Los terrenos cuyo desarrollo urbanístico se propone mediante el presente Programa de Actuación Integrada se encuentran situados en el término municipal de Paterna, junto a la carretera de Lliria s/n, en la partida de "La Coma".

Dichos terrenos integran la totalidad de un sector clasificado como Suelo Urbanizable Programado (actualmente Suelo Urbanizable) por el Plan General de Ordenación Urbana de Paterna, que fue aprobado definitivamente el 15 de noviembre de 1990.

Forman parte de una finca que es propiedad de la entidad Promotora Urbem S.A. que tiene una superficie ligeramente superior a la de la parte incluida en el ámbito de este sector de suelo urbanizable, que es de 53.617 metros cuadrados, y están divididos en dos zonas calificadas por el Plan General de Ordenación Urbana de Paterna con las designaciones UP-I-12/192 y UP-IV-31/191.

El sector forma parte de un enclave que es, en parte, Suelo Urbano y, en parte, Suelo Urbanizable, que está muy separado del casco urbano de Paterna pero se encuentra situado en colindancia con los cascos urbanos de Burjassot y Godella, en la encrucijada en que convergen los límites de estos tres términos municipales.

Este Sector 4 está delimitado en el Plan General de Paterna con los siguientes límites:

N.E - Suelo Urbano del Casco de Godella

S.E. - Enclave de Suelo Urbano de Paterna

S.O. - Carretera Provincial de Burjassot a Lliria

N.O. - Sector 5 del Suelo Urbanizable de Paterna

En planeamientos anteriores los terrenos integrantes de estas dos categorías de suelo urbano y urbanizable fueron objeto de un único planeamiento parcial pero a partir de la aprobación del Plan General de Paterna se estableció la distinción entre la parte de terrenos de este enclave contiguos al continuo edificado de Burjassot, que constituían estricta continuidad de su trama, y que por el grado de consolidación fueron clasificados como suelo urbano, y los que ahora son objeto de desarrollo urbanístico mediante este Programa de Actuación Integrada, que quedaron clasificados como Suelo Urbanizable.

El conjunto de los terrenos integrantes de este Sector presentan unas características heterogéneas, con una topografía ascendente que va desde una cota 34 m. de altura sobre el nivel del mar, junto a la carretera de Burjassot a Lliria, hasta una cota de 52 metros de altura, en el linde situado junto al término municipal de Godella, con una pendiente media aproximada del 7 %.

La configuración geológica de los terrenos responde a las características de la zona, con formaciones arcillosas duras y semiduras, cubiertas por capas de relleno propias de los cultivos realizados.

En el límite de colindancia de los términos municipales de Godella y Paterna se produce una acentuación importante de la pendiente topográfica, con la aparición de una formación rocosa de cierta importancia y con un ascenso brusco de desniveles que llega a alcanzar los doce metros, en pared casi vertical, en algunos puntos. Esta circunstancia dificulta notablemente la conexión con la trama urbana del suelo urbano contiguo perteneciente al casco urbano de Godella.

En la zona colindante con el suelo urbano del propio Plan General de Paterna, que es, a su vez, contiguo al límite del casco urbano de Burjassot, las pendientes son suaves y la continuidad de tramas urbanas puede quedar perfectamente resuelta.

En la antigüedad la finca en su conjunto estaba dedicada principalmente al cultivo del naranjo y, en menor medida a otros cultivos de frutales, existiendo, además, una porción de terreno en barbecho y alguna construcción de escasa importancia complementaria de la actividad agrícola. Hoy en día dichos cultivos tienen carácter residual dada la clasificación urbanística de estos terrenos y su indudable aptitud residencial.

En la zona topográficamente más elevadas de la finca existe una pequeña pinada desarrollada longitudinalmente y una antigua vivienda de cierta dimensión pero en deficiente estado de conservación.

La finca está atravesada en sentido N.E. - S.O. por una acequia de la que parte un ramal sensiblemente perpendicular hacia el N.O.

También esta atravesada en diversas direcciones por una conducción eléctrica que suministra este tipo de energía a una pequeña caseta agrícola y a un par de pozos en uno de los cuales existe un transformador.

En cuanto a la posibilidad de dotar al Sector 4 de servicios urbanos adecuados basta decir que la zona de suelo urbano colindante dispone de todos los servicios básicos, por medio de redes que solo requieren, para ser completadas, que se ejecute el suelo residual pertenecientes a las manzanas de dicho suelo urbano. Estos terrenos externos son propiedad, en su mayor parte, de la Promotora Urbem S.A., entidad urbanizadora que propone el presente Programa de Actuación Integrada, por lo que la ejecución del Programa implicará que también se complete la ejecución de las infraestructuras en este sector del suelo urbano.

En todo caso la existencia actual de redes de suministro de energía eléctrica, agua potable y alcantarillado en el suelo urbano colindante, garantiza la dotación de estos servicios para la urbanización que se propone del Sector 4, de la misma manera que la existencia de pavimentación aceptable en las calles de ese suelo urbano también permite resolver adecuadamente la integración de la nueva ordenación y el suelo urbano existente suministrando la accesibilidad suficiente en todos sus puntos de conexión.

Ya se ha dicho anteriormente que los terrenos integrantes del Sector 4 que es objeto del presente Plan Parcial son colindantes por el S.E. con los que integran un pequeño enclave de suelo urbano de Paterna, formado por cinco manzanas de edificación cerrada entre median cuyo uso dominante es el residencial, que se encuentra muy alejado del casco urbano de la población.

