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MODIFICACIÓN Nº 3
DEL PLAN PARCIAL INDUSTRIAL DEL SECTOR 1
DEL P.G.O.U. DE PATERNA

(DOCUMENTACIÓN ADAPTADA A LA MODIFICACIÓN PUNTUAL Nº 2 DEL PLAN PARCIAL APROBADA DEFINITIVAMENTE EN ACUERDO PLENARIO DE 31/07/03)

 

 

 

Valencia, 24 de octubre de 2003

Escribano y Aubán
URBANISMO, A.I.E.

C/ Arquitecto Mora, 5-2ª 46010 – Valencia
Tel. 963 935 446 Fax. 963 623 577
E-mail:
correo@escribano-urbanismo.com

índice

1. ANTECEDENTES *

2. PLANTEAMIENTO DE LA MODIFICACIÓN *

3. ORDENANZAS VIGENTES DE APLICACIÓN *

4. CONTENIDO *

5. JUSTIFICACIÓN *

6. EDIFICABILIDADES RESULTANTES DEL TRASVASE Y PARCELAS AFECTADAS *

PLANOS:

serie de información

a.1. SItuación en el area metropolitana

a.2. adjudicaciones del proyecto de reparcelación

serie de ordenación

b.4. definición de la ordenación pormenorizada

b.7. estudio de la ordenación resultante

serie de documentación complementaria

c.1. propuesta de volumetría

 

 

 

EQUIPO REDACTOR

Alejandro Escribano Beltrán
Arquitecto Director

Carlos Aubán Nogués
Francisco Aibar Teruel
Raúl Martínez García
Arquitectos

Julia Pizcueta Sales
Abogada

 

 

      1. ANTECEDENTES
      2. El Plan Parcial Industrial del Sector 1 del P.G.O.U. de Paterna fue aprobado definitivamente por la Comisión Territorial de Urbanismo de Valencia, en sesión celebrada el día 16 de noviembre de 2001.

        El Plan Parcial contiene dos unidades de ejecución y se han aprobado sendos Programas de Actuación Integrada (en adelante, P.A.I.), correspondientes a cada una de dichas unidades. El P.A.I. de la unidad de ejecución nº 1 fue aprobado mediante acuerdo del Pleno del Ayuntamiento de Paterna, de fecha 16 de junio de 2000, y se adjudicó la condición de Agente Urbanizador a la mercantil ALTIPLÁ, S.A. quien cedió dicha condición a la mercantil PARQUES EMPRESARIALES, S.L., cesión aceptada por el Ayuntamiento de Paterna. El P.A.I. de la unidad de ejecución nº 2 fue aprobado mediante acuerdo del Pleno del Ayuntamiento de Paterna, de fecha 29 de noviembre de 2001, y se adjudicó la condición de Agente Urbanizador a la mercantil DESTRO, S.A.

        En el momento actual se encuentra aprobada definitivamente la Reparcelación de la unidad de ejecución nº1. Este hecho permite conocer con detalle la composición de parcelas resultantes, sus dimensiones y características, lo que ha permitido comenzar el análisis de los proyectos de edificación en dichas parcelas. La modificación que se propone, por tanto, tiene en cuenta el Texto Refundido del Proyecto de Reparcelación, que incluye las modificaciones impuestas en el Acuerdo de la Comisión de Gobierno de fecha 12 de mayo de 2003.

        Como consecuencia de los estudios de desarrollo inmobiliario de este Plan Parcial, la mercantil Parques Empresariales, S.L., Agente Urbanizador de la unidad de ejecución nº1, planteó una serie de modificaciones de Plan Parcial. En concreto presentó en el Ayuntamiento de Paterna, en fecha 14 de marzo de 2003, los documentos correspondientes a la Modificación nº 2 y a la Modificación nº 3 del Plan Parcial del Sector 1 (ambas con fecha de 11 de marzo de 2003). El Pleno del Ayuntamiento, en sesión ordinaria de fecha 27 de marzo de 2003, acordó someter ambos documentos a Información Pública, finalizando el plazo de exposición el miércoles 7 de mayo de 2003. Dicha Exposición pública fue anunciada mediante la inserción del correspondiente edicto en el D.O.G.V. nº 4477, de 9 de abril de 2003, de la publicación en el periódico El País de 7 de abril de 2003 y en el Tablón de Anuncios de la Casa Consistorial, sin que se presentara ninguna alegación en el plazo habilitado a tal efecto.

