Los terrenos cuyo desarrollo urbanístico se propone mediante el presente Programa de Actuación Integrada, para los que se plantea esta Homologación Modificativa, se encuentran situados en el término municipal de Paterna, junto a la carretera de Lliria s/n, en la partida de "La Coma".

Dichos terrenos integran la totalidad del Sector 4 del Suelo Urbanizable Programado del Plan General de Ordenación Urbana de Paterna, que fue aprobado definitivamente el 15 de noviembre de 1990.

Forman parte de una finca, propiedad de la entidad Promotora Urbem S.A., que tiene una superficie ligeramente superior a la de la parte incluida en el ámbito de este sector de suelo urbanizable, que es de 53.617 metros cuadrados, y están divididos en dos zonas calificadas por el P.G.O.U. de Paterna con las designaciones UP-I-12/192 y UP-IV-31/191.

El sector forma parte de un enclave del territorio municipal, clasificado en parte como Suelo Urbano y en parte como Suelo Urbanizable por el Plan General. Este enclave está muy separado del casco urbano de Paterna, pero se encuentra situado en colindancia con los cascos urbanos de Burjassot y Godella, en la encrucijada en que convergen los límites de estos tres términos municipales.

En planeamientos anteriores los terrenos integrantes de estas dos categorías de suelo urbano y urbanizable fueron objeto de un único planeamiento parcial, pero a partir de la aprobación del Plan General de Paterna de 1990 se estableció la distinción entre la parte de terrenos de este enclave contiguos al continuo edificado de Burjassot, que constituían estricta continuidad de su trama urbana, y por el grado de consolidación fueron clasificados como suelo urbano, y los que ahora son objeto de este Programa de Actuación Integrada, que quedaron clasificados como Suelo Urbanizable.

La Ley 6/1994, de 15 de noviembre, de la Generalidad Valenciana, Reguladora de la Actividad Urbanística, establece en su disposición transitoria primera que "la aprobación de Planes Parciales que modifiquen determinaciones de los Planes Generales vigentes a la entrada en vigor de la Ley, requiere la homologación del sector correspondiente, que podrá efectuarse directamente al aprobar dichos instrumentos, siempre que estos contengan los documentos específicos y las determinaciones necesarias con ese fin".

Por otra parte, el artículo 29 de la citada Ley establece que la urbanización y la posterior, o simultánea, edificación del suelo urbanizable requiere la previa concurrencia de los siguientes requisitos:

El Sector 4 que es objeto de esta propuesta de homologación, con modificación puntual del Plan General de Paterna en el ámbito de dicho sector, carece de la ordenación pormenorizada a que se refiere el artículo 18 de la Ley Reguladora y, por consiguiente, su desarrollo urbanístico requiere que el Programa de Actuación Integrada contenga el Plan Parcial que proponga dicha ordenación pormenorizada. Por otra parte, las circunstancias socioeconómicas y urbanísticas actuales hacen necesario, a juicio de los promotores de este Programa, proponer una serie de modificaciones puntuales del Plan General de Ordenación de Paterna en el ámbito de este Sector y ello requiere la tramitación de la Homologación Modificativa que constituye el presente documento.

En el Texto de la Instrucción de Planeamiento 1/1996, sobre homologación de planes de urbanismo a la Ley 6/1994, formulada por la Dirección General de Urbanismo y Ordenación Territorial y aprobada por Orden del Conseller de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes, se precisa que la homologación tiene por objeto "formar un documento que permita diferenciar las determinaciones de ordenación estructural, a las que se refiere el artículo 17 de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, distinguiéndolas de las determinaciones de ordenación pormenorizada a las que se refiere el artículo 18 de la misma Ley.

En palabras de dicha Instrucción, la finalidad concreta de la homologación consiste en deslindar los contenidos del planeamiento en dos niveles diferenciados:

Por consiguiente, el deslinde entre las determinaciones cuya modificación puede ser aprobada por el Ayuntamiento y aquellas que por pertenecer al ámbito de la ordenación estructural su modificación requiere la aprobación de los órganos de la Generalidad viene establecido en las diferentes características que para unas y otras se precisan en los artículos 17 y 18 de la Ley Reguladora.

Los contenidos de los artículos anteriores se completan, a efectos de comprender exactamente el deslinde entre determinaciones de ordenación estructural y de ordenación pormenorizada, con los artículos 19 y 22, que establecen "los límites al ejercicio de la potestad de planeamiento a través de los Planes Generales", el primero, y "los estándares mínimos de cumplimiento preceptivo por el planeamiento parcial", el segundo.

La Homologación Modificativa que constituye el contenido esencial de este documento requerirá, por consiguiente, que se identifiquen todas aquellas determinaciones del Plan General de Paterna que a la luz de los preceptos legales anteriores tienen carácter estructural, determinando su validez y mantenimiento o proponiendo su modificación puntual.

Residualmente quedará otro conjunto de determinaciones que, aún no completando la ordenación pormenorizada a que se refiere el artículo 18 de la Ley Reguladora, forman parte de este nivel de planeamiento y cuya modificación, si ello fuera necesario, se planteará también en este documento de homologación aunque en puridad podría tener un tratamiento independiente al ser su aprobación competencia de la Corporación Municipal.

El Plan General de Paterna contiene determinaciones de carácter general, que configuran la ordenación estructural del municipio, que por ser aplicables también en el ámbito territorial del Sector 4 (zonas UP-I-12-191 y UP-IV-31-192) deben ser objeto de homologación y pueden ser también objeto de modificación puntual limitada al ámbito de este sector.

Entre las determinaciones que configuran la ordenación estructural y afectan específicamente al sector 4, se encuentran las siguientes:

De cuanto antecede cabe concluir que las determinaciones que son objeto de homologación o de modificación puntual en el ámbito del sector 4 del Plan General mediante el presente documento, a tenor de la ordenación estructural propuesta por el Plan General de Paterna, y a la vista de lo prescrito por la Ley 6/1994 de la Generalidad Valenciana, Reguladora de la Actividad Urbanística son las siguientes:

La mayor parte de los planes generales no adaptados a la Ley Reguladora carecen de una expresión precisa de las directrices definitorias de la estrategia de evolución urbana que proponen, por lo que puede resultar difícil plantear su homologación. Ello se complica especialmente si la homologación se limita a un sector de suelo urbanizable para su desarrollo mediante planes parciales y viene simultáneamente acompañada de la propuesta de alguna modificación puntual.

La estrategia de evolución urbana es el resultado de una serie de determinaciones específicas que inciden de forma diferente en el desarrollo territorial y, por consiguiente, puede verse afectada por las modificación de algunas de dichas determinaciones, como es el caso de las que se proponen en este documento.

No obstante, en la medida en que un plan general persigue convertir el proceso de desarrollo urbano en un proceso controlado y regulable, y considerando la estrategia del plan como el conjunto de reglas y determinaciones que aseguren una decisión óptima en cada momento, cabe afirmar que las modificaciones que se plantean en la presente Homologación Modificativa constituyen una adaptación estratégica de las determinaciones del Plan General de Paterna a las circunstancias socioeconómicas actuales para la mejor consecución de los fines de desarrollo urbanístico del sector 4 previsto en el Plan General de Paterna.

No cabe duda que el mantenimiento de la clasificación urbanística del suelo del sector, de la estructuración de los sistemas de equipamientos, aunque se modifiquen algunos usos dotacionales, el mantenimiento de los usos globales dominantes del sector, aunque también se modifiquen los parámetros de densidad y tipología, así como el mantenimiento de las directrices fundamentales de diseño morfológico del plan parcial que desarrolle la ordenación pormenorizada de la zona, manteniendo la continuidad con la trama del suelo urbano colindante de Paterna y la conexión de las infraestructuras de comunicaciones y de servicios del sector con las de dicho suelo urbano y las del sector de suelo urbanizable colindante por el oeste, permite afirmar que la estrategia global de ocupación del territorio en la zona planteada por el Plan General no se ve afectada y, en cambio, se garantiza el desarrollo urbanístico residencial de este sector, que es un objetivo planteado por dicho plan.

En todo caso, la gran proximidad de este sector a los suelos urbanos de Burjassot y Godella y la colindancia con el enclave de suelo urbano de Paterna, obliga a establecer la máxima coherencia entre las características urbanísticas de todas estas áreas, si se pretende desarrollar el sector 4, que es el objetivo planteado por el PGOU de Paterna, de forma que se culmine una estructura urbana homogénea. Eso es, en definitiva, lo que se persigue con las modificaciones puntuales aquí propuestas.

Por otra parte, los aspectos programatico-temporales implícitos en toda estrategia de desarrollo urbanístico han quedado totalmente modificados por la diferente concepción estratégica que para el desarrollo del planeamiento establece la Ley Reguladora, y carece de sentido considerar posible modificaciones de la programación establecida por el Plan General para su ejecución en dos cuatrienios. Sin perjuicio de que la presente propuesta de actuación se plantee en el ámbito temporal perteneciente al segundo cuatrienio, que era el previsto en el plan general para la actuación en este sector, la adaptación a la Ley Reguladora de este Programa de Actuación Integrada constituye la mejor garantía de homologación de las determinaciones de gestión para la ejecución del sector.

Se homologa la clasificación del suelo establecida por el Plan General de Paterna para el sector 4, que continúa clasificado como SUELO URBANIZABLE en las dos zonas que integran dicho sector.

Dado que la componente estructural de la división del territorio en zonas que establece la Ley Reguladora se fundamenta en "los diferentes parámetros tipológicos básicos de las construcciones de cada zona en función de la utilización característica propia de su destino", hay que hacer constar que la modificación puntual de estos parámetros puede suponer una modificación estructural puntual por estar espacialmente muy localizada, aunque no se modifique la delimitación de ninguna de las dos zonas que integran el sector. Estas modificaciones puntuales se justifican pormenorizadamente en este documento.

La referida Instrucción de la Consellería al referirse a la homologación por sectores en suelo apto para urbanizar, dice lo siguiente:

Basta decir en relación con lo anterior que se mantiene la delimitación del sector 4 establecida en el Plan General de Paterna porque cumple de forma estricta todos los criterios de sectorización establecidos en el artículo 20 de la Ley Reguladora, y que este sector, así delimitado, se ordena pormenorizadamente mediante un único plan parcial que se incluye en esta propuesta de Programa de Actuación Integrada, con lo que se da también cumplimiento a lo establecido en el ordinal 4º del apartado 10 de la Instrucción citada.

Aquí la homologación requiere una adaptación imprescindible a la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, por cuanto el Plan General de Paterna no contiene ninguna determinación que haga referencia a estos conceptos para la ejecución del sector ajustada a la Ley estatal 8/1990 de 25 de julio, y fue, precisamente por ello, suspendida su aprobación por sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana de fecha 18 de marzo de 1995, ya que dicho plan fue aprobado definitivamente después de la entrada en vigor de la mencionada ley.

La sentencia citada, entre sus fundamentos de Derecho, declara:

La homologación en este caso requiere, por consiguiente, la aplicación de los criterios de determinación de áreas de reparto y aprovechamiento tipo que se establecen en el Capítulo II de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística.

En aplicación de dichos criterios, teniendo en cuenta que la actuación que se propone con este Programa de Actuación Integrada permite configurar una unidad urbana claramente determinada por límites derivados de la clasificación del suelo y sectorización establecidas por el Plan General, y que ello constituye un modo preciso en que se puede delimitar áreas de reparto, según establece el artículo sesenta y uno de la Ley, se propone que el área de reparto para la justa y eficaz ejecución de esta actuación integrada coincida con la propia delimitación del Sector 4.