Por el N.O. la ordenación que ahora se propone enlazaría con la correspondiente a una urbanización colindante desarrollada en el Sector 5 - La Coma - del Suelo Urbanizable del Plan General de Paterna que en la actualidad tiene Plan Parcial aprobado. La conexión se establece a través del vial que constituye el eje longitudinal vertebrador del presente Plan Parcial y que se articula con el correspondiente a la citada urbanización, que también tiene carácter axial, por medio de una rotonda de distribución en la cual desemboca otro vial que permite el acceso común a ambos asentamientos urbanos desde la carretera provincial de Burjassot a Lliria.

A la citada carretera provincial le son de aplicación, en la parte de su recorrido que transcurre junto al suelo urbanizable del Plan General de Paterna, las normas relativas a limitaciones de los usos del suelo y actividades en las zonas contiguas a las carreteras de la Ley 6/1991 de la Generalidad Valenciana, de 27 de marzo, de Carreteras de la Comunidad Valenciana, en las zonas de dominio público, de protección y de reserva que define la mencionada ley.

El conjunto de suelo urbano y urbanizable del Plan General de Paterna se encuentra situado en una encrucijada en la que converge este término con los de Burjassot y Godella, dándose la circunstancia de que los terrenos colindantes pertenecientes a estos dos último municipios se encuentran clasificados como suelo urbano en sus respectivos planes generales y se encuentran, además, consolidados por la edificación.

Dada la contigüidad física de estos terrenos con los pertenecientes a los términos municipales de Burjassot y Godella, reviste especial interés la ordenación que para los terrenos colindantes tienen establecidos los respectivos Planes Generales de ambos municipios.

La ordenación de los suelos urbanos en ambos casos ha experimentado vicisitudes muy similares a las de Paterna, al haber pertenecido todos ellos al ámbito de Gran Valencia, y haber estado incluidos en la misma zonificación de Núcleos Periféricos. También estos dos municipios colindantes han visto aprobados sus respectivos planes generales a partir de la desaparición de Gran Valencia y de la aprobación de las Normas de Coordinación Metropolitana. A continuación se resumen las características principales de la ordenación de cada una de estas dos zonas urbanas contiguas de acuerdo con lo establecido por el plan general correspondiente,

El Plan General de Burjassot fue definitivamente aprobado el 27 de septiembre de 1990. En dicho plan, los terrenos colindantes con el enclave de suelo urbano del término municipal de Paterna, junto al que se sitúa el Sector 4 del suelo urbanizable, están clasificados como suelo urbano.

Las normas urbanísticas de Plan General de Burjassot zonifican la zona en la que están incluidos estos terrenos dentro de la categoría Residencial Intensiva (R.I.).

El Plan General ordena morfológicamente esta zona por medio de una trama urbana de calles sensiblemente ortogonales que delimitan manzanas cerradas de edificación total, permitiendo una tipología edificatoria de edificios plurifamiliares de viviendas entre medianeras.

El plano de ordenación del Plan General que refleja las alturas de edificación permitidas, forma parte de los planos de información urbanística del documento de Homologación Modificativa que también es parte integrante de este programa de Actuación Integrada, y en él se señala gráficamente un número máximo de alturas en las diferentes manzanas de tres y cuatro plantas. Sobre esta altura máxima de cornisa las normas urbanísticas permiten la construcción de áticos retranqueados.

El Plan General de Godella fue definitivamente aprobado el 24 de julio de 1990. En dicho plan, los terrenos colindantes con el enclave del término municipal de Paterna en el que se sitúa el Sector 4 del Suelo Urbanizable están clasificados como suelo urbano.

El Plan General ordena morfológicamente esta zona por medio de una trama urbana irregular de calles que delimitan manzanas en las que es posible realizar edificaciones de diferentes característica tipológicas.

En el plano del Plan General en que se especifican las distintas categorías de zonificación, de acuerdo con las normas urbanísticas del Plan General, y que forma parte de los planos de información urbanística del documento de Homologación Modificativa que también es parte integrante de este programa de Actuación Integrada, figuran grafiadas, en todo el entorno próximo al sector, las siguientes zonas:

Zona 2 - Ensanche

Zona 3 - Ciudad jardín adosada

Zona 4 - Ciudad jardín en el casco

Zona 4 - Subida a la Ermita

Zona 6 - El Terciario

No obstante, en el plano de ordenación del Plan General de Godella que refleja las alineaciones y alturas de edificación permitidas, se señala gráficamente un número máximo de alturas en las diferentes manzanas, que es de una y tres plantas.

En aplicación de los preceptos legales contenidos en la Reforma de la Ley de Régimen de suelo y Ordenación Urbana de 1975, en la Ley 5/1986 por la que se extingue la Corporación Administrativa Gran Valencia, y en el Decreto 103/1988, de 18 de julio, del Consell de la Generalidad Valenciana, por el que se aprueban las Normas de Coordinación Metropolitana, el 15 de noviembre de 1990 se aprobó definitivamente la Revisión y Adaptación del Plan General de Ordenación Urbana de Paterna.

En dicho Plan General los terrenos objeto del presente Programa de Actuación Integrada quedaron ordenados de la siguiente forma:

Incluye dos zonas: UP-I-12/192 y UP-IV-31/191 con superficies de 4,48 Ha y 0,72 Ha respectivamente.

