificación cuya altura supere 1,50 m.
Para los cuerpos salientes cubiertos se estará a lo dispuesto en el art. 137 del Plan General de Ordenación Urbana, respecto del régimen establecido para los cuerpos salientes cerrados, semicerrados y abiertos.
No computaran como superficie de techo:
-Las plantas semisótano, definidas en el apartado c) anterior.
-La superficie de planta baja diáfana, excepto la ocupada por elementos de edificación no sustentantes, tales como zaguanes y demás cuerpos cerrados de carácter privativo.
En estos casos, la superficie de planta baja libre de edificación no podrá ser objeto de aprovechamiento, debiéndose garantizar, en la solicitud de la Licencia de Obras de Edificación, la imposibilidad de edificar en dicha superficie diáfana, debiendo constar tal limitación como condición de la Licencia otorgada, y extendiendo la misma a la Declaración de Obra Nueva que se lleve a efecto sobre el inmueble.
Hc = 4,50 + (N-1) x 3, donde Hc = altura de cornisa
N = nº de plantas
La máxima altura de cornisa, permitida se fija en 28,50 m. y el número máximo de plantas en VIII
Se admitirá una reducción de dos plantas sobre las
máximas permitidas y una superación de una planta sobre las
máximas permitidas en los supuestos contenidos en el apartado
Estudios de Detalle. (Desaparece la posibilidad de una
planta más a través de estudio de detalle merced a la Modificación
Puntual nº. 1, de la ordenación pormenorizada del Plan Parcial del
Sector 5, del Plan General, presentada por INMOBILIARIA
GUADALMEDINA, S.A. Enero 2002)
Por encima de la altura máxima permitida solo se podrá construir una planta de ático.
Por encima de la última planta así construida, solo se permitirá:
La cubierta terminal del edificio, inclinada con faldones con pendientes inferiores al 30% y arranque desde las líneas horizontales situadas a cotas no superiores a las del plano horizontal que contenga la altura reguladora adoptada en el Proyecto, igual o inferior a la altura reguladora máxima. Los espacios bajo cubierta podrán formar parte de los áticos, computándose, en estos casos, como superficie de techo, a los efectos del calculo de la edificabilidad. La cumbrera se situará a una altura máxima de 3,50 m sobre la altura de cornisa del ático.
Quedan prohibidos los sobreaticos u otros espacios habitables.
Las cajas de escalera y casetones de ascensor con una altura máxima de 3,50 m sobre la altura de cornisa del ático.
Cámaras de aire y elementos de cobertura en edificaciones de azoteas y cubiertas planas, cuya elevación sobre el plano inferior del forjado que les de soporte sea inferior a 0,60 m.
Las barandillas de protección y separación con una altura máxima de 1,50 m.
Los elementos de evacuación de humos, ventilación, climatización e instalaciones.
Los remates de la edificación de carácter decorativo.
Sobre las alineaciones exteriores de los bloques de edificación se autorizan los cuerpos volados cerrados, balcones o terrazas, con una longitud máxima de vuelo de 1,50 m. impostas, molduras, recercados y demás elementos ornamentales con una longitud máxima de vuelo de 15 cm.
La ordenación establecida en las parcelas de uso residencial no podrá implicar distancias entre bloques que resulten inferiores a la altura del más alto.
A los efectos de consolidar las alineaciones que definen los frentes de calle del eje viario del Plan, se fijan los siguientes parámetros de emplazamiento de la edificación:
1.- Las edificaciones que se construyan tendrán como mínimo una fachada recayente al frente del eje viario. Deberán mantener una distancia mínima de 4 m del linde frontal, para el cuerpo emergente desde el forjado de techo de la planta baja, de modo que la distancia entre las fachadas de los edificios de lados opuestos del citado vial sea de 16 m., en planta baja y 24 m. en el resto de plantas.
2.- Podrá disponerse en planta baja, elementos constructivos que definan la alineación del vial, tales como pérgolas, soportales o elementos porticados, que responderán a un proyecto unitario para toda la manzana o unidad urbana de las definidas en el Plan. Dichos elementos constructivos podrán coincidir su alineación con el linde frontal de la parcela.
3.- La separación mínima de la edificaciones a los lindes laterales será de 3 m.