En el ámbito del área de reparto así definida, el aprovechamiento tipo se calculará dividiendo el aprovechamiento objetivo total del área de reparto entre la superficie de esta, excluida la del terreno dotacional público existente ya afectado a su destino (Artículo sesenta y cuatro de la Ley Reguladora).

Este documento de Homologación Modificativa propone una modificación puntual del Plan General que afecta a estos parámetros para adaptarlos a las circunstancias socioeconómicas reales a las que debe responder la ordenación del sector para que sea viable su ejecución. La justificación de estas modificaciones, así como las de la red primaria o estructural de dotaciones públicas, a que se refiere el epígrafe siguiente, se desarrollarán pormenorizadamente a continuación.

Aunque se mantiene la delimitación de la zona específica propuesta por el Plan General para dotaciones, se propone una modificación de los usos previstos. Al no tratarse de un sistema general, la modificación de estas determinaciones es perfectamente compatible con el mantenimiento de la estrategia de desarrollo territorial del Plan General y constituye, en todo caso, una modificación estructural de escasa relevancia que favorecerá la funcionalidad del sector y su integración socioeconómica con los asentamientos colindantes de Burjassot y Godella. Como se ha dicho en el epígrafe anterior estas modificaciones se justifican también a continuación.

Las modificaciones puntuales que se proponen se refieren esencialmente a las siguientes determinaciones :

En la zona UP-I-12-192:

- Indice de edificabilidad del sector: (m2.techo / m2.suelo)

- Densidad de ocupación: (Nº máximo de viviendas)

En la zona:UP-IV-31-191:

- Régimen de usos dotacionales (sistemas locales de equipamiento)

La justificación de estas modificaciones se realiza mediante un análisis pormenorizado de la evolución histórica del planeamiento y del desarrollo urbano, tanto de este sector como de las áreas de suelo urbano colindantes o próximas de Paterna, Burjassot y Godella, así como de las características de la demanda potencial de viviendas en la zona y los costes de producción, contrastando las conclusiones obtenidas con las limitaciones establecidas por la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística a fin de determinar los limites que hay que aplicar a las propuestas. Todo ello se desarrolla a continuación.

Los terrenos integrantes de este sector han experimentado, durante el último medio siglo, la siguiente secuencia de ordenación:

1946 - Plan General de Valencia y su Cintura.

1966 . Plan de Valencia y su Comarca adaptado a la Solución Sur.

1972 - Plan Parcial de Paterna que desarrollaba el Plan de Valencia y su Comarca adaptado a la Solución Sur. (En la resolución ministerial aprobatoria del Plan Parcial se suspende la aprobación de este sector para que sea objeto de nueva ordenación).

1983 - Plan Parcial de Ordenación del Sector (Aprobado por silencio administrativo. Suspendida la aprobación definitiva por la Consellería de Obras Públicas mediante resolución de 18 de mayo de 1984)

1988 - Normas de Coordinación Metropolitana en el ámbito de los municipios integrantes del Consell Metropolitá de L’Horta.

1990 - Plan General de Ordenación Urbana de Paterna.(Anulada la aprobación definitiva por sentencia nº 426 del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana de 7 de junio de 1995)

A continuación se analizan las circunstancias de estos planeamientos así como el contenido asignado a los terrenos integrantes de este Sector por los diferentes planes y normas que les han afectado.

Por Decreto de 2 de marzo de 1944 del Ministerio de la Gobernación, se creó la Comisión Superior del Plan de Ordenación de la Provincia de Valencia a la que se encomendó la tarea de redactar el Plan General de la Provincia y a cuyo efecto se organizó en la Capital una Oficina de Urbanismo, con personalidad jurídica propia y cuyas resoluciones tenían carácter ejecutivo, dirigida por un Delegado nombrado por la Dirección General de Arquitectura.

Esta Oficina Técnica elaboró el Plan de Ordenación de Valencia y su Cintura que fue aprobado por el Gobierno el 27 de julio de 1946. Posteriormente, el 18 de diciembre del mismo año, se aprobó la Ley de Bases para la puesta en práctica de dicho Plan y se autorizó al Gobierno para publicar la Ley de Ordenación Urbana de Valencia y su Comarca con sujeción a las mencionadas bases. La redacción oficial de dicha Ley se aprobó por Decreto de 14 de julio de 1949.

La Ley de bases de 18 de diciembre de 1946 contenía, entre otras, las siguientes determinaciones:

- Carácter preceptivo del Plan General de Ordenación.

- Determinación de los municipios comprendidos en el Plan que son los siguientes: Valencia - Albalat dels Sorells - Alboraya - Alfafar - Alfara del Patriarca - Aldaya - Alacuás - Almácera - Bonrepós - Mirambell - Benetúser - Burjassot - Catarroja - Quart de Poblet - Chirivella - Folios - Godella - Lugar Nuevo de la Corona - Manises - Masacras - Mediana - Mislata - Moncada - Paiporta - Paterna - Picaña - Rocafort - Sedaví - Tabernes Blanques - Torrente - Vinalesa.

- Creación de la Corporación Administrativa denominada Gran Valencia para ejecución de dicha Ley, con especificación de sus facultades y órganos rectores.

- Normas para el desarrollo del Plan General mediante la formación de proyectos parciales y la ejecución de los mismos.

El Plan General de Ordenación de Valencia y su Cintura de 1946 contenía, entre otros documentos, planos de zonificación (con especificación de usos y volúmenes), planos de alineaciones de todos los núcleos urbanos y un proyecto de bases generales para las ordenanzas reguladoras de la edificación en el ámbito territorial al que se extendía la ordenación.

Ajustándose a estas bases se redactaron ordenanzas generales de edificación que fueron aprobadas por la Comisión Central de Sanidad Local en virtud de acuerdo de fecha 23 de octubre de 1950 y complementadas por otras aprobadas por dicha Comisión el 26 de enero de 1955. Estas ordenanzas contenían todas las especificaciones capaces de regular la edificación, el uso y aprovechamiento en cada una de las distintas zonas en que descomponía el territorio, que eran las siguientes:

1 - Recinto Antiguo o de Conservación Histórico-Artístico

2 - Zona Interior

3 - Zona Comercial Intensiva en el Casco Antiguo

4 - Zona de Transición de Ensanche

5 - Zona Comercial Intensiva de Ensanche

6 - Zona de Ensanches Actuales

7 - Zona de Núcleos Actuales

8 - Zona de Ensanches Futuros

9 - Zona de Edificación Abierta

10 - Zona de Núcleos Periféricos

11 - Zona de Huerta

12 - Zona de Ciudad-Jardín

13 - Zona de Tolerancia Industrial

14 - Zonas Industriales

15 - Zona de Ordenación Especial

Con ello no se hacía más que reconocer la zonificación contenida en el Plan Comarcal de Ordenación para desarrollar la normativa aplicable a cada zona y, en general, de edificación.

En el ámbito de planeamiento de este Plan Comarcal se encontraban situados los terrenos que son objeto de ordenación y urbanización mediante el presente Programa de Actuación Integrada. Se han subrayado los municipios de Paterna, Burjasot y Godella porque, aunque los terrenos pertenecen administrativamente al término municipal de Paterna, se encuentran situados en contigüidad física con los términos municipales de Burjasot y Godella y son prolongación de los continuos edificados de los núcleos urbanos de Burjasot y Godella, que en el mencionado Plan Comarcal, estaban incluidos en la Zona 10 denominada Núcleos Periféricos.

Aunque la información de que se dispone en la actualidad sobre la redacción de este Plan, que por primera vez abordaba el problema de la planificación a nivel metropolitano, es deficiente, por la inexistencia de gran parte de la documentación integrante del proyecto inicial, extraemos de una conferencia pronunciada por Germán Valentin-Gamazo que, junto a Manuel Muñoz Monasterio, tuvo decisiva participación en la redacción del Plan, en el aula magna del Instituto de Estudios de Administración Local el 14 de marzo de 1946, los datos más relevantes del mismo.

Según este arquitecto de la Dirección General de Arquitectura, artífice fundamental del primer Plan Comarcal de Valencia, la delimitación del área de planeamiento se realizó atendiendo a la influencia de la Capital.

Dos criterios de influencia presidieron esta delimitación: En primer lugar, la influencia industrial materializada en el puerto como elemento urbano fundamental en el proceso de intercambio comercial con el exterior y en las comunicaciones ferroviarias, cuyas principales vías marcan a las poblaciones próximas por las que pasan con el sello de la creciente industrialización. En segundo lugar, el criterio de influencia residencial por el que se detectó la incipiente especialización de algunos núcleos, principalmente en la zona de secano, como lugar de residencia de población laboral que diariamente se desplazaba al centro o a la zona portuaria para realizar su trabajo, o como lugar de aparición de fenómenos de segunda residencia, ambos potenciados por el desarrollo de las comunicaciones y de los transportes.

Se definían así tres grandes ejes de tipo industrial: el eje norte, el eje oeste, con Quart de Poblet y Manises, y el eje sur con Alfafar, Benetuser, Massanasa y Catarroja. Dos ejes residenciales, el del noroeste, con el conjunto de Burjasot-Godella, y el del sureste con Torrente, junto con un último eje industrial-residencial, que estableciéndose como nexo de unión entre la Capital y la zona portuaria e incluyendo los poblados residenciales del Grao y la Malvarrosa, completaba el esquema del conjunto.

Una de las preocupaciones fundamentales subyacentes en el establecimiento de objetivos de este Plan se cifraba en el creciente desequilibrio que se estaba produciendo entre el desarrollo de la Capital y el de los Núcleos Periféricos. Esta razón, junto a otras derivadas de la necesidad de estructurar funcionalmente el conjunto metropolitano, condujeron a plantearse dos objetivos fundamentales de planeamiento:

- Descongestión de las áreas centrales

- Descentralización y especialización funcional de los Núcleos Periféricos

El Plan venía a conjugar estos dos objetivos con las tendencias espontáneas de desarrollo que el análisis de la situación había evidenciado. Así, apoyándose en las dos penetraciones montañosas del noroeste y suroeste, se plantearon dos grandes núcleos residenciales que englobaban los conjuntos de Burjasot-Godella y Torrente respectivamente. El énfasis dado al desarrollo de las zonas industriales situadas en los ejes anteriormente descritos venía a resultar coherente con los objetivos planteados. De este modo se pretendía restar crecimiento a la Capital con los nuevos asentamientos residenciales y con los núcleos industriales.

Un planeamiento coherente del sistema viario se consideraba imprescindible como instrumento táctico para alcanzar los objetivos. Fundamentalmente, el planeamiento de dicho sistema debía atender a dos requisitos: fluidificar la relación de los núcleos exteriores con la Capital, que ya se perfilaba como gran centro del área metropolitana, favoreciendo la accesibilidad central, y resolver adecuadamente las comunicaciones entre los conjuntos de población incluidos, todo ello satisfaciendo exigencias razonables de seguridad y eficacia.

En cuanto al plan de carreteras que se proponía cabe citar la desviación de algunas vías existentes para favorecer la penetración urbana en unos casos, o para evitar la gran congestión alcanzada en otros, y la creación de otras vías nuevas, fundamentalmente de tipo anular, que debían tender a resolver los problemas de comunicación directa entre los núcleos exteriores periféricos.

Del extenso conjunto de propuestas de modificación viaria extraemos, por su relevante importancia para nuestro estudio, la variante que se proponía para la carretera de Burjasot, que unía este grupo residencial previsto en el Plan con Valencia, también altamente congestionada, que se desviaba para penetrar a lo largo del eje de la Gran Vía Fernando el Católico con el que entonces era el nuevo puente, y el anillo de circunvalación que pasaba tangente a algunos de los asentamientos periféricos más importantes, que debía llegar a enlazar con los ramales que iban al puerto, y un segundo anillo más interior planteado como vía de circunvalación de la Capital en sustitución del llamado Camino de Tránsitos, que quedaría completamente integrado en el continuo edificado de la ciudad central.