La calificación urbanística de los terrenos es de suelo urbanizable programado Sector 4, con un aprovechamiento medio de 0,30 idéntico al establecido por el Plan General para el segundo cuatrienio donde se encuentra el sector.

Significado de las siglas:

UP - Suelo Urbanizable Programado

I - Uso residencial

IV - Zona destinada a equipamiento

12 - Residencial de media densidad

31 - Zona Verde

a) Sistema de espacios libres de dominio y uso público en el seno de la zona UP-IV-31/191

b) Centros docentes: 3.000 m2 en la zona UP-I-12/192 para un centro de EGB de cuatro unidades.

c) Servicios de interés público y social: los exigidos por el artículo 10 del anexo al Reglamento de Planeamiento en la zona UP-I-12/192.

d) Aparcamientos: las plazas exigidas por el artículo 10 del anexo al Reglamento de Planeamiento, permitiendo localizar un máximo del 50% sobre el viario del Plan Parcial, emplazándose el resto en la zona UP-IV-31/191.

Todos los terrenos destinados a alojar los equipamientos relacionados serán de cesión obligatoria y gratuita, debido al carácter publico de los mismos.

a) Zona UP-I-12/192:

- Para los usos compatibles sirvientes al sistema de centros docentes: 0,015 m2/m2.

- Para los usos compatibles sirvientes al sistema de servicios de interés público y social: 0,010 m2/m2.

- Para el uso dominante (viviendas) y compatibles: 0,50 m2/m2.

b) Zona UP-IV-31/191: edificabilidad nula (zona verde).

a) Continuidad física con el viario existente en áreas adyacentes y articulación con el resto del suelo urbanizable mediante vías perimetrales de ancho 25 m.

b) Se implantará un sistema separativo de evacuación de aguas pluviales y residuales, pudiendo verter las primeras a los cauces naturales y acequias, debiendo acometer los segundos al colector general a lo largo de la antigua carretera de Lliria.

c) El suministro de agua potable se efectuará mediante conexión a la red general.

El Plan Parcial será de iniciativa particular debiendo ser redactado en el segundo cuatrienio de vigencia del Plan General. No obstante, podrá anticiparse, previa autorización municipal, atendiendo a razones de utilidad pública o interés social, la redacción y ejecución del plan.

Mediante el documento de Homologación Modificativa integrante de esta propuesta de Actuación Integrada, se propone la modificación de algunas de las determinaciones estructurales que el P.G.O.U. de Paterna establece para la ordenación del Sector. Estas determinaciones modificadas, junto con aquellas otras que son objeto de homologación manteniendo sus contenidos se contienen en las "Normas de Homologación del Sector 4 del Plan General de Paterna y Modificación Puntual de la Ordenación Estructural en el ámbito de dicho Sector", cuyo articulado, extraído del documento de homologación citado, transcribimos íntegramente a continuación por su indudable trascendencia para justificar la propuesta de ordenación pormenorizada de este Plan Parcial:

UP- I-12-192 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4,49 Ha.

Total . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5,34 Ha.

Los usos incompatibles para todo el sector serán los siguientes:

Talleres de categoría 3ª y 6ª, industria, gran industria, almacenes calificados, almacenes no calificados, extractivos, agrícolas, forestales, vertido de residuos, pecuario, matadero, cementerio, estacionamiento de autobuses y centro de transporte.

a) Uso dominante: Vivienda plurifamiliar

b) Usos compatibles: Los que determine el Plan Parcial y los oportunos de entre los globales dotacionales y terciarios en orden a la satisfacción del estándar mínimo de dotación de equipamientos al que se refiere el artículo veintidós de la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, de la Generalidad Valenciana, Reguladora de la Actividad Urbanística y de equipamiento docente al que se refiere el artículo siguiente de estas normas.

3.- Régimen de usos de la zona identificada como UP-IV-31-191:

El régimen de usos de aplicación para la zona será el de los usos dotacionales siguientes:

- Zonas verdes, espacios libres y parques urbanos.

- Zonas de equipamiento deportivo.

- Zonas de equipamiento social en cualquiera de las categorías siguientes: sanitario, asistencial, cultural, recreativo y religioso.

• Zonas de aparcamiento.

(Sustituye al 280 del PGOU)

1.- El plan parcial localizará los terrenos destinados a alojar el equipamiento comunitario que permita dar cumplimiento a la reserva de suelo con destino dotacional público establecida en el artículo veintidós de la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, de la Generalidad Valenciana, Reguladora de la Actividad Urbanística, en la cuantía y zonas siguientes:

a) Sistema de espacios libres, de dominio y uso público:

La reserva mínima de suelo que se determina en el artículo veintidós de la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, de la Generalidad Valenciana, Reguladora de la Actividad Urbanística, se localizará de modo que al menos el 50% de dicha reserva se sitúe la zona UP-IV-31-191.

b) Centros docentes:

Se preverá una reserva de suelo de 5.000 metros cuadrados como mínimo en la zona UP-I-12-192 para alojamiento de un centro de Educación General Básica.

 c) Servicios de interés público y social:

Se preverá una reserva de suelo para servicios de interés público y social correspondientes a los sistemas sanitario, asistencial, cultural, recreativo y religioso, que se situará en el seno de la zona UP-IV-31-191, que permita una edificabilidad en una cuantía de 3 metros cuadrados de techo por cada 100 metros cuadrados de techo potencialmente edificable en el Sector.

d) Equipamiento deportivo:

Se preverá una reserva de suelo para la instalación de un parque deportivo que se situará en el seno de la zona UP-IV-31-191, en una cuantía de 6 metros cuadrados de suelo por cada 100 metros cuadrados de techo potencialmente edificable en el Sector.

e) Aparcamientos:

Por cada vivienda, apartamento, chalet, estudio o unidad de edificación potencialmente edificable se preverá más de una plaza de aparcamiento fuera de la superficie estrictamente viaria. Al menos el 50 por ciento de dicho número de plazas serán públicas y situadas en superficie junto al viario. Las restantes plazas de aparcamiento podrán estar situadas en el subsuelo de las parcelas de uso privado o ser construidas en subsuelo público mediante el establecimiento de la concesión administrativa oportuna.