        El objeto de las citadas modificaciones era el siguiente: la modificación nº 2 regulaba de forma genérica la posibilidad de trasvasar edificabilidad entre parcelas de distintas manzanas del Plan Parcial (siempre que se cumplieran una serie de condiciones y límites); mientras que la modificación nº 3 regulaba un caso concreto de trasvase de edificabilidad entre unas parcelas determinadas (todas ellas pertenecientes a la mercantil Parques Empresariales, S.L.,) apoyándose a tal efecto en la modificación nº 2 precedente.

        La Modificación nº 2 de la Ordenación Pormenorizada del Plan Parcial fue aprobada en Acuerdo Plenario de fecha 31 de julio de 2003 y condicionada a una serie de modificaciones y a la presentación de un Texto Refundido que las incorporara. Habiéndose presentado en plazo ante el Ayuntamiento el requerido Texto de Refundición, en concreto el día 10 de Septiembre de 2003, y con los requisitos exigidos cumplidos, fue dado por bueno mediante resolución del Sr. Alcalde Presidente nº 4023 de fecha 16 de octubre de 2003.

        Se hace constar que durante la tramitación de la propuesta de modificación se solicitó en escrito de fecha 9 de julio de 2003, la expedición de Cédula de Urbanización a la Conselleria de Territorio y Vivienda. A tal efecto se adjuntó la documentación necesaria por registro de entrada de 10 de julio de 2003. Resultando concedida la Cédula de Urbanización relativa a ambas modificaciones en fecha 22 de julio de 2003, certificaba que los cambios modificados no afectaban a la Ordenación Estructural contenida en la ordenación vigente.

        También hay que hacer mención en este punto al hecho de que la mercantil Parques Empresariales, S.L. solicitó, en escrito de fecha 6 de mayo de 2003, licencia de parcelación de la manzana nº 5 del Plan Parcial y a tal efecto aportó, en fecha 12 de mayo de 2003, documentación consistente en Proyecto de Parcelación de la mencionada manzana. Resultando concedida la mencionada licencia, mediante Decreto de Alcaldía Presidencia nº 2727 de fecha 27 de junio de 2003.

        A la vista de todo lo anterior y con base en los estudios de desarrollo inmobiliario antes citados, se formula el presente documento de modificación nº 3 de Plan Parcial, de fecha 24 de octubre de 2003, con el objetivo de adaptar la modificación nº 3 inicialmente propuesta al contenido y reglas de la modificación nº2 de Plan Parcial definitivamente aprobada y por tanto, adaptada al Acuerdo Plenario de fecha 31 de julio de 2003. El presente documento debe entenderse que sustituye al presentado de fecha 11 de marzo de 2003, continuando así la tramitación para su aprobación. Todo ello, a fin de realizar unas operaciones de trasvases de edificabilidad entre parcelas, que son todas ellas propiedad de la mercantil proponente y que afectan a las manzanas 4 y 5 del Plan Parcial.

      3. PLANTEAMIENTO DE LA MODIFICACIÓN
      4. Junto al Plan Parcial, la Comisión Territorial de Urbanismo de Valencia aprobó la Homologación modificativa del Sector 1. Tal como expresa el apartado I.1 de la Instrucción de Planeamiento 1/1996, de 23 de enero de 1996, sobre la homologación de planes de urbanismo a la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, la finalidad de la homologación es:

        «...deslindar los contenidos del planeamiento en dos niveles diferenciados:

        - El de las determinaciones con carácter de ordenación estructural, cuya modificación dependerá en última instancia de la Generalitat; y

        - El de las determinaciones con carácter de ordenación pormenorizada, cuya modificación dependerá en última instancia del Municipio.»

        En consecuencia, todas aquellas determinaciones que la Homologación del Sector 1 no considera como determinaciones de ordenación estructural, tienen el carácter de ordenación pormenorizada y su modificación compete al Ayuntamiento de Paterna.

