Valencia, 22 de octubre de 2004

1. ANTECEDENTES *

2. PLANTEAMIENTO DE LA MODIFICACIÓN *

3. ORDENANZAS VIGENTES DE APLICACIÓN *

4. CONTENIDO *

5. JUSTIFICACIÓN *

6. AJUSTES DE EDIFICABILIDADES *

7. EDIFICABILIDADES RESULTANTES DEL TRASVASE Y PARCELAS AFECTADAS *

serie de información

1. ANTECEDENTES

El Plan Parcial Industrial del Sector 1 del P.G.O.U. de Paterna fue aprobado definitivamente por la Comisión Territorial de Urbanismo de Valencia, en sesión celebrada el día 16 de noviembre de 2001.

El Plan Parcial contiene dos unidades de ejecución y se han aprobado sendos Programas de Actuación Integrada (en adelante, P.A.I.), correspondientes a cada una de dichas unidades. El P.A.I. de la unidad de ejecución nº 1 fue aprobado mediante acuerdo del Pleno del Ayuntamiento de Paterna, de fecha 16 de junio de 2000, y se adjudicó la condición de Agente Urbanizador a la mercantil Altiplá, S.A. quien cedió dicha condición a la mercantil Parques Empresariales, S.L., cesión aceptada por el Ayuntamiento de Paterna. El P.A.I. de la unidad de ejecución nº 2 fue aprobado mediante acuerdo del Pleno del Ayuntamiento de Paterna, de fecha 29 de noviembre de 2001, y se adjudicó la condición de Agente Urbanizador a la mercantil Destro, S.A.

En el momento actual se encuentra aprobada definitivamente la Reparcelación de la unidad de ejecución nº1. Este hecho permite conocer con detalle la composición de parcelas resultantes, sus dimensiones y características, lo que ha permitido comenzar el análisis de los proyectos de edificación en dichas parcelas. La modificación que se propone, por tanto, tiene en cuenta el Texto Refundido del Proyecto de Reparcelación, que incluye las modificaciones impuestas en el Acuerdo de la Comisión de Gobierno de fecha 12 de mayo de 2003.

Como consecuencia de los estudios de desarrollo inmobiliario de este Plan Parcial, la mercantil Parques Empresariales, S.L., Agente Urbanizador de la unidad de ejecución nº 1, planteó una modificación de Plan Parcial (la nº 2 de las realizadas) a fin de fijar las reglas que regularían los trasvases de edificabilidad entre parcelas de diferentes manzanas del Plan Parcial, estableciéndose las condiciones y límites de estos trasvases. Esta Modificación nº 2 del Plan Parcial fue aprobada por el Pleno del Ayuntamiento de Paterna, en sesión celebrada el día 31 de julio de 2003.

A iniciativa de Parques Empresariales, S.L., se formuló la Modificación nº 3 del Plan Parcial, que tuvo por objeto realizar un trasvase de edificabilidad entre las parcelas 4B, 5A y 5B. Esta modificación fue aprobada por el Pleno del Ayuntamiento de Paterna, en sesión celebrada el día 27 de noviembre de 2003.

También hay que hacer mención en este punto al hecho de que la mercantil Parques Empresariales, S.L. solicitó, mediante escrito de fecha 27 de julio de 2004, presentado en el Ayuntamiento el día 28 del mismo mes, licencia de parcelación de la parcela 6-1 de la manzana nº 6 del Plan Parcial y a tal efecto aportó el Proyecto de parcelación de la parcela 6-1 de la manzana 6 del Plan Parcial Industrial Sector 1 del P.G.O.U. de Paterna. Este proyecto fue aprobado mediante el Decreto de Alcaldía Presidencia nº 4316, en fecha 8 de octubre de 2004.