2.- El equipamiento comunitario que se prevea conforme a lo dispuesto en el párrafo 1 anterior, será público, y los terrenos que deben alojarlo serán de cesión gratuita y obligatoria.

Toda la superficie de dichos equipamientos será computable a efectos de dar cumplimiento a los estándares mínimos establecidos en el artículo veintidós de la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, de la Generalidad Valenciana, Reguladora de la Actividad Urbanística por ofrecer condiciones privilegiadas de uso cotidiano y disfrute permanente para la población del sector.

(Sustituye al 281 del PGOU)

1.- Indice de edificabilidad bruta de zona y uso: El índice de edificabilidad bruta de zona y uso, o cociente cuyo numerador y denominador sean, respectivamente, la cantidad de edificación destinada a cada uso en cada zona, y la superficie total de la misma, no será superior a los siguientes parámetros:

a) Zona identificada con la clave UP-I-12-192:

- Para los usos correspondientes al sistema de centros docentes (escolar y preescolar): 0,07 metros cuadrados de techo / metro cuadrado de suelo.

- Para el uso dominante residencial y cualquier otro de los compatibles: 0.9877 metros cuadrados de techo / metro cuadrado de suelo, resultado de dividir la edificabilidad total de la zona en estos usos (44.350 m2.t) por la superficie de dicha zona (44.900 m2.s)

b) Zona identificada con la clave UP-IV-31-191:

- Para los usos correspondientes al sistema de servicios de interés público y social: 0,17 metros cuadrados de techo / metro cuadrado de suelo.

- Para los usos correspondientes al sistema de equipamiento deportivo: 0,06 metros cuadrados de techo por metro cuadrado de suelo.

- Para los usos correspondientes a zonas verdes, espacios libres y parques urbanos: 0,00 metros cuadrados de techo / metro cuadrado de suelo.

2.- El número máximo de viviendas construidas por aplicación de los parámetros de la ordenación, no será superior a 402 viviendas.

(Sustituye al 282 del PGOU)

1,- El trazado viario básico que el plan parcial proponga deberá presentar la máxima continuidad física posible con el existente en las áreas adyacentes del suelo urbano de Paterna. La articulación con el resto del suelo urbanizable contiguo del término municipal de Paterna (Sector 5) deberá efectuarse mediante vías cuya anchura no sea inferior a 25,00 metros.

2.- Se implantará un sistema separativo de evacuación de aguas residuales. Las de origen pluvial podrán verter a los cauces naturales y acequias que el propio plan parcial determine. La red de drenaje de aguas residuales acometerá al colector general cuyo trazado esquemático se determina en el plano número 2 de los de ordenación del Plan General a escala 1:5.000 a lo largo de la antigua carretera de Lliría. El coste de dicha infraestructura se repercutirá entre todos los propietarios del suelo urbanizable beneficiarios de la misma.

3.- El suministro de agua potable se efectuará mediante conexión a la red de la Compañía de Aguas Potables y Mejoras Urbanas de Valencia, abastecida de caudales superficiales de los ríos Júcar y Turia.

(Sustituye al 283 del PGOU)

1.- El planeamiento parcial deberá ser ejecutado en los plazos y fases que se determinen en el Programa de Actuación Integrada que se apruebe para la urbanización de este sector, con observancia de las determinaciones establecidas por la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, de la Generalidad Valenciana, Reguladora de la Actividad Urbanística, para la ejecución de estos programas.

2.- La promoción del planeamiento será de iniciativa particular.

(Sustituye al 284 del PGOU)

A efectos de determinación del aprovechamiento tipo se delimita una única área de reparto coincidente con el ámbito total de este sector de suelo urbanizable. El aprovechamiento tipo se calculará, por consiguiente, dividiendo el aprovechamiento objetivo total del área de reparto entre la superficie de esta, excluida la del terreno dotacional público existente ya afectado a su destino.

Las modificaciones de ordenación estructural derivadas de la normativa transcrita se refieren, básicamente, a un aumento de la densidad de edificación - que pasa de 150 viviendas a 297 viviendas de menor superficie que las anteriores y con otra organización tipológica - y a un aumento de la edificabilidad media en el ámbito de este sector, que pasa de 0,43076 m2.t/m2.s a 0,83 m2.t/m2.s. (Este valor está referido a la superficie total del Sector).

Las restantes modificaciones de la ordenación estructural se refieren únicamente a la ampliación de los tipos de equipamientos para los que debe preverse reserva de suelo suficiente en la zona UP-IV-31-191. Mientras que en la ordenación estructural inicial establecida por el Plan General de Paterna para esta zona del sector 4 solo se había previsto una reserva de suelo para espacios libres o parques públicos, la homologación-modificativa propone que la gama de equipamientos a prever en esta zona se amplíe a un parque deportivo y aun equipamiento genérico de tipo social que pueda albergar usos sanitarios, asistenciales, culturales, recreativos y/o religiosos.