        El contenido de la presente modificación, que más adelante se justificará y detallará, afecta exclusivamente a los coeficientes de edificabilidad neta de diferentes parcelas y a su redistribución sin incremento del techo total edificable, en base a lo previsto en la modificación nº2 del Plan Parcial del Sector 1 definitivamente aprobada. Los parámetros urbanísticos antes citados pertenecen claramente a la esfera de la ordenación pormenorizada, tal y como certifica la Cédula de Urbanización mencionada en apartado anterior, expedida en relación a las modificaciones propuestas. Así resulta de la regulación establecida en el art. 26.2 del Decreto 201/1998, de 15 de diciembre, del Gobierno Valenciano, por el que se aprueba el Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana (en adelante, RPCV), en el que se incluye la «regulación detallada de las condiciones edificatorias sobre y bajo rasante: edificabilidad, altura, número de plantas, retranqueos, volúmenes y otras análogas» como una de las determinaciones de la ordenación pormenorizada. De conformidad con lo anterior, los citados parámetros (coeficiente de edificabilidad neta y su posible trasvase) están regulados en el Plan Parcial y no en la Homologación.

        Una vez determinada la competencia para la aprobación de la modificación, procede analizar cómo se instrumenta dicha modificación. Puesto que el objeto del expediente es la modificación de determinaciones del Plan Parcial, el instrumento urbanístico que lo desarrolle será precisamente una Modificación de Plan Parcial.

        Por lo que se refiere a la tramitación del documento, hay que remitirse al art. 55.1 de la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, de la Generalitat Valenciana, Reguladora de la Actividad Urbanística (en adelante, LRAU): «el cambio o sustitución de determinaciones en los Planes y Programas exige cumplir el mismo procedimiento legal previsto para su aprobación». En consecuencia, la tramitación de la Modificación del Plan Parcial será como la tramitación de un Plan Parcial. Puesto que el Sector 1 de Paterna está homologado, el procedimiento constará, en esencia, de los siguientes trámites: información pública, expedición de la Cédula de Urbanización y aprobación definitiva por el Ayuntamiento de Paterna.

        La necesidad de la Cédula de Urbanización se establece en el art. 31.2 de la L.R.A.U.: «Los Planes deberán contar, para su aprobación definitiva municipal, con Cédula de Urbanización relativa a cada una de las Actuaciones Integradas previstas en ellos». En el caso concreto de la modificación que se plantea, a pesar de que no exista una Actuación Integrada respecto a la que se haya de expedir la Cédula, sí que tiene sentido el contenido certificante de la Cédula regulado en el art. 124 del R.P.C.V.: «La Cédula de Urbanización es el documento público que certifica que la propuesta de Ordenación Pormenorizada respeta las determinaciones de la Ordenación Estructural vigente en la fecha en que se expide».

        En definitiva, la Generalitat Valenciana certificó mediante la expedición de la correspondiente Cédula de Urbanización que la Modificación del Plan Parcial propuesta respeta las determinaciones de la ordenación estructural definidas en la Homologación del Sector 1, para que el Ayuntamiento de Paterna pueda proceder a la aprobación definitiva de dicha modificación.

      5. ORDENANZAS VIGENTES DE APLICACIÓN
      6. Se transcribe a continuación la redacción del artículo de las Ordenanzas del Plan Parcial (Texto Refundido nº2 de fecha 3 de septiembre de 2003, que integra las modificaciones puntuales nº 1 y nº 2, así como las condiciones del acuerdo plenario de aprobación definitiva de fecha 31 de julio de 2003)que resulta de aplicación a la presente modificación.

        Art.14. Edificabilidad.

        1. Se establece un coeficiente de edificabilidad neta sobre parcela de 1,27798 m2t/m2s. La edificabilidad total de cada parcela será el resultado de multiplicar este coeficiente por su superficie en m2. Los proyectos de edificación justificarán la edificabilidad total consumida en relación a este índice.

        2. La edificabilidad de cada parcela podrá destinarse a cualquiera de los usos compatibles descritos en el art. 5 de estas ordenanzas, con las condiciones de compatibilidad allí establecidas.