No cabe duda que los terrenos sobre los que se plantea esta actuación integrada ocupaban ya en aquel primer planeamiento metropolitano una posición privilegiada dentro de la categoría de suelos con vocación residencial, tanto por su localización estratégica como elemento de articulación entre dos núcleos urbanos que el propio Plan definía como una de las conurbaciones residenciales periféricas de mayor importancia, como por su magnífica accesibilidad al centro metropolitano a través del nuevo acceso a Valencia planteado por el Plan por la carretera de Ademuz.

Estas circunstancias, unidas a las características socioeconómicas de la población residencial previsible en estos núcleos, obligaban a atemperar las superficies y precio de las viviendas, así como la densidad de la edificación, al poder adquisitivo de los demandantes, y motivaron que la ordenación estableciera unos aprovechamientos superiores a los previstos en el planeamiento actual, aunque también más reducidos que los permitidos para las áreas pertenecientes a la Capital que ocupaban una posición más céntrica en el conjunto metropolitano.

Por Ley de 23 de diciembre de 1961 se aprobó el Plan Sur "para poner a la ciudad de Valencia y su término municipal a cubierto del riesgo de futuras inundaciones".

El Plan Sur, que había sido aprobado provisionalmente por acuerdo del Consejo de Ministros de 22 de julio de 1958, entrañaba la realización de las obras comprendidas en el proyecto de desviación del río Turia a su paso por Valencia así como las complementarias de ordenación urbana.

El Plan Sur, que se redactó como consecuencia de la riada de 1957, representó la culminación de una preocupación histórica que ya había dado lugar a numerosos proyectos de ingeniería tendentes a resolver el problema de las avenidas del río.

El 14 de octubre de 1957 tiene lugar la extraordinaria avenida que inundó numerosas zonas urbanas de Valencia y gran parte de la huerta circundante. Como consecuencia de ello el Gobierno creó por Decreto de 24 de enero de 1958 una Comisión Especial para la formación de un Plan Conjunto para Valencia tendente a resolver el problema, con una Oficina Técnica en la que intervinieron expertos en hidrología, obras hidraúlicas, carreteras, ferrocarriles y urbanismo.

Se formuló un anteproyecto con tres soluciones alternativas: Centro, Norte y Sur, así denominadas por la localización relativa futura del definitivo cauce respecto a la ciudad. La Comisión Técnica Especial, en sesión de 6 de marzo de 1958 adoptó como solución definitiva la de desvío del río por el Sur, que supuso el trazado de un nuevo cauce con una longitud de 12.692 m., 200 m. de anchura y capacidad de desagüe de 5.000 m3/seg. La desviación prevista se iniciaba entre Manises y Quart de Poblet y desembocaba a la altura de Pinedo, dejando el puerto al Norte para permitir su futura expansión.

En el conjunto de reformas de infraestructuras introducidas en este Plan y en la adaptación posterior del Plan Comarcal reviste especial importancia para nuestro caso el sistema viario.

El conjunto viario está constituido por la superposición de un sistema radial que se puede considerar principal y otro secundario de tipo anular. Del sistema cabe destacar la mención que hace el Plan de la carretera que une el conjunto residencial Burjasot-Paterna con Valencia por el Noroeste.

El nuevo cauce se plantea en el Plan como una barrera contra la expansión urbana futura hacia el sur de gran valor agrícola. Las instalaciones ferroviarias que pudiesen constituir focos de industrialización y de urbanización permanecen en el margen urbano del mismo.

Este Plan conserva la organización básica del sistema viario del plan anterior. Al sistema anular añade dos nuevas vías. El nuevo acceso de Barcelona se realiza por la costa, bifurcándose para dar acceso a la ciudad y a la zona portuaria, y el acceso de Ademuz por el Noroeste se plantea como nuevo enlace con Valencia de las zonas de expansión del conjunto de Burjasot y Paterna, y el acceso de Madrid se realiza a través del cauce actual del Turia a partir de un punto situado entre Paterna y Manises.

El Plan Sur originó, como consecuencia, la necesidad de revisar el Plan General de Valencia y su Comarca con objeto de adaptarlo a las modificaciones previstas.

La adaptación y revisión del Plan General de Ordenación de Valencia y su Comarca fue tramitada por la Corporación Administrativa Gran Valencia conforme a lo dispuesto en el artículo 32 de la Ley de Régimen de Suelo y Ordenación Urbana de 12 de mayo de 1956, otorgándose la aprobación inicial por su Consejo General el 16 de julio de 1965 y la aprobación provisional el 30 de diciembre del mismo año. Por último, dicha revisión fue aprobada definitivamente por Decreto de 30 de junio de 1966 del Ministerio de la Vivienda.

La revisión del Plan General supuso una modificación total de la zonificación inicialmente prevista en el Plan de 1946, que en algunos casos cambia, incluso, de denominación, condiciones de uso, dotaciones y aprovechamiento, cristalizando en un nuevo conjunto de normas urbanísticas que han de servir para regular la posterior redacción de planes parciales.

A efectos de zonificación se establecen en el conjunto metropolitano, que no varía su delimitación exterior, las siguientes zonas:

a) Zona de edificación intensiva, dividida en los siguientes sectores:

1 - Histórico-Artístico

2 - Interior hasta la primera ronda

3 - Ensanche hasta tránsitos

4 - Extensión exterior a tránsitos

5 - Núcleos Periféricos

b) Zona de edificación abierta, en la que se establecen dos grados:

1 - Baja: con coeficiente de edificabilidad 3,5 m3/m2

2 - Alta: con coeficiente de edificabilidad 5 m3/m2

c) Zona de ciudad Jardín, en la que se establecen dos grados:

1 - Baja: con coeficiente de edificabilidad 1 m3/m2

2 - Alta: con coeficiente de edificabilidad 1,5 m3/m2

d) Zonas industriales de tres tipos:

1 - Normal: con coeficiente de edificabilidad 8 m3/m2

2 - Especial: con coeficiente de edificabilidad 6 m3/m2

3 - Dispersa: con coeficiente de edificabilidad 3 m3/m2

e) Zona de Tolerancia Industrial

f) Zonas Especiales

g) Zonas Verdes

h) Zonas de Huerta

i) Zonas de Reserva

En la redacción de los diferentes Planes Parciales se incluyen nuevas Ordenanzas de Edificación que toman como base las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación de Valencia y su Comarca adaptado a la solución Sur y que se agrupan en dos capítulos titulados "Ordenanzas Comunes" y "Ordenanzas Específicas". Las primeras son de aplicación genérica a las estructuras urbanas al margen de su ubicación e independientemente de su zonificación y las segundas afectan con carácter exclusivo a las diferentes zonas o sectores.

De las Normas Urbanísticas del Plan de Ordenación de Valencia y su Comarca adaptado a la Solución Sur, aprobado por Decreto de 30 de junio de 1966 - BOE de 27 de julio de 1966 - se transcriben a continuación, por la incidencia que tienen sobre la argumentación que informa la ordenación que ahora se propone, las relativas a los sectores denominados Núcleos Periféricos y Ciudad Jardín. Dichas normas son las siguientes:

"Son estos los grafiados en los planos de esta Adaptación a la Solución Sur, y que corresponden en su mayoría a los actuales Poblados de la Comarca.

Norma 15ª.- La regulación del volumen se rige por una escala de alturas más restrictivas y el techo será de dieciocho metros. Solo se permitirán alturas mayores de dieciocho metros en aquellos sectores que, formando unidades completas, se traten aplicando los conceptos de edificación abierta, y limitando los metros cúbicos por metro cuadrado y regulando las separaciones entre bloques bajo las normas correspondientes, que en todo caso serán previamente aprobadas."

"Norma 19ª.- Son las zonas señaladas en el plano como tales, destinadas a viviendas unifamiliares y rodeadas, en todo o en parte, del jardín situado entre los lindes de la parcela. Su carácter es exclusivamente residencial, no permitiéndose más usos que el dicho y actividades artesanas.

La característica general es la separación del edificio de la línea de fachada por una distancia mínima de cuatro metros. Las edificaciones pueden ser en fila, pareadas o aisladas, pero coincidiendo las medianeras por acuerdo entre propietarios para no quedar al descubierto.

Norma 20ª.- Se establecerán dos grados: El primero con un aprovechamiento de 1,50 m3/m2 y el segundo con 1 m3/m2.

En las zonas de Ciudad Jardín de grado segundo solo se podrán construir viviendas aisladas; las de grado primero se podrán construir en todas las formas descritas."

Entre los planos de Información Urbanística que integran la documentación de esta Homologación Modificativa para la ejecución del Programa de Actuación Integrada, figura uno que refleja la ordenación de los terrenos contenida en el Plan Parcial de Paterna que fue redactado de acuerdo con las normas del Plan de Valencia y su Comarca adaptado a la Solución Sur.

La resolución ministerial de fecha 5 de junio de 1972 por la que se aprobó el mencionado Plan Parcial, que ordenaba estos terrenos que el Plan Comarcal declaraba "susceptibles de edificación mediante la adecuada ordenación a nivel parcial", excluyó de la aprobación el polígono número VII, en el que estaban incluidos estos terrenos, "a fin de que fuesen objeto de una nueva ordenación", pero nada objetaba a la edificabilidad, que era la correspondiente a la zonificación de Núcleos Periféricos.

Los terrenos se encontraban situados dentro de la Zona de Edificación Intensiva, en el sector correspondiente a Núcleos Periféricos y el Plan Parcial tramitado les dotaba de una ordenación formada por manzanas de edificación cerrada entre medianeras con edificabilidad total que configuraban una trama urbana formada por calles de 12, 16 y 20 metros de anchura. La ordenación se completaba con una manzana destinada a equipamiento y otras dos manzanas destinadas a zonas verdes.

 Esta ordenación se planteaba sin solución de continuidad con la trama urbana del núcleo urbano contiguo de Burjasot, de cuyas calles eran prolongación las de este sector, y también como continuación de la trama urbana contigua de Godella, aunque ello con escasa eficacia dado los acusados desniveles que presenta la topografía del terreno en la zona limítrofe entre ambos términos municipales.

La edificación posible en dichas manzanas venía regulada en el Cuadro Resumen de las Normas Urbanísticas del Plan de Ordenación de Valencia y su Comarca Adaptado a la Solución Sur que fue aprobado por Decreto de 3 de marzo de 1966 (B.O.E. de 27 de julio de 1966). Se transcribe a continuación el cuadro de alturas permitidas en función del ancho de calle establecido en las citadas Normas:

Las manzanas no tenían definida profundidad edificable y eran, por consiguiente, edificables en su totalidad. No obstante, para el cálculo de la edificabilidad real, se ha establecido una profundidad edificable de 15 metros por entender que esta dimensión corresponde a una tipología de edificación que permite proyectar viviendas cuyo programa esté funcionalmente ajustado a las características socieconómicas de la demanda en la zona, sin patios de luces interiores y con ventilación transversal.

Por otra parte se han tenido en cuenta también las ordenanzas generales de edificación que contenía el Plan Comarcal para determinar las soluciones de cambio de altura en edificaciones en esquina con fachada a calles de ancho diferente. Con todo ello se ha calculado la edificabilidad realmente aprovechable de esta ordenación con un valor inferior a la máxima teórica que se podría deducir de la edificabilidad total de las manzanas.

La edificabilidad se calcula a continuación para cada manzana, reflejando la ocupación en planta de cada parcela de manzana según el número de plantas permitido, (V o VI plantas), incluido el patio de manzana edificable en una planta, y la edificabilidad resultante de cada una de dichas parcelas, así como la edificabilidad total de la manzana.