Esta modificación parece razonable por cuanto los tipos de equipamiento ahora previstos pueden desempeñar una función articuladora similar al parque público, o incluso constituir elementos de mayor potencialidad articuladora y su localización en dicha franja zonal es perfectamente compatible con el mantenimiento de la estructuración general del sector prevista en el Plan General.

Paterna, Abril de 2.001.

El Arquitecto.

El presente Plan Parcial se redacta al amparo de lo establecido en el artículo veintiuno de la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, de la Generalidad Valenciana, Reguladora de la Actividad Urbanística, con objeto de ordenar pormenorizadamente los terrenos integrantes del Sector 4 del Suelo Urbanizable del Plan General de Ordenación Urbana de Paterna.

Constituye un documento complementario del Programa de Actuación Integrada que se propone simultáneamente a dicho Plan para la urbanización y edificación de los terrenos del mencionado sector, con objeto de dar cumplimiento a los requisitos establecidos en el artículo veintinueve de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística para viabilizar esta actuación urbanizadora.

De acuerdo con lo preceptuado en el mencionado artículo veintiuno, la finalidad específica del Plan Parcial consiste en desarrollar la ordenación pormenorizada de este Sector complementando las determinaciones de ordenación estructural que se establecen en el documento de Homologación del Sector 4 y Modificación Puntual del Plan General de Paterna en el ámbito de dicho Sector, que se tramita conjuntamente con el Programa de Actuación Integrada.

Dado que el documento de Homologación y Modificación Puntual, ajustado al mismo nivel de determinación del Plan General, solo ordena el suelo urbanizable de este Sector con las determinaciones del artículo 17 de la Ley Reguladora, en el Plan Parcial se complementan dichas determinaciones fijando el parcelario, los destinos urbanísticos y las edificabilidades previstas para los terrenos y construcciones, y se determinan de forma detallada las alineaciones, las rasantes y las reservas dotacionales suplementarias de la red estructural o primaria.

Por último, el Plan Parcial, en cumplimiento de lo establecido en el artículo treinta y tres de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística delimita las unidades de ejecución correspondientes a las diferentes fases en las que se ejecutará el Programa de Actuación Integrada que se propone.

La ordenación pormenorizada planteada por el presente Plan Parcial se ajusta a las determinaciones de ordenación estructural del Plan General de Paterna en los términos contenidos en el documento de Homologación y Modificación Puntual de dicho Plan General en el ámbito del Sector 4, que forma parte integrante de esta propuesta de Programa de Actuación Integrada.

El respeto de las determinaciones de dicha ordenación estructural ha obligado a respetar también las delimitaciones de las dos zonas que integran este sector de planeamiento y ajustarse a los usos pormenorizados señalados para cada una de ellas.

En los terrenos correspondientes a la zona UP-I-12/192 se ha situado una amplia zona verde que forma parte del sistema local de espacios libres de dominio y uso público. Dicho espacio actúa como elemento separador entre este nuevo asentamiento y las edificaciones marginales del suelo urbano de Godella que pertenecen a otra categoría tipológica, permitiendo, al mismo tiempo, salvar los pronunciados desniveles topográficos que existen en estas dos zonas limítrofes de ambos municipios. Se incluye en dicha zona verde el equipamiento social ubicado sobre una edificación existente (antiguo chalet de principios de siglo ), para garantizar con este uso la conservación de la edificación. Se le asigna una edificabilidad a la zona verde que permita la ubicación de usos relacionados con el equipamiento social.

Completando la ordenación de esta zona se han situado reservas de suelo para los dos conjuntos de equipamientos públicos previstos en las normas de la Homologación-Modificativa del Plan General.

A continuación de la zona verde anterior se ha situado una reserva de suelo para albergar un parque deportivo que se concibe compuesto por instalaciones de tipo abierto, con la única edificación cerrada que sería la correspondiente a los vestuarios e instalaciones complementarias de este tipo de equipamientos.

Se ha dicho anteriormente que en esta zona se dan pronunciados desniveles topográficos entre Paterna y Godella y ello aconseja no construir edificaciones de altura excesiva porque producirían un efecto de barrera visual de todo punto desechable por ser notablemente apreciable desde todo el entorno circundante. En cambio, un uso deportivo formado por actividades al aire libre permitiría potenciar la funcionalidad de esta zona como elemento de transición-integración entre los dos asentamientos contiguos sin tener los inconvenientes de una barrera visual.

Aunque al N.E. de esta reserva de suelo existen pronunciados desniveles topográficos en la línea que lo separa del término municipal de Godella, en la conexión hacia el S.E. con el enclave de suelo urbano de Paterna y, a través de él, con las estribaciones del casco urbano de Burjassot, la comunicación es buena gracias a una topografía mucho más suave y la continuidad de una trama urbana más fácil de establecer.

Conviene especificar que estos equipamientos forman parte de los sistemas locales y, por consiguiente, el suelo reservado para ellos es computable a efectos de determinar el cumplimiento de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística en lo referente a reservas de suelo para equipamientos en el Plan Parcial, porque en el Plan General no se incluye esta zona entre los sistemas generales, a pesar de que no se le ha atribuido ningún aprovechamiento, como debiera haberle correspondido en su condición de sistema local.