        3. Para la edificación en esta calificación bastará el Proyecto de Edificación sujeto a la normativa prevista en el presente Capítulo, no requiriéndose la formulación de Estudios de Detalle, salvo para los supuestos contemplados en el art. 9 de estas Ordenanzas.

        4. El coeficiente de edificabilidad neto sobre parcela podrá reducirse hasta el límite de 1,0 m2t/m2s trasvasándose edificabilidad hacia otra u otras parcelas ubicadas en diferentes manzanas, que podrán incrementar su coeficiente de edificabilidad neta en un máximo del 40 %, es decir, hasta 1,78917 m2t/m2 como máximo. Estos trasvases de edificabilidad deberán ser tramitados y aprobados como modificaciones puntuales del Plan Parcial en las que se justifique el cumplimiento de estos límites con las condiciones exigidas en los apartados 5, 6 y 7 siguientes.

        5. Los trasvases de edificabilidad previstos en el apartado anterior mediante modificación puntual de Plan Parcial deberán realizarse entre parcelas que, en el momento del inicio de su trámite, pertenezcan a un mismo titular registral, que deberá ser el promotor o refrendar dicha modificación de Plan Parcial. Cuando se trate de parcelas de distintos titulares registrales, se requerirá acuerdo entre ambos en escritura pública que se acompañará a la solicitud de modificación puntual de Plan Parcial

        6. Los promotores de modificaciones de planeamiento que permitan el trasvase de edificabilidad entre parcelas estarán obligados a acompañar a la documentación que se aporte en dicha propuesta de modificación, planos de la distribución volumétrica a realizar sobre las parcelas objeto de las transferencias.

        7. En ningún caso se superará la altura máxima permitida por el Plan Parcial, que es para parcelas con usos no industriales de 6 alturas.

        8. Los trasvases de edificabilidad entre parcelas de una misma manzana se regirán por lo establecido en el artículo 9.4 de estas Ordenanzas

      7. CONTENIDO
      8. En la ordenación vigente establecida por el Plan Parcial, se establece un coeficiente de edificabilidad neta sobre parcela de 1,27798 m2t/m2s para la zona de calificación "industrial" y este es el coeficiente de edificabilidad que, por tanto, tienen la totalidad de las parcelas resultantes de la Reparcelación en las manzanas nºs 4 y 5 del Plan Parcial.

        En la presente modificación nº3 del Plan Parcial se plantea realizar una serie de trasvases de edificabilidad entre parcelas que en virtud del Proyecto de Reparcelación son propiedad de Parques Empresariales, S.L., trasvase en el que las parcelas ubicadas en las manzanas 4 y parte de la 5, en concreto la parcela 5.a resultante del Proyecto de Parcelación aprobado, son cedentes de edificabilidad, en ningún caso sobrepasando el límite de edificabilidad mínima autorizada de 1,0 m2t/m2s, y la parcela ubicada en parte de la 5, en concreto la 5.b resultante del Proyecto de Parcelación aprobado, recibe esta edificabilidad trasvasada, alcanzando un coeficiente de edificabilidad de 1,71290 m2t/m2s.

        Esta modificación afecta exclusivamente a la parte gráfica del Plan Parcial (planos B.4 Definición de la Ordenación Pormenorizada y B.7 Estudio de la ordenación resultante), ya que son los únicos documentos del Plan Parcial en los que figura detallado el coeficiente de edificabilidad neta sobre parcela y en los que resulta posible definir las parcelas afectadas por el trasvase.

        Se ha incluido documentación complementaria, en concreto, el plano C.1 Propuesta de volumetría, en el cual se define la distribución volumétrica a implantar en la parcela receptora de la edificabilidad transferida, en cumplimiento de la exigencia recogida en la Modificación de Plan Parcial Nº 2.

      9. JUSTIFICACIÓN
      10. Como se ha dicho anteriormente en el apartado de antecedentes, la finalización del proceso reparcelatorio en la unidad de ejecución nº1, ha permitido comenzar el proceso de desarrollo inmobiliario de este Plan Parcial y, por tanto, se dispone de una precisa información sobre la ubicación de los diferentes usos inmobiliarios en el suelo propiedad de Parques Empresariales, S.L..