Parcelas edificables:

S.1.VI . . . . . . . . . . . . 3.025,35 m2s

S.1.V . . . . . . . . . . . . . 801,74 m2s

Edificabilidades:

E.1.VI . . . . . . . . . . . 18.152,10 m2t

E.1.V . . . . . . . . . . . . 4.008,70 m2t

Parcelas edificables:

S.2.VI . . . . . . . . . . . . 1.160,04 m2s

Edificabilidades:

E.2.VI . . . . . . . . . . . . 6.960,24 m2t

Parcelas edificables:

S.3.VI . . . . . . . . . . . . 1.092,99 m2s

S.3.V . . . . . . . . . . . . .1.000,60 m2s

Edificabilidades:

E.3.VI . . . . . . . . . . . .6.557,94 m2t

E.3.V . . . . . . . . . . . . 5.049,00 m2t

Parcelas edificables:

S.4.VI . . . . . . . . . . . . 1.349,93 m2s

S.4.V . . . . . . . . . . . . . 1.170,21 m2s

Edificabilidades:

E.4.VI . . . . . . . . . . . . 8.099,58 m2t

E.4.V . . . . . . . . . . . . .5.851,05 m2t

 MANZANA 5

Parcelas edificables:

Edificabilidades:

Parcelas edificables:

S.6.VI . . . . . . . . . . . . 1.845,57 m2s

S.6.V . . . . . . . . . . . . .1.593,25 m2s

Edificabilidades:

E.6.VI . . . . . . . . . . . . 9.873,42 m2t

E.6.V . . . . . . . . . . . . . 7.966,25 m2t

Parcelas edificables:

S.7.VI . . . . . . . . . . . . .1.687,70 m2s

S.7.V . . . . . . . . . . . . . . 779,55 m2s

Edificabilidades:

E.7.VI . . . . . . . . . . . .10.126,20 m2t

E.7.V . . . . . . . . . . . . . 3.897,75 m2t

Parcelas edificables:

S.8.VI . . . . . . . . . . . . .1.380,38 m2s

S.8.V . . . . . . . . . . . . . . .847,35 m2s

Edificabilidades:

E.8.VI . . . . . . . . . . . . 8.282,28 m2t

E.8.V . . . . . . . . . . . . .4.236,75 m2t

 MANZANA 9

Parcelas edificables:

S.9.VI . . . . . . . . . . . . .1.481,70 m2s

Edificabilidades:

E.9.VI . . . . . . . . . . . . .8.890,20 m2t

Parcelas edificables:

Edificabilidades:

La superficie total de suelo ocupada por la edificación en este sector y la edificabilidad total eran las siguientes:

Sup. Manzana 1 . . . . . . . . . . . 4.734,81 m2s

Sup. Manzana 2 . . . . . . . . . . . 1.352,74 m2s

Sup. Manzana 3 . . . . . . . . . . . 2.317,69 m2s

Sup. Manzana 4 . . . . . . . . . . . 2.957,79 m2s

Sup. Manzana 5 . . . . . . . . . . . . .654,31 m2s

Sup. Manzana 6 . . . . . . . . . . . 3.925,04 m2s

Sup. Manzana 7 . . . . . . . . . . . 2.889,74 m2s

Sup. Manzana 8 . . . . . . . . . . . 2.436,55 m2s

Sup. Manzana 9 . . . . . . . . . . . 2.511,58 m2s

Edif. Manzana 1 . . . . . . . . . . .23.068,91 m2t

Edif. Manzana 2 . . . . . . . . . . . .7.152,94 m2t

Edif. Manzana 3 . . . . . . . . . . .11.817,04 m2t

Edif. Manzana 4 . . . . . . . . . . .14.388,28 m2t

Edif. Manzana 5 . . . . . . . . . . . .3.925,86 m2t

Edif. Manzana 6 . . . . . . . . . . .18.525,89 m2t

Edif. Manzana 7 . . . . . . . . . . .14.446,44 m2t

Edif. Manzana 8 . . . . . . . . . . .12.727,85 m2t

Edif. Manzana 9 . . . . . . . . . . .14.039,60 m2t

Si consideramos que la vivienda demandada en el área metropolitana en la época de vigencia del Plan Comarcal respondía a un programa prácticamente fijo de 4 dormitorios, lo cual requiere una superficie estandar de 90 metros cuadrados útiles, y esta superficie puede traducirse, multiplicándola por 1,25, en una equivalente de 112.5 m2. construidos, el número total de viviendas que era posible construir en este sector de acuerdo con la ordenación prevista en el mencionado Plan Comarcal alcanzaba la cifra de 1.165 viviendas.

Se incluye entre los planos de Información Urbanística de esta Homologación un plano con la ordenación esquemática de este sector según el Plan Parcial que desarrollaba el Plan Comarcal adaptado a la Solución Sur, en el que se han grafiado las profundidades edificables y alturas que han servido de base a los cálculos anteriores para determinar la edificabilidad realmente posible. Aunque, como se ha dicho anteriormente, esta ordenación fue suspendida en la resolución Ministerial de aprobación del Plan Parcial de Paterna, nada se objetaba respecto al aprovechamiento, por lo que se ha considerado oportuno calcularlo a fin de analizar su evolución en planeamientos posteriores.

Posteriormente, El Consejo General de Gran Valencia, en sesión celebrada el 13 de abril de 1977, acordó efectuar las gestiones oportunas para realizar los trabajos de redacción del Avance de Plan Director Metropolitano que debía constituir la revisión del Plan Comarcal de Valencia y su adaptación a los preceptos de la Reforma de la Ley de Régimen de Suelo y Ordenación Urbana que había sido aprobada por el Gobierno en 2 de mayo de 1975 e introducía considerables innovaciones en el sistema de planeamiento y gestión urbanísticos respecto a los que regían desde la aprobación de la Ley de 12 de mayo de 1956.

La disposición transitoria primera de la Ley de 1975 establecía la obligatoriedad de adaptar a la nueva normativa, en el plazo de cuatro años, los planes generales de ordenación vigentes a su entrada en vigor. Sin embargo las circunstancias imperantes en aquel momento imposibilitaron una revisión del planeamiento del conjunto metropolitano que respondiese a los dos grandes requisitos derivados de dicha Ley y que podrían resumirse sucintamente como sigue:

a) La necesidad de revisar el modelo de desarrollo metropolitano con la debida participación democrática de la población a través de los partidos políticos e instituciones ciudadanas y que tuviesen en cuenta las previsibles consecuencias de una reestructuración administrativa que pudiera producirse en el marco de la autonomía, anticipándose en la resolución de conflictos ya clásicos como los que pudieran plantearse entre Municipios, Comarcas y Area Metropolitana.

b) La necesidad de que la ejecución del planeamiento se programase de manera que se garantizasen los niveles legales de dotaciones y servicios simultáneamente a la edificación residencial y que fuesen ejecutados con cargo a los propietarios del suelo urbano de acuerdo con los procedimientos y obligaciones establecidos por la nueva legislación, evitando la anarquía caótica y desurbanización con que se había venido produciendo el desarrollo urbano anterior.

Todas estas cuestiones impregnaron ideológicamente lo que entonces se entendía que debía constituir cualquier programa de actuación municipal en materia urbanística, con un espíritu en mayor o menor grado intervencionista.

En todo caso, la revisión y adaptación del Plan Comarcal de Valencia no llegó a realizarse hasta el momento en que, mediante la Ley 5 de la Generalidad Valenciana, de 15 de diciembre de 1986, se extinguió la Corporación Administrativa Gran Valencia y, posteriormente, mediante la Ley 12/1986, de 31 de diciembre, se creó el "Consell Metropolitá de l’Horta".

Mediante la primera de estas dos leyes, además de extinguir la Corporación Administrativa Gran Valencia, los ayuntamientos incluidos en su ámbito pasaban a asumir las competencias atribuidas por la legislación urbanística a las Corporaciones Locales y se sentaron las bases para la redacción, tramitación y aprobación de unas Normas de Coordinación Metropolitana para la ordenación del territorio y la coordinación del planeamiento de los municipios afectados.

No obstante, en sus disposiciones transitorias se establecía que, sin perjuicio de la afección de dichas normas al planeamiento municipal a partir de su entrada en vigor, las determinaciones del Plan General de Ordenación de Valencia y su Comarca continuarían vigentes durante dieciocho meses desde la entrada en vigor de las mismas y, en todo caso, la aprobación definitiva de los Planes Generales municipales o de las Normas Complementarias y Subsidiarias del Planeamiento de cada uno de los municipios, llevada a cabo conforme a lo dispuesto en dicha ley, supondría la derogación del Plan General de Ordenación de Valencia y su Comarca, y su sustitución por el nuevo planeamiento en el ámbito municipal respectivo, aún cuando ello tuviera lugar antes de la fecha señalada para la expiración de la vigencia de aquel.

Mediante la segunda de las leyes citadas anteriormente se creó un nuevo ente metropolitano, el Consell Metropolitá del L’Horta, que tenía por objeto dar respuesta adecuada a la necesidad de coordinación y compatibilización supramunicipal de los distintos planeamientos de los municipios que se integran en su ámbito, así como la gestión supramunicipal en las materias de su competencia.

Con independencia de las acciones legislativas citadas, la entidad promotora URBEM S.A., propietaria de los terrenos, en cumplimiento de la resolución ministerial de 5 de junio de 1972 anteriormente citada, propuso al Ayuntamiento de Paterna un avance de planeamiento parcial en el que se formulaba una ordenación del tipo "Edificación Abierta", con aplicación de las normas que para esta zonificación establecía el Plan General de Valencia y su Comarca adaptado a la Solución Sur. Dicha propuesta motivó un dictamen de la Comisión Informativa de Urbanismo municipal de fecha 14 de noviembre de 1978, que consideró aceptable dicho avance y que permitió circunscribir la ordenación a los terrenos que conformaban estrictamente la propiedad de la entidad propietaria, designados como polígono A, que son los que ahora están clasificados como Suelo Urbanizable por el Plan General de Paterna vigente, delimitados como sector 4, y son objeto de esta propuesta de Programa de Actuación Integrada. La parte excluida del polígono inicial constituían, a juicio de la Comisión municipal, "la parte ya edificada fuera de la propiedad de la promotora, un espacio de suelo consolidado" que en la actualidad esta clasificado como Suelo Urbano.

De la memoria del Plan Parcial tramitado, que fue aprobado por silencio administrativo en 1983, extraemos las características de la ordenación siguientes:

"El Plan ordena a todos los efectos una "Unidad Básica" de viviendas, y dentro del concepto de Núcleos Periféricos con que zonifica los terrenos el Plan General, se adopta una tipología de edificación abierta, con altura máxima de seis plantas, que lógicamente permite no solo acomodarse al terreno y sus características ambientales, sino que permite fundamentalmente una distribución de espacios necesarios para obtener los equipamientos mínimos exigidos por el Reglamento para este caso."

"...el Plan procura la conservación de los diferentes desniveles existentes en el terreno, el aprovechamiento del trazado del viario interno principal y la conservación de la pinada."

"En otro orden de ideas, dado que la ordenación de este sector es complementaria, y en cierta forma prolongación de la ya existente en el sector B, se ha sentado el criterio de mantener la malla estructural iniciada, y en algunos casos tan solo esbozada, con el fin de evitar un rompimiento totalmente inadecuado en este caso, aunque lógicamente las características de la edificación sean distintas. Así, al menos infraestructuralmente, el conjunto de ambos sectores podrán en su día formar una sola unidad funcional, conectada con las áreas colindantes ya ordenadas y edificadas de los términos vecinos de Burjasot y Godella."