Además, dada la situación de estos equipamientos en relación con los asentamientos urbanos próximos de Paterna, Burjassot y Godella y con el que se plantea establecer en el Sector 4 del suelo urbanizable de Paterna, no cabe duda que una vez construidos "ofrecerán condiciones privilegiadas de uso cotidiano y disfrute permanente para la población del Sector", por lo que se dan las circunstancias previstas en el artículo veintidós de la Ley Reguladora para que sean computados a los efectos citados.

En los terrenos que integran la zona UP-IV-31/191, con la que se completa este Sector, se ha situado toda la edificabilidad de uso privado prevista en el documento de Homologación-Modificativa que establece la ordenación estructural del Sector. Dicha edificabilidad está compuesta, fundamentalmente, por la de uso residencial (41.950 m2.t) y, en mucha menor medida, por la destinada a equipamiento comercial (1600 m2.t) y el complemento cubierto de un equipamiento de carácter deportivo-recreativo descubierto que también es de titularidad privada (800 m2t).

La ordenación de esta zona se resuelve con cuatro supermanzanas de grandes dimensiones más otra de tamaño más reducido. Esta última, a su vez, está integrada por una parcela de uso estrictamente terciario-comercial y otra pastilla a modo de cierre en la manzana destinada a parque deportivo para la que se establece el uso residencial.

De las cuatro supermanzanas, una se destina a equipamiento escolar, junto con una zona ajardianada, otra se destina a alojamiento temporal y las otras dos se destinan a uso residencial en todas las plantas edificables, además de los usos compatibles con el residencial de vivienda plurifamiliar que se establecen en las Normas Urbanísticas de este Plan Parcial.

El uso residencial puede desarrollarse en cualquiera de las cinco plantas de altura en las supermanzanas y en las cinco plantas altas de la parcela de uso pormenorizado residencial citada anteriormente, mientras que el uso comercial solo puede desarrollarse en la planta baja en la manzana C1, para la que se señala este uso como exclusivo, y en la planta baja de las manzanas de uso pormenorizado residencial con las limitaciones y compatibilidades que se establecen en las normas Urbanísticas de este Plan Parcial.

La manzana que albergan la parcela de uso exclusivo comercial y la parcela de uso residencial se sitúan junto al enclave de suelo urbano de Paterna colindante con las últimas manzanas del casco urbano de Burjassot. No cabe duda que esta localización resulta la más adecuada para ubicar el equipamiento comercial ya que permite servir también a las edificaciones ya consolidadas y la forma de esta manzana, con un pequeño edificio pantalla paralelo a la alineación de la calle de Rocafort, esta última coincidente con el linde entre los municipios de Burjassot y Paterna, establece una solución de continuidad entre la tipología de las manzanas cerradas de edificación entre medianeras del suelo urbano colindante de Paterna y la de las supermanzanas de edificación abierta que constituyen el resto de la ordenación del Sector.

La supermanzana situada al O. se destina a equipamiento escolar y preescolar, junto a un zona verde (área de juego), permitiendo la edificación de un centro de Educación General Básica y de un Centro de Educación Preescolar. Esta situación garantiza unas condiciones adecuadas de soleamiento y permite conservar cierto grado de aislamiento respecto a la edificación residencial.

La supermanzana situada al S.O. se destina a alojamiento temporal, permitiendo en su interior la edificación para albergar una instalación deportiva-recreativa como un equipamiento complementario de la urbanización de carácter privado. Se organizan espacialmente para la práctica de deportes al aire libre junto a otras actividades recreativas, que precisa poca superficie edificada cubierta, (solo se le asignan 800 m2.t), tal como se ha descrito en el párrafo anterior.

Se pretende que este equipamiento constituya un elemento de aglutinamiento social de la comunidad que integrará este asentamiento residencial. Esta manzana se sitúa junto con la carretera provincial de Burjassot a Lliria con una situación de colindancia frente aun sector de dotaciones primarias como son las futuras Universidades.

Las dos supermanzanas destinadas a residencial se sitúan en la parte alta del Plan, cercanas a la gran zona verde por tanto dotadas de mayor privacidad. Se organizan espacialmente de modo que en su parte central se sitúa una amplia zona ajardinada libre de edificación, como espacio abierto y ajardinado.

Todos estos espacios centrales, privados, como en el caso de la instalación deportivo-recreativa, o las zonas ajardinadas, están suficientemente separados de la edificación por medio de aceras peatonales de gran anchura que constituyen para los peatones itinerarios alternativos a los que discurren por la zona perimetral exterior de las manzanas en estrecho contacto con el sistema viario.

Por razones constructivas, nos vemos en la necesidad de ocupar el subsuelo interior de las supermanzanas destinadas a residencial; y el subsuelo de las supermanzanas destinadas a residencial alojamiento y recreativo deportivo; ya que debido a la demanda actual de dotación de aparcamiento por vivienda, resulta imposible conseguir circulaciones y radios de giro conformes a normativas con bloques con anchuras de 15 metros, por lo que parece necesario el aumento de profundidad en el subsuelo destinado a aparcamiento.

En cuanto a la estructura viaria hay que decir que el sistema viario se compone básicamente de dos grandes ejes ortogonales. Uno de ellos lo constituye una avenida de 15 metros de anchura que atraviesa longitudinalmente el asentamiento en sentido sensiblemente paralelo a la carretera de Burjassot a Lliria, articula la conexión de este asentamiento con el correspondiente al Sector 5 contiguo por medio de una amplia rotonda de distribución de tráfico, y es la vía principal de acceso desde la carretera citada, además del acceso mucho más disperso que se produce a través de las calles del suelo urbano de Paterna colindante gracias a la continuidad de su trama con la del Sector.