Por último, cabe señalar que en el momento presente se está tramitando, a instancias del propio Ayuntamiento, la "Modificación Puntual nº 4 del Plan Parcial del Sector 1 del P.G.O.U. de Paterna", consistente en la reconfiguración del trazado del vial de conexión de la Unidad de Ejecución nº 1 con la carretera CV-35. Mediante sesión ordinaria celebrada el pasado día 29 de julio, el Ayuntamiento Pleno acordó someter a información pública la mencionada modificación, durante el período de 20 días hábiles a contar desde la publicación en el DOGV, la cual acaeció el día 3 de septiembre de 2004 (DOGV nº 4.834). Esta modificación no está aprobada definitivamente. En cualquier caso, el contenido de la modificación propuesta como nº 4 no tiene ningún tipo de implicación sobre la que ahora se propone.

A la vista de todo lo anterior y con base en los estudios de desarrollo inmobiliario antes citados, se formula el presente documento de Modificación nº 5 del Plan Parcial, con el fin de realizar unas operaciones de trasvases de edificabilidad entre parcelas, que son todas ellas propiedad de la mercantil proponente y que afectan a las parcelas 2-2, 6-1B, 6-2 y 10 del Plan Parcial.

 

2. PLANTEAMIENTO DE LA MODIFICACIÓN

Junto al Plan Parcial, la Comisión Territorial de Urbanismo de Valencia aprobó la Homologación modificativa del Sector 1. Tal como expresa el apartado I.1 de la Instrucción de Planeamiento 1/1996, de 23 de enero de 1996, sobre la homologación de planes de urbanismo a la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, la finalidad de la homologación es:

«...deslindar los contenidos del planeamiento en dos niveles diferenciados:

- El de las determinaciones con carácter de ordenación estructural, cuya modificación dependerá en última instancia de la Generalitat; y

- El de las determinaciones con carácter de ordenación pormenorizada, cuya modificación dependerá en última instancia del Municipio.»

En consecuencia, todas aquellas determinaciones que la Homologación del Sector 1 no considera como determinaciones de ordenación estructural, tienen el carácter de ordenación pormenorizada y su modificación compete al Ayuntamiento de Paterna.

El contenido de la presente modificación, que más adelante se justificará y detallará, afecta exclusivamente a los coeficientes de edificabilidad neta de diferentes parcelas y a su redistribución sin incremento del techo total edificable, en base a lo previsto en la modificación nº2 del Plan Parcial del Sector 1 definitivamente aprobada. Los parámetros urbanísticos antes citados pertenecen claramente a la esfera de la ordenación pormenorizada, tal y como certifica la Cédula de Urbanización expedida en relación con la Modificación nº 2 del Plan Parcial (sin perjuicio de ello, la presente modificación se someterá al trámite de la Cédula de Urbanización para certificar que el contenido de la presente modificación no afecta a la ordenación estructural). Así resulta de la regulación establecida en el art. 26.2 del Decreto 201/1998, de 15 de diciembre, del Gobierno Valenciano, por el que se aprueba el Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana (en adelante, R.P.C.V.), en el que se incluye la «regulación detallada de las condiciones edificatorias sobre y bajo rasante: edificabilidad, altura, número de plantas, retranqueos, volúmenes y otras análogas» como una de las determinaciones de la ordenación pormenorizada. De conformidad con lo anterior, los citados parámetros (coeficiente de edificabilidad neta y su posible trasvase) están regulados en el Plan Parcial y no en la Homologación.

Una vez determinada la competencia para la aprobación de la modificación, procede analizar cómo se instrumenta dicha modificación. Puesto que el objeto del expediente es la modificación de determinaciones del Plan Parcial, el instrumento urbanístico que lo desarrolle será precisamente una Modificación de Plan Parcial.

Por lo que se refiere a la tramitación del documento, hay que remitirse al art. 55.1 de la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, de la Generalitat Valenciana, Reguladora de la Actividad Urbanística (en adelante, LRAU): «el cambio o sustitución de determinaciones en los Planes y Programas exige cumplir el mismo procedimiento legal previsto para su aprobación». En consecuencia, la tramitación de la Modificación del Plan Parcial será como la tramitación de un Plan Parcial. Puesto que el Sector 1 de Paterna está homologado, el procedimiento constará, en esencia, de los siguientes trámites: información pública, expedición de la Cédula de Urbanización y aprobación definitiva por el Ayuntamiento de Paterna.