Del anexo de la Memoria del Plan Parcial transcribimos el Cuadro de Características siguiente:

Número de viviendas previsto . . . . . . . . . . . . . . . 450 viviendas

Densidad máxima de viviendas . . . . . . . . . . . . . . . 75 viv./ha.

Estandar de superficie en jardines . . . . . . . . . . . . .15,79 m2./viv.

Idem. áreas de juego de niños . . . . . . . . . . . . . . . . 3,29 m2./viv.

Idem. Preescolar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2,22 m2./viv.

Idem. E.G.B. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12,24 m2./viv.

Idem. Parque Deportivo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6,11 m2./viv.

Idem. Equipamiento Comercial . . . . . . . . . . . . . . . 2,17 m2./viv.

Edificabilidad máxima prevista . . . . . . . . . . . . . . .60.136 m2.t

Entre los planos que integran la Información Urbanística de esta Homologación Modificativa se ha incluido uno que refleja la ordenación propuesta por este Plan Parcial, que fue aprobado inicialmente por el Ayuntamiento de Paterna el 30 de octubre de 1981, aprobado provisionalmente con posterioridad, en fecha 24 de septiembre de 1982, y obtuvo la aprobación definitiva por aplicación del silencio administrativo positivo.

La ordenación aprobada se compone de nueve bloques de 18 x 23 metros de planta, un bloque de 18 x 33 metros y 8 bloques de 10 x 61 metros. Todos estos bloques eran edificables en 6 plantas de altura y su destino era el uso residencial. La ordenación se completaba con una serie de parcelas destinadas a zonas verdes, áreas de juego de niños y un parque deportivo, una parcela destinada a dotación escolar y otras dos pequeñas parcelas destinadas a albergar un equipamiento comercial y otro social.

Existía una continuidad parcial de la trama urbana en relación con las calles pertenecientes al suelo urbano colindante de Burjasot pero no así con las de Godella a causa del fuerte desnivel existente.

Posteriormente a la aprobación definitiva de este Plan Parcial, transcurridos los plazos legales, la Consellería de Obras Públicas y Urbanismo, mediante resolución de 18 de mayo de 1984, decretó la suspensión de la citada aprobación definitiva, lo que fue recurrido en vía contencioso-administrativa por el Ayuntamiento de Paterna, dando origen al recurso nº 2122/84.

Algún tiempo después, el Ayuntamiento de Paterna, en sesión plenaria de fecha 30 de enero de 1986, acordó desistir del recurso contencioso-administrativo interpuesto contra la suspensión de la aprobación definitiva del Plan Parcial por la Consellería, lo que dejaba abierta la puerta a la modificación del mismo. Por ello en fecha 30 de octubre de 1986 el Ayuntamiento acordó "autorizar a la Promotora Calabria S.A. para la redacción del Proyecto de Modificación del Plan Parcial "La Coma", adaptándolo al Plan General de Paterna en elaboración".

Pero fue precisamente la elaboración del Plan General lo que aconsejó a la entidad propietaria de estos terrenos posponer la redacción definitiva del Plan Parcial reformado hasta que se hubiese aprobado el Plan General, por lo que este se aprobó definitivamente conteniendo una delimitación precisa del sector de suelo urbanizable programado que debería ser objeto posterior de planeamiento parcial, conteniendo las determinaciones y aprovechamientos que se han indicado anteriormente en esta memoria.

Por último debemos citar que, Mediante el Decreto 103/1988, de 18 de julio, del Consell de la Generalidad Valenciana, se aprobaron definitivamente las Normas de Coordinación Metropolitana en el ámbito de los municipios integrantes del Consell Metropolitá de L’Horta.

En ausencia de un auténtico planeamiento director y coordinador de los planes generales municipales, resulta necesario referirse a las Normas de Coordinación Metropolitana para extraer de su contenido las características esenciales de los terrenos que integran este sector en el momento de su promulgación y su específica vocacionalidad urbanística, así como las compatibilidades e incompatibilidades establecidas con vistas a posibles usos alternativos.

Del conjunto de planos que integran la documentación gráfica de las Normas de Coordinación Metropolitana, de los que se incorpora copia a la información urbanística de esta Homologación Modificativa, se extraen las siguientes conclusiones relativas a los terrenos que integran este sector:

Plano de aptitud del suelo para uso agrícola intensivo:

Plano de áreas de riesgo de inundación:

Plano de infraestructuras hidraúlicas para la defensa de avenidas:

Plano de Aptitud del suelo para la urbanización:

Se trata, en definitiva, de terrenos que las Normas de Coordinación Metropolitana califican como moderadamente aptos para la urbanización, sin riesgo de inundación, que no precisan infraestructuras hidraúlicas para la defensa de avenidas y con limitaciones para el uso agrícola intensivo.

Las Normas de Coordinación Metropolitana contienen otra información adicional de interés para determinar la conveniencia de desarrollar en estos terrenos una actuación urbanística como la planteada en el Programa de Actuación Integrada que ahora se propone.

La localización de estos terrenos en relación con las grandes infraestructuras viarias y ferroviarias garantiza una adecuada accesibilidad a las áreas centrales y también a los restantes núcleos que configuran el conjunto metropolitano. Los terrenos integrantes de este sector no se ven afectados por el esquema de localización de áreas idóneas para implantar equipamientos metropolitanos previsto en las Normas de Coordinación Metropolitana y tampoco constituyen ninguna unidad ambiental significativa en la estructuración del paisaje urbano.

Las conclusiones anteriores vienen, a nuestro juicio, refrendadas por el hecho de que las zonas contiguas pertenecientes a los núcleos urbanos de los municipios de Burjasot y Paterna han sido clasificadas en sus respectivos planes generales como suelo urbano, con diferentes tipologías e intensidades de uso, pero, en todo caso, con los usos y las compatibilidades que corresponden a los asentamientos de tipo residencial intensivo.

Por consiguiente, no existe tampoco ningún impedimento o incompatibilidad derivados de las Normas de Coordinación Metropolitana que impidan un desarrollo urbanístico como el que se plantea a través de este Programa.

En aplicación de los preceptos legales contenidos en la Legislación Urbanística citada, Reforma de la Ley de Régimen de suelo y Ordenación Urbana de 1975, Ley 5/1986 por la que se extingue la Corporación Administrativa Gran Valencia, y Decreto 103/1988, de 18 de julio, del Consell de la Generalidad Valenciana, por el que se aprueban las Normas de Coordinación Metropolitana, el 15 de noviembre de 1990 se aprueba definitivamente la Revisión y Adaptación del Plan General de Ordenación Urbana de Paterna.

Recordemos que en dicho Plan General los terrenos objeto del presente Programa de Actuación Integrada quedan ordenados de la siguiente forma:

1.- Calificación urbanística de los terrenos.

Incluye dos zonas: UP-I-12/192 y UP-IV-31/191 con superficies de 4,48 Ha y 0,72 Ha respectivamente.

La calificación urbanística de los terrenos es de suelo urbanizable programado - Sector 4 - con un aprovechamiento medio de 0,30 UA idéntico al establecido por el Plan General para el segundo cuatrienio donde se encuentra el sector.

Significado de las siglas:

UP - Suelo Urbanizable Programado

I - Uso residencial

IV - Zona destinada a equipamiento

12 - Residencial de media densidad

31 - Zona Verde

2.- Reserva de terrenos para equipamiento comunitario.

a) Sistema de espacios libres de dominio y uso público en el seno de la zona UP-IV-31/191

b) Centros docentes: 3.000 m2 en la zona UP-I-12/192 para un centro de EGB de cuatro unidades.

c) Servicios de interés público y social: los exigidos por el artículo 10 del anexo al Reglamento de Planeamiento en la zona UP-I-12/192.

d) Aparcamientos: las plazas exigidas por el artículo 10 del anexo al Reglamento de Planeamiento, permitiendo localizar un máximo del 50% sobre el viario del Plan Parcial, emplazándose el resto en la zona UP-IV-31/191.

Todos los terrenos destinados a alojar los equipamientos relacionados serán de cesión obligatoria y gratuita, debido al carácter publico de los mismos.

3.- Edificabilidad bruta:

a) Zona UP-I-12/192:

- Para los usos compatibles sirvientes al sistema de centros docentes: 0,015 m2/m2.

- Para los usos compatibles sirvientes al sistema de servicios de interés público y social: 0,010 m2/m2.

- Para el uso dominante (viviendas) y compatibles: 0,50 m2/m2.

b) Zona UP-IV-31/191: edificabilidad nula (zona verde).

4.- Número máximo de viviendas: 150.

5.- Otras condiciones de la ordenación:

a) Continuidad física con el viario existente en áreas adyacentes y articulación con el resto del suelo urbanizable mediante vías perimetrales de ancho 25 m.

b) Se implantará un sistema separativo de evacuación de aguas pluviales y residuales, pudiendo verter las primeras a los cauces naturales y acequias, debiendo acometer los segundos al colector general a lo largo de la antigua carretera de Lliria.

c) El suministro de agua potable se efectuará mediante conexión a la red general.

En función de las determinaciones de la ordenación resumidas anteriormente resulta la siguiente densidad global y edificabilidad media para este sector:

Densidad global = 150 viviendas / 5,2 Ha = 28,8 viv./Ha.

Edificabilidad media:

Siendo la edificabilidad total:

E.total = 0,5 m2.t/m2.s x 44.800 m2.s = 22.400 m2.t

la edificabilidad media sería:

22.400 m2.t / 52.000 m2.s = 0,43076 m2.t /m2.s

Si consideramos que, en términos de equivalencia de edificabilidad, 1 m2.t/m2.s equivale a 3 m3/m2.s, la edificabilidad media anterior equivale a 3 x 0,43076 = 1,29228 m3/m2.s que es una edificabilidad inferior a la establecida por la Norma 20ª del Plan Comarcal de Valencia para las zonas de Ciudad Jardín de primer grado, que era de 1,50 m3/m2, lo cual evidencia la reducción drástica de aprovechamiento que el Plan General de Paterna ha operado sobre este sector con la consiguiente dificultad para su desarrollo urbanístico.

El Plan General, además de clasificar este sector como suelo urbanizable (coincidente con el antiguo sector A objeto del anterior plan parcial), consagra la clasificación de suelo urbano en las manzanas colindantes que son contiguas al suelo urbano del término municipal de Burjasot.

Este suelo urbano está ordenado por el Plan General mediante una trama urbana de calles sensiblemente ortogonales, con la máxima continuidad posible respecto a las de Burjasot, que delimitan una serie de manzanas cerradas de edificación total para las que los planos de ordenación del plan señalan unas alturas máximas de 4 plantas.

A efectos comparativos, con el fin de justificar posteriormente que las modificaciones puntuales que se proponen en esta Homologación Modificativa no vulneran lo preceptuado en el artículo 22 de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, se ha considerado oportuno determinar la edificabilidad media y la densidad global de este sector de suelo urbano de Paterna que es colindante con el sector 4 del Plan General. Los valores de dicha edificabilidad y densidad son los que se deducen a continuación.

Dada la contigüidad física de estos terrenos con los pertenecientes a los términos municipales de Burjasot y Godella, reviste especial interés la ordenación que para los terrenos colindantes tienen establecidos los respectivos Planes Generales de ambos municipios.

La ordenación de los suelos urbanos en ambos casos ha experimentado vicisitudes muy similares a las de Paterna, al haber pertenecido todos ellos al ámbito de Gran Valencia, y haber estado incluidos en la misma zonificación de Núcleos Periféricos. También estos dos municipios colindantes han visto aprobados sus respectivos planes generales a partir de la desaparición de Gran Valencia y de la aprobación de las Normas de Coordinación Metropolitana.