Perpendicularmente a este eje, formando con él una cruz que separa las cuatro grandes supermanzanas en cuatro cuadrantes, se ha situado otro eje de mayor dimensión con 25 metros de anchura con aparcamiento en batería. Este eje permite distribuir el acceso hacia los lados opuestos de las supermanzanas y completar la circulación perimetral por medio de vías de menor anchura que las circundan partiendo de los extremos de dicho eje.

El sistema viario se completa con una serie de viales secundarios que permiten cerrar un sistema circulatorio eficiente conectando el sistema viario propio del Sector con el del suelo urbano colindante.

En conexión estrecha con el sistema viario se ha previsto un número suficiente de plazas de aparcamiento público para dar cumplimiento a lo preceptuado en las Normas del documento de Homologación-Modificativa. Como el conjunto de estos aparcamientos públicos debe completarse con la reserva necesaria de plazas para dotar al conjunto de una plaza de aparcamiento por vivienda, fuera de la superficie estrictamente viaria (artículo veintidós de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística), se han previsto posibles accesos a aparcamientos subterráneos que deberán construirse en el subsuelo de las parcelas de titularidad privada, o en el subsuelo público estableciendo la oportuna concesión administrativa, en el momento en que se realice la construcción de las viviendas. En todo caso estos accesos se sitúan en suelo público y forma parte del sistema viario aunque puedan servir para acceder a aparcamientos privados.

Las superficies del Sector y de cada una de las zonas que lo integran son las siguientes:

UP- I-12-192 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4,49 Ha.

Total . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5,34 Ha.

OCUPACION DEL SUELO:

Suelo de uso privado:

Uso pormenorizado residencial:

Parcela P1 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.235 m2.s

Parcela P2 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.364 m2.s

Parcela P3 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1.680 m2.s

Parcela P4 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.405 m2.s

Parcela P5 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 543 m2.s

Total . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.865 m2.s

Uso pormenorizado comercial:

Total . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.600 m2.s

Uso pormenorizado Recreativo-Deportivo:

Equipamiento Escolar:

Total . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.084 m2.s

Servicios de interés público y social:

Equipamiento Social:

Parque Deportivo:

Zonas Verdes y Espacios Libres:

Total . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .6.582 m2.s

Superficie total de Equipamientos Dotacionales:

Equipamiento Social . . . . . . . . . . . . . . 250 m2.s

Parque Deportivo . . . . . . . . . . . . . . . .2.267 m2.s

Total . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8.601 m2.s

Uso Residencial . . . . . . . . . . . . . . . . .7.865 m2.s

Uso Comercial . . . . . . . . . . . . . . . . . .1.600 m2.s

Total . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .11.716 m2.s

Parcela P1 - (67 viviendas) . . . . . . . . . 6.589 m2.t

Parcela P2 - (67 viviendas) . . . . . . . . . 7.284 m2.t

Parcela P3 - (69 viviendas) . . . . . . . . . 8.965 m2.t

Parcela P4 - (67 viviendas) . . . . . . . . . 7.497 m2.t

Edificabilidad residencial . . . . . . . . . 32.994 m2.t

Parcela H - (200 habitaciones) . . . . . .8.735 m2.t

Parcela C1 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.600 m2.t

De las cifras anteriores correspondientes a la ordenación proyectada se deducen una serie de parámetros significativos que se calculan a continuación:

44.350 m2.t / 7.865 m2.s = 5,6389 m2.t / m2.s

Si la edificabilidad total correspondiente a este uso se materializa en 5 plantas de altura, tal como se establece en el Plan Parcial, la ocupación en planta de las parcelas de este uso sería:

44.350 m2.t / 5 pl. = 8.870 m2.t / pl.

Este valor equivale a una ocupación en planta del 88 %, quedando un 12 % de superficie de las parcelas de uso privado libre de edificación, contando con la posibilidad de construcción por encima de la altura libre de cornisa.

44.350 m2.t / 53.400 m2.s = 0,8305 m2.t /m2.s

33.215 m2.t / 53.400 m2.s = 0,6220 m2.t /m2.s

(Porcentajes referidos a la superficie total del Sector)

Uso dominante residencial . . . . . . . .11.716 m2.s . . . .21,94 %

Espacios libres . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.562 m2.s . . . . 12,32 %

Equipamientos públicos . . . . . . . . . . 8.601 m2.s . . . . 16,10 %

Sistema viario y aparcamientos . . . 24.240 m2.s . . . .42,83 %

La reserva de suelo dotacional público no viario y su desglose en zonas verdes y equipamientos, en sectores residenciales según el Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana, en su art. 5 párrafo segundo de su Anexo, para el calculo del suelo dotacional, se entrará con un indice de edificabilidad residencial (IER m2.t/m2.s) de 0,62=0.65, a efectos de la Tabla 1, siendo necesario un mínimo, de un 10% de Zona Verde, y un 13% de Equipamientos, cumplimentándose sobradamente.

A su vez, el suelo dotacional público viario deberá calcularse en base al índice de edificabilidad bruta del sector (IEB m2.t/m2.s) de 0,83=0,85, por lo que la reserva de red viaria y aparcamiento en viario será de 27,5%, cumplimentándose sobradamente.