La necesidad de la Cédula de Urbanización se establece en el art. 31.2 de la L.R.A.U.: «Los Planes deberán contar, para su aprobación definitiva municipal, con Cédula de Urbanización relativa a cada una de las Actuaciones Integradas previstas en ellos». En el caso concreto de la modificación que se plantea, a pesar de que no exista una Actuación Integrada respecto a la que se haya de expedir la Cédula, sí que tiene sentido el contenido certificante de la Cédula regulado en el art. 124 del R.P.C.V.: «La Cédula de Urbanización es el documento público que certifica que la propuesta de Ordenación Pormenorizada respeta las determinaciones de la Ordenación Estructural vigente en la fecha en que se expide». En definitiva, la Generalitat Valenciana certifica mediante la Cédula de Urbanización que la Modificación del Plan Parcial respeta las determinaciones de la ordenación estructural definidas en la Homologación del Sector 1, para que el Ayuntamiento de Paterna pueda proceder a la aprobación definitiva de dicha modificación.

 

3. ORDENANZAS VIGENTES DE APLICACIÓN

Se transcribe a continuación la redacción del artículo de las Ordenanzas del Plan Parcial, que integra las modificaciones puntuales nº 1 y nº 2, tal como resultaron definitivamente aprobadas.

Art.14. Edificabilidad.

1. Se establece un coeficiente de edificabilidad neta sobre parcela de 1,27798 m2t/m2s. La edificabilidad total de cada parcela será el resultado de multiplicar este coeficiente por su superficie en m2. Los proyectos de edificación justificarán la edificabilidad total consumida en relación a este índice.

2. La edificabilidad de cada parcela podrá destinarse a cualquiera de los usos compatibles descritos en el art. 5 de estas ordenanzas, con las condiciones de compatibilidad allí establecidas.

3. Para la edificación en esta calificación bastará el Proyecto de Edificación sujeto a la normativa prevista en el presente Capítulo, no requiriéndose la formulación de Estudios de Detalle, salvo para los supuestos contemplados en el art. 9 de estas Ordenanzas.

4. El coeficiente de edificabilidad neto sobre parcela podrá reducirse hasta el límite de 1,0 m2t/m2s trasvasándose edificabilidad hacia otra u otras parcelas ubicadas en diferentes manzanas, que podrán incrementar su coeficiente de edificabilidad neta en un máximo del 40 %, es decir, hasta 1,78917 m2t/m2 como máximo. Estos trasvases de edificabilidad deberán ser tramitados y aprobados como modificaciones puntuales del Plan Parcial en las que se justifique el cumplimiento de estos límites con las condiciones exigidas en los apartados 5, 6 y 7 siguientes.

5. Los trasvases de edificabilidad previstos en el apartado anterior mediante modificación puntual de Plan Parcial deberán realizarse entre parcelas que, en el momento del inicio de su trámite, pertenezcan a un mismo titular registral, que deberá ser el promotor o refrendar dicha modificación de Plan Parcial. Cuando se trate de parcelas de distintos titulares registrales, se requerirá acuerdo entre ambos en escritura pública que se acompañará a la solicitud de modificación puntual de Plan Parcial

6. Los promotores de modificaciones de planeamiento que permitan el trasvase de edificabilidad entre parcelas estarán obligados a acompañar a la documentación que se aporte en dicha propuesta de modificación, planos de la distribución volumétrica a realizar sobre las parcelas objeto de las transferencias.

7. En ningún caso se superará la altura máxima permitida por el Plan Parcial, que es para parcelas con usos no industriales de 6 alturas.

8. Los trasvases de edificabilidad entre parcelas de una misma manzana se regirán por lo establecido en el artículo 9.4 de estas Ordenanzas

4. CONTENIDO

En la ordenación vigente establecida por el Plan Parcial, se establece un coeficiente de edificabilidad neta sobre parcela de 1,27798 m²t/m²s para la zona de calificación "industrial" y éste es el coeficiente de edificabilidad que, por tanto, tienen la totalidad de las parcelas resultantes de la Reparcelación en las manzanas nº^s 2, 6 y 10 del Plan Parcial, que son las que intervienen en el trasvase de edificabilidad.