        Los trasvases de edificabilidad que se contienen en la presente modificación de Plan Parcial tienen como objeto permitir en condiciones funcionalmente lógicas el uso de la edificabilidad de las manzanas 4 y la parte Norte de la nº5, parcela 5.a, para la tipología de nave-almacén mayoritariamente de una sola planta y, a la vez, permitir concentrar la edificabilidad sobrante de este uso para concentrarla en el suelo propiedad de Parques Empresariales, S.L. ubicado en la parte Sur de la nº5, parcela 5b, al objeto de implantar en esta manzana actividades terciarias como hotel, oficinas y comercial, utilizando la edificación en altura que autoriza el Plan Parcial hasta un máximo de 6 alturas.

        Esta concentración de edificabilidad, como ya se ha señalado, da lugar a un coeficiente de edificabilidad resultante de 1,71290 m2t/m2s, inferior al límite de 1,78917 m2t/m2s autorizado por la modificación nº2 del Plan Parcial (resultante de la limitación al 40 % como máximo del incremento del coeficiente neto de edificabilidad máxima). Cabe señalar que este aumento de edificabilidad neta se produce en la parcela recayente a la autovía Feria-Aeropuerto que es el espacio urbano de mayor amplitud de todo el Plan Parcial con una anchura entre frentes edificados superior a 100 metros, por lo que esta concentración de edificabilidad, por la amplitud de espacio y por no superarse las 6 plantas ya autorizadas por el Plan Parcial, no representa ninguna merma de calidad de los espacios públicos. Adicionalmente, los usos a implantar mejorarán un frente urbano de gran importancia para Paterna evitando la presencia de tipologías de carácter industrial menos apropiadas para un espacio urbano de esta relevancia.

      11. EDIFICABILIDADES RESULTANTES DEL TRASVASE Y PARCELAS AFECTADAS

Como se ha señalado anteriormente, la presente modificación afecta a una serie de parcelas de las manzanas 4 y 5 del Plan Parcial. Dado que se deben crear nuevas parcelas con diferente edificabilidad neta dentro de estas manzanas, las parcelas cedentes de edificabilidad se identifican como 4.b y 5.a y la que recibe edificabilidad es la identificada como 5.b.

Se ha recogido en el cuadro resumen que figura a continuación todos los datos correspondientes a la operación de trasvase de edificabilidad entre las parcelas afectadas. En él se comparan las edificabilidades resultantes del Plan vigente y de la modificación que se propone, recogiéndose la variación en el índice de edificabilidad neto así como la edificabilidad resultante en cada subdivisión de manzana implicada. La variación de la edificabilidad total resultante del conjunto de las operaciones de trasvase entre manzanas respecto a la actualmente vigente resulta ser negativa. Todo lo cual implica, de un modo evidente, que no se ha producido incremento alguno respecto a la edificabilidad prevista en el Plan Parcial aprobado. Por el contrario, lo que se ha producido ha sido una ligera disminución de la misma, motivada por la simplificación mediante redondeo de los nuevos índices de edificabilidad resultantes con el fin de simplificar los cálculos.

CUADRO RESUMEN DEL TRASVASE DE EDIFICABILIDAD ENTRE PARCELAS AFECTADAS

Parcela

Superficie

Plan Vigente


Modificación P.P. nº 3

Diferencia



(m²s)

Índice edificabilidad (m²t/m²s)

Edificabilidad (m²t)

Índice edificabilidad (m²t/m²s)

Edificabilidad (m²t)

(m²t)

%

4.b

27.843,75

1,27798

35.583,89

1,09632

30.525,66

-5.058,23

-14,21

5.a

46.304,79

1,27798

59.176,82

1,00000

46.304,79

-12.872,03

-21,75

5.b

41.226,41

1,27798

52.686,73

1,71290

70.616,72

17.929,99

34,03

TOTALES

115.374,95

--------

147.447,44

--------

147.447,17

-0,27

-

 

 


Valencia, 24 de octubre de 2003

 

 

Alejandro Escribano Beltrán Carlos Aubán Nogués

Arquitecto Director Arquitecto