El artículo 22 de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística establece los estándares mínimos de cumplimiento preceptivo por el planeamiento parcial en los siguientes términos:

Las reservas de suelo para equipamientos exigibles por la Ley Reguladora de acuerdo con el techo potencialmente edificable en la ordenación del Plan Parcial, serían:

Reserva global de suelo . . . . . . . . 35 x 443,50 = 15.522,5 m2.s

Zonas verdes públicas . . . . . . . . . 15 x 443,50 = 6.652,5 m2.s

Aparcamientos . . . . . . . . . . .1 plaza/viv x 297 viv = 297 plazas

De los datos de la ordenación propuesta por el Plan Parcial reseñados anteriormente se deduce que se cumplen estos estándares:

Reserva global de suelo para equipamientos:

18.902 m2.s (según P.P.) > 15.522,5 m2.s (según L.R.A.U.)

Reserva de Zonas Verdes Públicas:

9.429 m2.s (según P.P.) > 6.652,5 m2.s (según L.R.A.U.)

Aparcamientos:

Aparcamientos públicos . . . . . . . . . . . . . . . . 226 plazas

Aparcamientos privados

Total plazas de aparcamiento . . . . . . . . . .447 plazas

447 plazas (según P.P.) > 297 plazas (según L.R.A.U.)

De igual modo se cumple la norma relativa a aparcamientos exigiendo en las ordenanzas de edificación del Plan Parcial que todos los edificios de viviendas deberán prever un número de plazas de aparcamiento en subsuelo igual o superior a la mitad del número de viviendas que es posible construir. Esta cifra sumada a la de los aparcamientos previstos en superficie junto al sistema viario rodado, pero fuera de la superficie estrictamente viaria, permite cumplir suficientemente la norma legal establecida.

Las Normas Urbanísticas de la Homologación Modificativa del Sector 4 determinan un área de reparto única para todo el ámbito del Sector. De acuerdo con esta delimitación se calculan a continuación los diversos tipos de aprovechamiento definidos en la Ley de Actuación Urbanística.

UP- I-12-192 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4,49 Ha.

Total . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5,34 Ha.

(Correspondiente a todo el Sector como área de reparto)

Aprovechamiento subjetivo:

(Aprovechamiento susceptible de apropiación)

(Diferencia entre el aprovechamiento objetivo y el aprovechamiento subjetivo)

De acuerdo con lo establecido en el artículo sesenta de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística este excedente de aprovechamiento podrá ser adquirido onerosamente por la sociedad promotora, propietaria de los terrenos, cediendo terrenos equivalentes, libres de cargas, al Ayuntamiento de Paterna, o abonando su valor en metálico, en los términos dispuestos en la Ley.

Paterna, Abril de 2.001.

El Arquitecto.

La viabilidad económica de esta actuación urbanística se determinará mediante el cálculo del saldo diferencial entre los costes totales de la actuación y los ingresos previsibles de la venta de la edificabilidad que es susceptible de aprovechamiento lucrativo privado.

Entre los costes totales de la actuación se consideran los siguientes:

• Valor urbanístico del suelo edificable susceptible de aprovechamiento privado:

• Costes financieros de la inversión

No existen otros costes adicionales en el ámbito de esta unidad de actuación ya que los terrenos incluidos en ella no se encuentran actualmente cultivados ni sometidos a explotación económica que por su carácter no marginal pudiera requerir el establecimiento de algunos costes de reposición. Además, no existen edificaciones ni otro tipo de derechos que deban ser valorados a efectos de indemnización.

Para determinar los ingresos procedentes de la venta de la edificación susceptible de apropiación privada se parte del supuesto, frecuentemente reiterado a lo largo de la justificación del tipo de ordenación propuesta en el documento de Homologación-Modificativa y en este Plan Parcial, que la mayor parte de la edificabilidad será destinada a la promoción de Viviendas.

 El importe total de la venta del aprovechamiento lucrativo apropiable por el promotor será:

44.350 m2.t x 125.000 pts/m2.t = 5.543.750.000 pts.

Las cifras anteriores arrojan un saldo total positivo de 694.531.904 pts. que representa un porcentaje del 12,52 % sobre la inversión total efectuada, lo que demuestra la viabilidad de la operación urbanizadora propuesta en este Programa de Actuación Integrada, siempre que se plantee en los términos de densidad global y edificabilidad media que se determinan en el documento de Homologación Modificativa precedente y sobre los que se ha basado el desarrollo de este Plan Parcial.

Paterna, Abril de 2.001.

El arquitecto.

II MOVIMIENTO DE TIERRAS 60.087.477.-

III SANEAMIENTO 20.023.524.-

IV AGUA POTABLE 18.732.597.-

V ELECTRICIDAD 26.952.090.-

VI ALUMBRADO 20.156.406.-

VII TELEFONÍA 6.905.635.-

VIII FIRMES Y PAVIMENTOS 105.142.430.-

IX SEÑALIZACIÓN 3.079.763.-

X OBRAS COMPLEMENTARIAS 2.605.923.-

XI ROTONDA 2.479.457.-

XII URBANIZACIÓN DE ZONAS VERDES 55.172.400.-

XIII CONTROL DE CALIDAD 2.333.781.-

GASTOS GENERALES 13% 42.508.204.-

BENEFICIO INDUSTRIAL 6% 19.619.171.-

Paterna, Abril de 2.001.

El arquitecto.