El Plan General de Burjasot fue definitivamente aprobado el 27 de septiembre de 1990. En dicho plan, los terrenos colindantes con el enclave de suelo urbano del término municipal de Paterna junto al que se sitúa el Sector 4 están clasificados también como suelo urbano.

Las normas urbanísticas de Plan General de Burjasot zonifican la zona en la que están incluidos estos terrenos dentro de la categoría Residencial Intensiva (R.I.).

El Plan General ordena morfológicamente esta zona por medio de una trama urbana de calles sensiblemente ortogonales que delimitan manzanas cerradas de edificación total, permitiendo una tipología edificatoria de edificios plurifamiliares de viviendas entre medianeras.

El plano de ordenación del Plan General que refleja las alturas de edificación permitidas señala gráficamente un número máximo de alturas en las diferentes manzanas de tres y cuatro plantas. Sobre esta altura máxima de cornisa las normas urbanísticas permiten la construcción de áticos retranqueados.

A efectos comparativos y con el fin de justificar que las modificaciones puntuales que en esta Homologación Modificativa se proponen no vulneran lo preceptuado en el artículo 22 de la Ley Reguladora resulta oportuno determinar la edificabilidad media y la densidad global de un sector de este suelo urbano de Burjasot situado junto al enclave de suelo urbano de Paterna, que es colindante con el Sector 4 del Plan General y similar a él. Estos cálculos se desarrollan a continuación.

El Plan General de Godella fue definitivamente aprobado el 24 de julio de 1990. En dicho plan, los terrenos colindantes con el enclave del término municipal de Paterna en el que se sitúa el Sector 4 están clasificados también como suelo urbano.

El Plan General ordena morfológicamente esta zona por medio de una trama urbana irregular de calles que delimitan manzanas en las que es posible realizar edificaciones de diferentes característica tipológicas.

En el plano del Plan General en que se especifican las distintas categorías de zonificación, de acuerdo con las normas urbanísticas del Plan General, figuran grafiadas, en todo el entorno próximo al sector, las siguientes zonas:

Zona 2 - Ensanche

Zona 3 - Ciudad jardín adosada

Zona 4 - Ciudad jardín en el casco

Zona 4 - Subida a la Ermita

Zona 6 - El Terci

No obstante, en el plano de ordenación del Plan General de Godella que refleja las alineaciones y alturas de edificación permitidas, se señala gráficamente un número máximo de alturas en las diferentes manzanas de una y tres plantas.

De igual modo que en el caso de Burjasot, a efectos comparativos y con el fin de justificar que las modificaciones puntuales que en esta Homologación Modificativa se proponen no vulneran lo preceptuado en el artículo 22 de la L.R.A.U. también es oportuno determinar la edificabilidad media y la densidad global de un sector de este suelo urbano de Godella, colindante con el Sector 4 del Plan General de Paterna y similar a él. Para ello se han tenido en cuenta las posibilidades de edificación en las diferentes manzanas de acuerdo con la zonificación establecida en el Plan General. Estos cálculos se desarrollan a continuación.

Se desarrolla en este apartado un aspecto fundamental que justifica la modificación de las determinaciones que se proponen en esta Homologación Modificativa: La necesaria coherencia que debe existir entre las determinaciones de la ordenación urbanística que establece un plan general en zonas de uso dominante residencial y la política de promoción de los diversos tipos específicos de viviendas que es posible desarrollar en cada zona.

No cabe duda que el aprovechamiento urbanístico de un sector de planeamiento y su concreción en una ordenación determinada tiene una relación muy estrecha con la posibilidad de desarrollar en él una determinada política de vivienda. En ello se ven afectados aspectos tan importantes como el tamaño y precio de las viviendas, tipología de la edificación y morfología de la ordenación y, en definitiva, el número de viviendas y la edificabilidad total del sector.

Ya se han justificado anteriormente algunos de los determinantes espaciales de carácter socioeconómico que aconsejarían una modificación de las determinaciones de ordenación del sector desde el punto de vista de organización funcional del conjunto metropolitano. A falta de un plan director, también se ha hecho constar que la propuesta no tropieza con dificultades impuestas por la observancia de las Normas de Coordinación Metropolitana.

Pero, además de ello, hay que tener en cuenta las orientaciones derivadas de las necesidades reales de vivienda en el Area Metropolitana, consideradas en su distribución territorial, y la posible satisfacción de dichas necesidades mediante la realización de actuaciones que puedan ajustarse a la política de vivienda diseñada por la Generalidad Valenciana.

En relación con las características de la demanda y su distribución espacial resulta de gran utilidad el Estudio sobre necesidades de vivienda en Valencia y su Area Metropolitana realizado por la Asociación Provincial de Promotores y Constructores de Valencia, con el patrocinio de la Consellería de Obras Públicas y Urbanismo y diversas entidades financieras públicas y privadas.

En dicho estudio se realiza un análisis pormenorizado de las características socieconómicas de la demanda y su distribución espacial. Pero interesa aquí referirnos a un aspecto fundamental del mercado, que es el relativo a las características de las viviendas necesarias que el mencionado estudio desarrolla muy acertadamente en su apartado 4.4 - Características del Producto Demandado. Transcribimos a continuación los cuadros del mencionado estudio que resultan más significativos para comprender las características reales de demanda potencial en la zona.

 Cuadro Origen-Destino

Las conclusiones son evidentes:

- El 31,1 % de los demandantes de la capital intentarán comprar una vivienda en otros puntos del Area Metropolitana, mientas que solo el 5,7 % de los demandantes en las áreas periféricas metropolitanas desean comprar una vivienda en la Capital. Si se tiene en cuenta que la estimación media anual de demandantes de viviendas en compra en la Capital es de 5.295 y de 4.373 en el resto del Area Metropolitana, puede afirmarse que en los próximos años continuará produciéndose una gradual centrifugación de la población residente de la Capital y aumentará considerablemente la demanda en el resto del Area Metropolitana.

- El 34,5% de los demandantes de nueva vivienda pertenecientes a la Capital manifiestan su preferencia por una vivienda aislada o adosada, mientras que esa cifra baja al 29,9 en el resto del Area Metropolitana.

Por el contrario, el 64,2% de los demandantes de la Capital optarían por viviendas correspondientes a tipologías de edificación en bloque abierto o entre medianeras, mientras que ese porcentaje sube al 68,9% en los demandantes del Area Metropolitana.

No se trata de una característica paradójica de la demanda sino de la aspiración lógica a vivir en tipos de edificación más dispersos por parte de la población de la Capital, que ha tenido que soportar ambientes urbanos más densificados y congestionados que los habitantes del resto del Area Metropolitana. Como en el propio estudio se dice, esto viene a demostrar que "mientras en el medio rural se suspira por una vida urbana, en las grandes urbes muchos buscan una vuelta a la casa de campo".

- En cuanto al programa y dimensiones de las viviendas que configuran el cuadro general de la demanda cabe decir que tanto en la Capital como en el Area Metropolitana la mayor cantidad de viviendas demandadas se encuentra entre 51 y 120 metros cuadrados (67,5 % en la Capital y 81,9 % en el Area Metropolitana), predominando en el Area Metropolitana la demanda de viviendas de superficie inferior a 90 m2 (50,6 %) y en la capital la de viviendas de superficie superior a 90 m2 (41,75 %).

Tan significativo como lo anterior es el brusco descenso de la demanda para viviendas de superficie comprendida entre 121 y 150 m2, especialmente en el Area Metropolitana, en donde desciende al 6,9 %, mientras que en la Capital desciende únicamente al 17,2 %.

- Completando las cifras anteriores con las relativas al programa de la vivienda demandado, hay que añadir que la vivienda característica mayormente demandada debe tener 3 dormitorios (45 % en la Capital y 56,3 % en el Area Metropolitana) y dos baños (44,4 % en la Capital y 44,8 % en el Area Metropolitana).

La moda se situaría, por consiguiente, en viviendas con una superficie construida entre los 90 y 120 m2 con tres dormitorios y dos baños completos.

Las consideraciones anteriores permiten extraer una serie de conclusiones que justifican la modificación de las determinaciones establecidas por el Plan General de Paterna para la ordenación de este sector.

Cincuenta años después de la aprobación del primer Plan Comarcal del Area Metropolitana de Valencia, en el que ya se establecía la posibilidad de que estos terrenos fuesen objeto de desarrollo urbanístico residencial, permanecen todavía vírgenes de toda promoción urbanizadora.

Sin embargo, esta circunstancia no menoscaba la vocación de los mismos como suelo urbanizable de carácter residencial. De hecho los planeamientos sucesivos posteriores, tanto el Plan de Valencia y su Comarca adaptado a la Solución Sur como el Plan General de Ordenación Urbana de Paterna, así lo han reconocido, manteniendo su calificación de suelo urbanizable de tipo residencial. Este último no ha hecho otra cosa que materializar la posibilidad más razonable entre las diferentes alternativas compatibles con las características de este suelo establecidas por las Normas de Coordinación Metropolitana.

Cabe afirmar, incluso, que con el transcurso del tiempo, las distintas acciones de desarrollo territorial metropolitano han acentuado la aptitud de los terrenos integrantes de este Sector para albergar un asentamiento residencial como el que se plantea en el presente Programa de Actuación Integrada, sobre todo si se tiene en cuenta su posición respecto a los núcleos urbanos de Godella y Burjasot.

La expansión urbana residencial de los terrenos próximos a estos, así como el desarrollo de las infraestructuras de comunicaciones con el centro urbano de Valencia y con el resto de los asentamientos metropolitanos no han hecho sino mejorar espectacularmente durante todo este periodo de tiempo y, previsiblemente, continuará mejorando durante los próximos años.

Por otra parte, el estancamiento urbanístico de esta zona no puede tampoco achacarse a posibles movimientos especulativos a que se hayan podido ver sometidos estos terrenos, con el consiguiente e injustificado aumento de precio. De hecho durante el periodo analizado solo han sido objeto de transmisión global una sola vez y son propiedad de la misma sociedad promotora, URBEM S.A., que promueve el presente programa desde el momento en que se agrupó la propiedad por compra a los propietarios agrícolas originales.

Las causas que han impedido este desarrollo urbanístico en los últimos años solo pueden encontrarse en la incongruencia existente entre la aptitud urbanística de estos terrenos, que se deriva de su situación y características medioambientales y de las características de la población potencialmente residente en ellos, y la ordenación establecida por el planeamiento vigente. Dicho con otras palabras: por muy barato que pueda ser el precio del suelo e inmejorables las comunicaciones existentes entre este sector como lugar de residencia y los centros de producción y consumo relacionados con él, difícilmente podrá desarrollarse urbanísticamente esta zona si la superficie y precio de las viviendas que se pueden promover en ella, de acuerdo con la normativa urbanística que regula su ordenación estructural, las hacen inaccesibles a la demanda potencial de residencia en la zona.

Se puede objetar que existen zonas próximas en las que sí se ha manifestado este tipo de demanda, que es, en cierto modo, de mayor estanding que la pronosticada en esta propuesta de Homologación Modificativa, es decir, de mayor poder adquisitivo y, por consiguiente, consumidora de viviendas de mayor tamaño y precio y con menores índices de ocupación de suelo. Pero un riguroso análisis permite detectar que se trata de zonas que tienen mejores características medioambientales o mayor valor de posición, porque reúnen mejores condiciones de salubridad o de privacidad, están más alejadas de núcleos urbanos densos, o resultan más cercanas e integradas con otros asentamientos urbanos de menor densidad y mayor nivel económico.