4.- Las edificaciones auxiliares necesarias para dotación de servicios comunitarios, como transformadores, telefonía, instalaciones deportivas o de recreo se separarán una distancia mínima del linde frontal y cualquier otro linde de 3 m.
Áticos:
Los áticos podrán construirse como construcciones por encima de la altura reguladora, coincidente con la planta última, con las siguientes limitaciones.
La separación horizontal del plano vertical del ático y del plano vertical de fachada recayentes a vía pública o espacio libre, será como mínimo 3 m
Las viviendas que se construyan en el ámbito del presente Plan Parcial cumplirán las disposiciones contenidas en las Normas de Habitabilidad y Diseño de la Comunidad Valenciana (HD-91) y las contenidas en el Capítulo VIII de las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Paterna.
Las dotaciones locales son aquellas que expresamente se grafian en el plano de "Calificación del Suelo y Estructura Urbana" y están constituidas por:
1.- Red Viaria (RV)
2.- Espacios Libres (EL)
3.- Educativo Cultural (EC)
La red viaria se desarrollará a través de la redacción de un Proyecto de Urbanización
Las bandas de protección y dominio público de infraestructuras viarias, no podrán contener ninguna edificación, ajardinándolas de forma que no disminuyan las condiciones de viabilidad y seguridad de la vía a la que sirvan.
Se destinarán a jardines públicos, quedando autorizada la construcción de quioscos, módulos de mantenimiento, etc., con una superficie construida no superior a 20 m² y con un máximo de una unidad cada 2.000 m. de jardín.
La edificación se ajustará a los siguientes parámetros:
Todas las edificaciones previstas en el ámbito del Plan, en razón de su uso y localización, dispondrán de espacio para aparcamiento de vehículos.
Los locales o espacios para aparcamiento podrán ubicarse en plantas bajas o bajo rasante de los edificios, o al aire libre sobre el suelo de los espacios libres privados de parcelas, no sobrepasando, en este caso, el 40% de la superficie destinada a espacio libre.
La dotación mínima de plazas de aparcamiento será la siguiente:
Se dispondrá, como mínimo, una plaza de aparcamiento por vivienda y por cada 100 m² o fracción superior a 50 m² de superficie, para el resto de usos contemplados en este Plan Parcial.
En locales de aparcamiento con superficie superior a 600 m² se reservará un 2% del total de plazas para minusválidos.
Accesos:
Cuando la superficie del local de aparcamiento exceda de 800 m² y no sobrepase 2.000 m², se dotará de dos accesos de 4 m de anchura o bien uno solo de 5 m.
Cuando la superficie del local de aparcamiento supere los 2.000 m², se dotará de entrada y salida independientes (dos rampas unidireccionales) o diferenciados (en una misma rampa birideccional) con un ancho mínimo para cada dirección de 3 m.
Accesos peatonales:
Todos los locales de aparcamiento de una superficie igual o superior a 800 m² deberán disponer de uno o varios accesos de peatones, mediante escalera, con un ancho mínimo de 1 m, independiente de la rampa o paso de vehículos, en numero tal que ningún punto de cada planta del aparcamiento quede situado a mas de 30 m de una salida.
Rampas:
Las rampas rectas no sobrepasaran la pendiente del 16%, y las rampas en curva no sobrepasaran la pendiente del 12%.
El ancho mínimo de la rampa será
rectilínea unidireccional: 3 m
rectilínea birideccional: 6 m
no rectilínea unidireccional: 3,50 m
no rectilínea birideccional: 6,76 m
Radios de giro:
El radio mínimo de rampas será de 6 m. El radio mínimo de las calles de circulación será de 4,50 m.
DISPOSICIÓN DEROGATORIA.
Quedan derogadas, en el ámbito del presente Plan Parcial las determinaciones del Plan Parcial de Ordenación del Sector 5 , que fue aprobado provisionalmente por el Ayuntamiento de Paterna en sesión plenaria del de fecha 25 de febrero de 1999 y aprobado definitivamente por Resolución del Director General de Urbanismo y Ordenación Territorial de la Consellería de Obras Públicas, Urbanismo y Transporte, de fecha 22 de diciembre de 1999.
Valencia, Junio de 2.001
EL ARQUITECTO:
FDO.: JOSE SEGARRA RAIMUNDO.