En la presente modificación nº 5 del Plan Parcial se plantea realizar una serie de trasvases de edificabilidad entre las parcelas 6-1B, 6-2 y 10, todas ellas son propiedad de Parques Empresariales, S.L.. Las parcelas 6-1B y 10 lo fueron en virtud del Proyecto de Reparcelación actualmente inscrito y la parcela 6-2 por posterior compraventa (acreditada por nota simple informativa en el Anexo de este documento). En este trasvase, son cedentes de edificabilidad, en ningún caso sobrepasando el límite de edificabilidad mínima autorizada de 1 m²t/m²s, y la parcela 2-2 recibe esta edificabilidad trasvasada, alcanzando un coeficiente de edificabilidad de 1,69415 m²t/m²s. Este índice de edificabilidad neta es inferior al límite máximo de 1,78917 m²t/m²s establecido en el apartado 4 del art. 14 de las Normas Urbanísticas del Plan Parcial.

Esta modificación afecta exclusivamente a la parte gráfica del Plan Parcial (planos B.4 Definición de la Ordenación Pormenorizada y B.7 Estudio de la ordenación resultante), ya que son los únicos documentos del Plan Parcial en los que figura detallado el coeficiente de edificabilidad neta sobre parcela y en los que resulta posible definir las parcelas afectadas por el trasvase.

Se ha incluido documentación complementaria, en concreto, el plano C.1 Propuesta de volumetría, en el cual se define una propuesta de distribución volumétrica a implantar en la parcela receptora de la edificabilidad transferida, en cumplimiento de la exigencia recogida en la Modificación nº 2 del Plan Parcial. No obstante, se considera que la finalidad de esta exigencia es comprobar que la edificabilidad trasvasada no genera un resultado volumétrico inadecuado en la parcela receptora del trasvase de edificabilidad, y no tanto la definición exacta de una volumetría a construir. Desde este punto de vista, se entiende que esta propuesta volumétrica no es vinculante, sino que puede ser modificada en el momento de presentar las licencias de edificación sobre la parcela 2-2 -o, en su caso, sobre las parcelas en las que se pudiera subdividir mediante licencias de parcelación-, siempre que se cumpla el índice de edificabilidad neto de 1,69415 m²t/m²s que resulta aplicable a la parcela 2-2, o a sus posibles particiones, en virtud de la presente modificación.

 

5. JUSTIFICACIÓN

Como se ha dicho anteriormente en el apartado de antecedentes, la finalización del proceso reparcelatorio en la unidad de ejecución nº 1, ha permitido comenzar el proceso de desarrollo inmobiliario de este Plan Parcial y, por tanto, se dispone de una precisa información sobre la ubicación de los diferentes usos inmobiliarios en el suelo propiedad de Parques Empresariales, S.L.

Los trasvases de edificabilidad que se contienen en la presente modificación de Plan Parcial tienen como objeto permitir en condiciones funcionalmente lógicas el uso de la edificabilidad de las parcelas 6-1B, 6-2 y 10, para la tipología de nave-almacén mayoritariamente de una sola planta y, a la vez, permitir concentrar la edificabilidad sobrante de este uso para concentrarla en el suelo propiedad de Parques Empresariales, S.L. ubicado en la parcela 2-2 de la manzana 2, al objeto de implantar en esta manzana actividades terciarias como hotel, oficinas y comercial, utilizando la edificación en altura que autoriza el Plan Parcial hasta un máximo de 6 alturas.