Mientras en este sector del Plan General de Paterna solo quepa promover viviendas de 150 m2 de superficie a más de 20 millones de pesetas de precio de venta por vivienda resultará casi imposible su desarrollo urbanístico. Para que su desarrollo sea posible resulta necesario proporcionar la densidad de edificación (edificabilidad y número total de viviendas) permitida en el Sector, así como el precio y las ayudas que pueden obtenerse para la compra de las viviendas, con la capacidad adquisitiva de la demanda potencial de la zona.

Este objetivo, que es el que se persigue con la presente Homologación Modificativa, requiere un aumento de la densidad global de viviendas permitida en el sector y un aumento de la edificabilidad media del mismo que permita ajustar dicha edificabilidad al número de viviendas construibles, en función de las superficies adecuadas de dichas viviendas para dar respuesta a la demanda potencial de la zona.

La Instrucción de Planeamiento 1/1996 de la Consellería de Obras Públicas, sobre la homologación de planes de urbanismo a la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, establece que "cuando la homologación es por sectores, a fin de atender la deseable celeridad del procedimiento y de evitar trámites inútiles, debe realizarse al elaborar y tramitar el plan parcial. Por eso los documentos que acompañan la homologación, para diferenciar ordenación pormenorizada de ordenación estructural, no solo contendrán esta última, sino también la ordenación pormenorizada del sector."

La afortunada redacción de la instrucción anterior en este extremo permite desarrollar una explicación más comprensible de los efectos reales que va a tener la modificación puntual de las determinaciones estructurales que se proponen en la ordenación pormenorizada de este Sector, superando una dicotomía conceptual que a menudo dificulta la comprensión del carácter unitario del hecho urbano en el que lo general y lo particular quedan fundidos frecuentemente en una amalgama de intereses de difícil deslinde. Por ello se analizan a continuación estas modificaciones apoyándose en una sucinta descripción de la ordenación pormenorizada que se propone para este Sector.

Con independencia de la modificación del número máximo de viviendas y de la edificabilidad total del sector planteadas en este documento de homologación, existe otra modificación de la ordenación estructural planteada por el Plan General de Paterna consistente en la modificación de las determinaciones reguladoras del régimen de usos de la zona UP-IV-31-191, que constituye un corolario de todo el razonamiento anterior.

En el Plan General de Paterna esta zona se deslinda gráficamente dentro del Sector 4 para albergar usos integrantes del sistema de zonas verdes, espacios libres y parques urbanos, designado con la clave 31 en el artículo 65 de las Normas Urbanísticas del Plan General.

Sin embargo, la delimitación gráfica de esta zona integrante del sistema de espacios libres no supone que se trate de un sistema general del Plan. Se trata de un sistema de carácter local porque en el artículo 280 de la citadas Normas Urbanísticas, al referirse a la reserva de terrenos para equipamiento comunitario, se especifica:

Sin perjuicio de que la aprobación de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística haya supuesto la derogación del precepto reglamentario citado, no puede olvidarse que tal precepto se refiere a un sistema local de equipamientos y, por consiguiente, a una reserva de suelo que es computable para el cumplimiento del estandar mínimo fijado por la legislación para la redacción de planes parciales.

No obstante lo anterior, su naturaleza de sistema local no impide considerar que la delimitación diferenciada de esta zona dentro del sector 4 le pueda conferir carácter de dotación estructural, sin que resulte claramente justificado en el Plan General el papel estructurante concreto que pueda desempeñar en la ordenación del Sector, más allá de lo que pueda suponer el establecimiento de una solución de continuidad entre la trama urbana con que se ordene este y la del suelo urbano contiguo de Godella, con la que resultaría difícil establecer algún tipo de continuidad a causa de las características morfológicas de dicho trama y de la topografía de la zona limítrofe.

Por otra parte, la dimensión de esta zona y la obligación de concentrar en ella toda la reserva mínima de zonas verdes públicas requerida por la legislación, (15 metros cuadrados por cada 100 metros cuadrados de techo potencialmente edificable, según establece el artículo 22 de la Ley Reguladora), impediría localizar parte de estos espacios libres en contacto más inmediato con las viviendas, con las ventajas funcionales que ello comporta, salvo que se disminuyesen las reservas de suelo para otro tipo de equipamientos que son también deseables o se incrementase considerablemente las reservas totales en el plan parcial para dotarlo de más espacios libres que los legalmente requeridos.

No parece, por otra parte, que la finalidad estructural perseguida por el Plan General de Paterna se altere si en dicha zona se establecen también reservas de suelo para otro tipo de equipamientos compatibles. De entre los relacionados en el artículo 65 de las Normas Urbanísticas del Plan General ha parecido adecuado compatibilizar esta reserva de suelo correspondiente al sistema de espacios libres con otras reservas de suelo para los sistemas de equipamiento cultural, recreativo, sanitario, asistencial y religioso, englobados bajo la denominación genérica de equipamiento social, y para el sistema de equipamiento deportivo, siempre que se trate de instalaciones deportivas al aire libre que requieran poco espacio cubierto.

Este conjunto de equipamientos, por sus características funcionales y formales, puede desempeñar el mismo papel estructurante que el previsto por el Plan General y aunque la reserva de suelo necesaria para su implantación pueda considerarse integrante de la red estructural, nada impide computarla a efectos de cumplimiento de los estándares establecidos en el artículo 22 de la Ley Reguladora, porque su situación en relación con los asentamientos residenciales próximos "ofrece condiciones privilegiadas de uso cotidiano y disfrute permanente para la población del sector".

En los terrenos que integran la zona UP-IV-31/192, con la que se completa este sector, se ha situado la edificabilidad privada total prevista para su desarrollo urbanístico. Dicha edificabilidad está integrada fundamentalmente por la de uso residencial y en menor medida por la destinada a equipamiento comercial y a un equipamiento privado de carácter deportivo-recreativo, que se establece con independencia del parque deportivo público cuya reserva de suelo también prevé el plan parcial.

La ordenación se resuelve con cuatro supermanzanas de grandes dimensiones más otra de tamaño más reducido. Esta, a su vez, está integrada por una parcela de uso estrictamente terciario-comercial y otra de uso residencial en plantas altas y comercial en planta baja.

De las cuatro supermanzanas, una se destina a equipamiento escolar y preescolar, otra a alojamiento temporal, y las otras dos a uso residencial en todas las plantas edificables. La edificabilidad correspondiente a la manzana de dimensiones más reducidas se destina a usos comerciales en planta baja y a usos residenciales en las restantes plantas altas.

El uso residencial puede desarrollarse en las seis plantas de altura en las supermanzanas y en la parcela de uso dominante residencial, mientras que el uso comercial solo puede desarrollarse en una planta en la manzana señalada para ello y en la planta baja de las manzana de uso dominante residencial.

La manzana que albergan la edificabilidad comercial se sitúan junto al enclave de suelo urbano de Paterna colindante con las últimas manzanas del casco urbano de Burjasot. Además de entender que esta localización resulta la más adecuada par ubicar el equipamiento comercial, por permitir que sirva también a las edificaciones ya consolidadas, la forma de estas manzanas, con un pequeño edificio pantalla paralelo a la alineación de la calle paralela a la de Don Juan de Austria, esta última coincidente con el linde entre los municipios de Burjasot y Paterna, permite establecer una solución de continuidad entre la tipología de las manzanas cerradas de edificación entre medianeras del suelo urbano colindante con este sector y la de las supermanzanas de edificación abierta que constituyen el resto de la ordenación.

La supermanzana situada al O. se destina a equipamiento escolar y preescolar, permitiendo la edificación de un centro de Educación General Básica y de un Centro de Educación Preescolar. Esta situación garantiza unas condiciones adecuadas de soleamiento y permite conservar cierto grado de aislamiento respecto a la edificación residencial.

La supermanzana situada al S.O. se destina a alojamiento temporal con dos pastillas a modo de cierre, permitiendo en su interior la edificación para albergar una instalación deportiva-recreativa como un equipamiento complementario de la urbanización de carácter privado. Se pretende que este equipamiento constituya un elemento de aglutinamiento social de la comunidad que integrará este asentamiento residencial. Esta manzana se sitúa junto con la carretera provincial de Burjassot a Lliria con una situación de colindancia frente aun sector de dotaciones primarias como son las futuras Universidades.

Las dos supermanzanas destinadas a residencial se sitúan en la parte alta del Plan, cercanas a la gran zona verde por tanto dotadas de mayor privacidad. Se organizan espacialmente de modo que en su parte central se sitúa una amplia zona ajardinada libre de edificación, como ocurre en dos de ellas, o un equipamiento deportivo-recreativo en la tercera, para la práctica de deportes al aire libre junto a otras actividades recreativas, que precisa poca superficie edificada cubierta, (solo se le asignan 800 m2.t), tal como se ha descrito en el párrafo anterior.

Superficie total del Sector . . . . . . . . . . . . 53.617 m2.s

Número máximo de viviendas . . . . . . . . . . . .402 viv.

USO RESIDENCIAL:

Parcela P1 . . . . . . . . . . . . . . .1.235 m2.s

Parcela P2 . . . . . . . . . . . . . . .1.364 m2.s

Parcela P3 . . . . . . . . . . . . . . .1.680 m2.s

Parcela P4 . . . . . . . . . . . . . . .1.405 m2.s

Parcela P5 . . . . . . . . . . . . . . . . 543 m2.s

USO COMERCIAL:

USO RECREATIVO-DEPORTIVO:

EQUIPAMIENTO ESCOLAR:

Servicios de interés público y social:

EQUIPAMIENTO SOCIAL:

PARQUE DEPORTIVO:

ZONAS VERDES Y ESPACIOS DE JUEGOS:

Equipamiento Social . . . . . . . . . . . . . . 250 m2.s

Parque Deportivo . . . . . . . . . . . . . . . 2.267 m2.s

Uso Residencial . . . . . . . . . . . . . . . . .7.865 m2.s

Uso Comercial . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.600 m2.s

Parcela P1 - (67 viviendas) . . . . . . . . 6.589 m2.t

Parcela P2 - (67 viviendas) . . . . . . . . 7.284 m2.t

Parcela P3 - (69 viviendas) . . . . . . . . 8.965 m2.t

Parcela P4 - (67 viviendas) . . . . . . . . 7.497 m2.t

Edificabilidad residencial. . . . . . . . . . 32.994 m2.t

Parcela H - (200 habitaciones) . . . . . .8.735 m2.t

Parcela C1 - . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.600 m2.t

El artículo 22 de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística establece los estándares mínimos de cumplimiento preceptivo por el planeamiento parcial en los siguientes términos:

Las reservas de suelo para equipamientos exigibles por la Ley Reguladora de acuerdo con el techo potencialmente edificable en la ordenación del Plan Parcial, serían:

Reserva global de suelo . . . . . . . . 35 x 329,94 = 11.547,90 m2.s

Zonas verdes públicas . . . . . . . . . 15 x 329,94 = 4.949,10 m2.s

Aparcamientos . . . . . . . . . . .1 plaza/viv x 297 viv = 297 plazas

De los datos de la ordenación propuesta por el Plan Parcial reseñados anteriormente se deduce que se cumplen estos estándares:

Reserva global de suelo para equipamientos:

15.183 m2.s (según P.P.) > 11.547,90 m2.s (según L.R.A.U.)

Reserva de Zonas Verdes Públicas:

6.582 m2.s (según P.P.) > 4.949,10 m2.s (según L.R.A.U.)

Aparcamientos:

Aparcamientos públicos . . . . . . . . . . . . . . . . 226 plazas

Aparcamientos privados

Total plazas de aparcamiento . . . . . . . . . .447 plazas

447 plazas (según P.P.) > 297 plazas (según L.R.A.U.)

De igual modo se cumple la norma relativa a aparcamientos exigiendo en las ordenanzas de edificación del Plan Parcial que todos los edificios de viviendas deberán prever un número de plazas de aparcamiento en subsuelo igual o superior a la mitad del número de viviendas que es posible construir. Esta cifra sumada a la de los aparcamientos previstos en superficie junto al sistema viario rodado, pero fuera de la superficie estrictamente viaria, permite cumplir suficientemente la norma legal establecida.

Constituye esta modificación un aspecto fundamental de la propuesta del Programa de Actuación Integrada, ya que sin su aprobación no sería viable la actuación urbanística que en él se plantea. La modificación de la edificabilidad media en el sector, que también se plantea en esta Homologación Modificativa, solo es un corolario de la modificación de la densidad residencial, en función de las características de superficie y precio de las viviendas que se pretenden promover.

El artículo 22 de la mencionada Ley Reguladora establece:

"a) La edificabilidad residencial no superará la prevista en el artículo 19 respecto a la superficie del Plan Parcial, cuya densidad no contravendrá lo dispuesto en dicho precepto.

Y el artículo 19 de la Ley 6/1994, referido anteriormente establece:

"a) Cuando en un barrio o núcleo de población ya existan más de 75 viviendas o de 10.000 metros cuadrados de edificación residencial por hectárea de terreno, nunca aumentará la edificabilidad media o la densidad global respecto a las previsiones del planeamiento anterior y procurará que disminuya o, a lo sumo, se mantenga, en su intensidad, la tendencia histórica de consolidación experimentada durante el último medio siglo."

En función del número máximo de viviendas que se plantea poder construir y la superficie del Plan Parcial, la densidad media resultante sería:

297 viviendas / 5,3617 Ha = 55,4 viv./Ha.

Esta cifra resulta inferior a la referida en el artículo 19 de la Ley 6/1994, que es de 75 viv./Ha..

Dado que este sector forma parte de un enclave residencial del término municipal de Paterna que se encuentra muy alejado del casco urbano de esta población, pero que es contiguo a los continuos edificados de los cascos urbanos de Burjasot y Godella, habrá que tener en cuenta no solo la edificabilidad media prevista por el planeamiento anterior para estos terrenos o para los que integran la porción de suelo urbano colindante del propio término municipal de Paterna, sino también la de los terrenos contiguos pertenecientes al suelo urbano de los municipios colindantes citados que están estrechamente relacionados con estos.

No obstante, a nuestro juicio resulta más significativo comparar las densidades y edificabilidades propuestas con las derivadas de la tendencia histórica de consolidación experimentada durante el último medio siglo en esta zona.

Tal como se ha justificado anteriormente esta comparación requiere analizar la evolución de las previsiones del planeamiento en el área del suelo urbano de Paterna contigua a los terrenos afectados por este Programa y en las áreas próximas de los municipios colindantes de Burjasot y Godella. Resultaría excesivamente prolijo analizar dicha evolución pero bastaría utilizar los valores que adoptan las edificabilidades y densidades globales en estas tres áreas de suelo urbano de acuerdo con su ordenación urbana actual, que han sido calculados anteriormente. En todo caso la ordenación actual (En cualquiera de los Planes Generales de los tres municipios) viene a recoger lo que ha sido esa tendencia histórica de consolidación durante el último medio siglo.

Por otra parte, si nos remontásemos a las ordenaciones posibles en cada municipio correspondientes al Plan Comarcal de 1946 o al adaptado a la Solución Sur de 1966, obtendríamos edificabilidades medias y densidades globales de estas zonas superiores a las correspondientes a sus respectivas ordenaciones actuales.

Para la determinación de estos valores se han delimitado las áreas colindantes o más próximas a los terrenos de este sector, procurando que en la delimitación de dichas áreas se incluyesen las partes correspondientes de viarios, equipamientos y zonas verdes o espacios libres que cabría asignar a dichas áreas, consideradas como unidades de ejecución del planeamiento. Es evidente que este criterio contribuye a reducir los valores de dichas edificabilidades y densidades y, por otra parte, en el Plan Parcial que ordena los terrenos que son objeto de este Programa de Actuación Integrada se incluyen reservas de suelo para equipamientos y espacios libres en mayor proporción para dar cumplimiento a las exigencias de la legislación actual.

Los valores correspondientes a cada una de estas zonas se han calculado anteriormente al analizar su planeamiento urbano específico en su correspondiente plan general. En todos los casos se han obtenido valores de edificabilidad media y densidad global superiores a los que se derivan de la ordenación propuesta en este Programa de Actuación Integrada. Interesa ahora integrar todos estos valores para determinar su media en el conjunto de todas las zonas consideradas.

Todos estos valores son notablemente superiores a los resultantes de la ordenación propuesta para el desarrollo de este Programa de Actuación Integrada y vienen a demostrar el notable desequilibrio existente entre las previsiones de las ordenaciones de las zonas colindantes en sus respectivos planes generales y el reducido aprovechamiento previsto para el Sector 4 en el Plan General de Paterna recientemente anulado.

Consecuencia de todo lo anterior es la modificación de algunas determinaciones que regulan la ordenación estructural de dicho sector, cuyo contenido se reflejan a continuación en el documento normativo articulado que forma parte integrante de este documento de Homologación Modificativa.

Paterna, Abril de 2001.

El Arquitecto.

Total . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5,34 Ha.

Los usos incompatibles para todo el sector serán los siguientes:

Talleres de categoría 3ª y 6ª, industria, gran industria, almacenes calificados, almacenes no calificados, extractivos, agrícolas, forestales, vertido de residuos, pecuario, matadero, cementerio, estacionamiento de autobuses y centro de transporte.

a) Uso dominante: Vivienda plurifamiliar

b) Usos compatibles: Los que determine el Plan Parcial y los oportunos de entre los globales dotacionales y terciarios en orden a la satisfacción del estandar mínimo de dotación de equipamientos al que se refiere el artículo veintidós de la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, de la Generalidad Valenciana, Reguladora de la Actividad Urbanística y de equipamiento docente al que se refiere el artículo siguiente de estas normas.

3.- Régimen de usos de la zona identificada como UP-IV-31-191:

El régimen de usos de aplicación para la zona será el de los usos dotacionales siguientes:

- Zonas verdes, espacios libres y parques urbanos

- Zonas de equipamiento deportivo

- Zonas de equipamiento social en cualquiera de las categorías siguientes: sanitario, asistencial, cultural, recreativo y religioso.

- Zonas de aparcamiento

(Sustituye al 280 del PGOU)

1.- El plan parcial localizará los terrenos destinados a alojar el equipamiento comunitario que permita dar cumplimiento a la reserva de suelo con destino dotacional público establecida en el artículo veintidós de la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, de la Generalidad Valenciana, Reguladora de la Actividad Urbanística, en la cuantía y zonas siguientes:

a) Sistema de espacios libres, de dominio y uso público:

La reserva mínima de suelo que se determina en el artículo veintidós de la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, de la Generalidad Valenciana, Reguladora de la Actividad Urbanística, se localizará de modo que al menos el 50% de dicha reserva se sitúe la zona UP-IV-31-191.

b) Centros docentes:

Se preverá una reserva de suelo de 5.000 metros cuadrados como mínimo en la zona UP-I-12-192 para alojamiento de un centro de Educación General Básica, y otra reserva de 1.000 metros cuadrados como mínimo en esta misma zona para la localización de un centro de Educación Preescolar.

c) Servicios de interés público y social:

Se preverá una reserva de suelo para servicios de interés público y social correspondientes a los sistemas sanitario, asistencial, cultural, recreativo y religioso, que se situará en el seno de la zona UP-IV-31-191, que permita una edificabilidad en una cuantía de 3 metros cuadrados de techo por cada 100 metros cuadrados de techo potencialmente edificable en el Sector.

d) Equipamiento deportivo:

Se preverá una reserva de suelo para la instalación de un parque deportivo que se situará en el seno de la zona UP-IV-31-191, en una cuantía de 6 metros cuadrados de suelo por cada 100 metros cuadrados de techo potencialmente edificable en el Sector.

d) Aparcamientos:

Por cada vivienda, apartamento, chalet, estudio o unidad de edificación potencialmente edificable se preverá más de una plaza de aparcamiento fuera de la superficie estrictamente viaria. Al menos el 50 por ciento de dicho número de plazas serán públicas y situadas en superficie junto al viario. Las restantes plazas de aparcamiento podrán estar situadas en el subsuelo de las parcelas de uso privado o ser construidas en subsuelo público mediante el establecimiento de la concesión administrativa oportuna.

2.- El equipamiento comunitario que se prevea conforme a lo dispuesto en el párrafo 1 anterior, será público, y los terrenos que deben alojarlo serán de cesión gratuita y obligatoria.

Toda la superficie de dichos equipamientos será computable a efectos de dar cumplimiento a los estándares mínimos establecidos en el artículo veintidós de la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, de la Generalidad Valenciana, Reguladora de la Actividad Urbanística por ofrecer condiciones privilegiadas de uso cotidiano y disfrute permanente para la población del sector.

(Sustituye al 281 del PGOU)

1.- Indice de edificabilidad bruta de zona y uso: El índice de edificabilidad bruta de zona y uso, o cociente cuyo numerador y denominador sean, respectivamente, la cantidad de edificación destinada a cada uso en cada zona, y la superficie total de la misma, no será superior a los siguientes parámetros:

a) Zona identificada con la clave UP-I-12-192:

- Para los usos correspondientes al sistema de centros docentes (escolar y preescolar): 0,07 metros cuadrados de techo / metro cuadrado de suelo.

- Para el uso dominante residencial y cualquier otro de los compatibles: 0,9877 metros cuadrados de techo / metro cuadrado de suelo, resultado de dividir la edificabilidad total de la zona en estos usos (44.350 m2.t) por la superficie de dicha zona (44.900 m2.s)

b) Zona identificada con la clave UP-IV-31-191:

- Para los usos correspondientes al sistema de servicios de interés público y social: 0,17 metros cuadrados de techo / metro cuadrado de suelo.

- Para los usos correspondientes al sistema de equipamiento deportivo: 0,06 metros cuadrados de techo por metro cuadrado de suelo.

- Para los usos correspondientes a zonas verdes, espacios libres y parques urbanos: 0,00 metros cuadrados de techo / metro cuadrado de suelo.

2.- El número máximo de viviendas construidas por aplicación de los parámetros de la ordenación, no será superior a 297 viviendas.

(Sustituye al 282 del PGOU)

1,- El trazado viario básico que el plan parcial proponga deberá presentar la máxima continuidad física posible con el existente en las áreas adyacentes del suelo urbano de Paterna. La articulación con el resto del suelo urbanizable contiguo del término municipal de Paterna (Sector 5) deberá efectuarse mediante vías cuya anchura no sea inferior a 25,00 metros.

2.- El suministro de agua potable se efectuará mediante conexión a la red de forma que el Ayuntamiento establezca la oportuna concesión.

(Sustituye al 283 del PGOU)

1.- El planeamiento parcial deberá ser ejecutado en los plazos y fases que se determinen en el Programa de Actuación Integrada que se apruebe para la urbanización de este sector, con observancia de las determinaciones establecidas por la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, de la Generalidad Valenciana, Reguladora de la Actividad Urbanística, para la ejecución de estos programas.

2.- La promoción del planeamiento será de iniciativa particular.

(Sustituye al 284 del PGOU)

A efectos de determinación del aprovechamiento tipo se delimita una única área de reparto coincidente con el ámbito total de este sector de suelo urbanizable. El aprovechamiento tipo se calculará, por consiguientemente, dividiendo el aprovechamiento objetivo total del área de reparto entre la superficie de esta, excluida la del terreno dotacional público existente ya afectado a su destino.

Paterna, Abril de 2.001.

El Arquitecto.