Esta concentración de edificabilidad, como ya se ha señalado, da lugar a un coeficiente de edificabilidad resultante de 1,69415 m²t/m²s, inferior al límite de 1,78917 m²t/m²s autorizado por la Modificación nº 2 del Plan Parcial (resultante de la limitación al 40 % como máximo del incremento del coeficiente neto de edificabilidad máxima). Cabe señalar que este aumento de edificabilidad neta se produce en una parcela recayente a la autovía Feria-Aeropuerto que es el espacio urbano de mayor amplitud de todo el Plan Parcial con una anchura entre frentes edificados superior a 100 metros, por lo que esta concentración de edificabilidad, por la amplitud de espacio y por no superarse las 6 plantas ya autorizadas por el Plan Parcial, no representa ninguna merma de calidad de los espacios públicos. Adicionalmente, los usos a implantar mejorarán un frente urbano de gran importancia para Paterna evitando la presencia de tipologías de carácter industrial menos apropiadas para un espacio urbano de esta relevancia.

 

6. AJUSTES DE EDIFICABILIDADES

Como se ha mencionado en el punto 1 Antecedentes, el Ayuntamiento de Paterna, mediante Decreto de Alcaldía Presidencia nº4316 , de fecha 8 de octubre de 2004, concedía Licencia de Parcelación en la parcela 6-1 de la manzana 6 del Plan Parcial del Sector 1. En el punto primero de sus resoluciones recoge una tabla en la que se detallan los parámetros de las 2 parcelas resultantes en las que se divide la 6-1 inicial, el cual se transcribe a continuación:

PARCELAS	SUPERFICIE (M²S)	COEFICIENTE DE EDIFICABILIDAD (M²T/M²S)	EDIFICABILIDAD (M²T)
6-1 A	6.768,27	1,27798	8.649,71
6-1 B	14.715,15	1,27798	18.805,71
TOTAL	21.483,42	1,27798	27.455,37

 

La parcela 6-1 B es una de las parcelas implicadas en el trasvase de edificabilidad que se instrumenta mediante la presente Modificación, para el cálculo del cual se parte de los parámetros recogidos en el cuadro precedente. Así pues, cuando ésta resulte aprobada deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad los nuevos parámetros de superficie y edificabilidad de las fincas afectadas.

Por otra parte, conviene aclarar el valor de la edificabilidad de la finca 2-2. Según los datos del Texto Refundido del Proyecto de Reparcelación, la finca 2-2 tiene una edificabilidad de 48.892,04 m²t y una superficie de 38.208,07 m²s, lo que supone un índice de edificabilidad neta de 1,27963 m²t/m²s. Este índice de edificabilidad neta es ligeramente superior al índice de edificabilidad neta de 1,27798 m²t/m²s que corresponde a la manzana 2 del Plan Parcial. Sin embargo, no se ha cometido un error en la asignación de edificabilidad, sino que la explicación a ese desajuste de edificabilidad se debe a la intervención de las parcelas destinadas a centros de transformación. Estas parcelas, que inicialmente no estaban configuradas en el Plan Parcial, se delimitan en el Proyecto de Urbanización y el Proyecto de Reparcelación las configura como parcelas privadas resultantes sin asignación de edificabilidad. En consecuencia, y para no alterar las cifras globales de edificabilidad del Plan Parcial, la reparcelación distribuyó la edificabilidad total de la manzana 2 entre las dos parcelas industriales resultantes, las fincas 2-2 y 2-4. El criterio de asignación de esa edificabilidad, correspondiente a la superficie de las parcelas destinadas a los centros de transformación, consistió en que la edificabilidad de la parcela 2-3 –situada entre las parcelas 2-2 y 2-4- se distribuyó al 50% entre esas dos parcelas industriales, y la edificabilidad correspondiente a la parcela 2-1 se asignó a la parcela colindante 2-2. Haciendo los cálculos de esta manera, se comprueba que la edificabilidad de 48.892,04 m²t que la reparcelación asigna a la parcela 2-2 es correcta según los criterios anteriormente justificados.

Con estos criterios se han obtenido los datos que figuran en el cuadro resumen al final de la Memoria.

 

7. EDIFICABILIDADES RESULTANTES DEL TRASVASE Y PARCELAS AFECTADAS

• Nota Simple Informativa de la inscripción registral de la finca 6-2 de la manzana 6 del Plan Parcial Industrial del Sector 1 del P.G.O.U. de Paterna