Valencia, 30 de septiembre de 2005

1. INTRODUCCIÓN *

2. ANTECEDENTES *

3. JUSTIFICACIÓN DE LA SOLUCIÓN ADOPTADA *

4. ADECUACIÓN A LAS PREVISIONES DEL PLAN PARCIAL *

5. ADECUACIÓN A LAS PREVISIONES DEL P.g.o.u. *

6. ADECUACIÓN A LA NORMATIVA URBANÍSTICA *

7. ESTUDIO COMPARATIVO DE EDIFICABILIDAD *

8. ANÁLISIS DE VOLÚMENES *

ANEXO I. TABLAS DE SUPERFICIES Y EDIFICABILIDADES *

ANEXO II. REPORTAJE FOTOGRÁFICO *

ANEXO III. IDENTIFICACIÓN DE FINCAS REGISTRALES *

A.1. Situación (Escala 1/5.000) *

A.2. Ordenación pormenorizada según el planeamiento vigente (Escala 1/1.000) *

A.3. Perspectiva de la manzana y su entorno visual (Sin escala) *

B.1. Ordenación pormenorizada según el Estudio de Detalle (Escala 1/1.000) *

B.2. Análisis gráfico de los volúmenes ordenados (Sin escala) *

1. INTRODUCCIÓN

El objeto del presente documento es instrumentar un trasvase de edificabilidad entre dos parcelas de una misma manzana. Se trata de las parcelas 6-1A y 6-2A de la Unidad de Ejecución UE-1 del Plan Parcial del Sector 1 de Paterna.

De conformidad con las Normas Urbanísticas vigentes del citado Plan Parcial, los trasvases de edificabilidad entre parcelas de una misma manzana se instrumentan mediante Estudio de Detalle. Concretamente, y tras la aprobación de la Modificación nº 2 del Plan Parcial, el art. 14.8 de las Normas Urbanísticas establece lo siguiente:

«Los trasvases de edificabilidad entre parcelas de una misma manzana se regirán por lo establecido en el artículo 9.4 de estas Ordenanzas.»

El art. 9, al que se remite el precepto anterior, regula los Estudios de Detalle, por lo que resulta que los citados trasvases de edificabilidad, que afectan a parcelas de una misma manzana, se realizarán mediante Estudios de Detalle. Y el apartado 4, al que se hace la remisión, indica lo siguiente:

«Podrá trasvasarse edificabilidad entre 2 ó más parcelas dentro de una misma manzana, siempre que no se incremente más de un 30% la edificabilidad neta de la parcela o parcelas destinatarias de este trasvase.»

Conviene precisar desde el primer momento que la finalidad del Estudio de Detalle no es establecer la ordenación de volúmenes del conjunto de parcelas que integran la manzana 6; más bien, se trata exclusivamente de realizar un trasvase de edificabilidad entre dos parcelas de dicha manzana, si bien se analiza la incidencia de este trasvase en la volumetría del conjunto de la manzana.

En consecuencia, se trata de un Estudio de Detalle con una finalidad específica –trasvase de edificabilidad entre parcelas de una misma manzana-, que está prevista y regulada de modo expreso y pormenorizado en el Plan Parcial, como dispone el art. 100.2 del Decreto 201/1998, de 15 de diciembre, del Gobierno Valenciano, por el que se aprueba el Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana (en adelante, RPCV). Por este motivo, no cabe encuadrarlo en el supuesto más generalizado de Estudio de Detalle para la ordenación de volúmenes de una manzana.

2. ANTECEDENTES

Por lo que respecta a la manzana 6 de la Unidad de Ejecución UE-1 del Sector 1, conviene reseñar los documentos de planeamiento y gestión urbanística que, de una u otra manera, tienen incidencia en la ordenación de esta manzana:

q Plan Parcial del Sector 1: configura la manzana 6, con una superficie de parcelas privadas de 46.016,40 m²s y una dotación de servicio público de 10.005,20 m²s. Se asigna una edificabilidad de 58.808,26 m²t a la parcela privada, lo que representa un Índice de Edificabilidad Neta de 1,27798 m²t/m²s.

q Proyecto de Reparcelación Forzosa de la Unidad de Ejecución UE-1 del Sector 1: establece la configuración de parcelas, privadas y públicas, en las que se subdivide la manzana 6. Se definen las fincas resultantes privadas denominadas 6-1, 6-2, 4-2 y 6-3, y la finca resultante pública constituida por el servicio público.

q Proyecto de Parcelación de la Parcela 6-1 de la Manzana 6 del Sector 1: establece la división de la parcela 6-1, resultante de la reparcelación, en las parcelas 6-1A y 6-1B, que se configuran en el Proyecto de Parcelación.

q Modificación nº 5 del Plan Parcial: realiza unos trasvases de edificabilidad entre parcelas situadas en diferentes manzanas, afectando, por lo que respecta a la manzana 6, a las parcelas 6-1B y 6-2, que reducen su Índice de Edificabilidad Neta de 1,27798 m²t/m²s a 1 m²t/m²s.

q Proyecto de Parcelación de la Parcela 6-2 de la Manzana 6 del Sector 1: establece la división de la parcela 6-2, resultante de la reparcelación, en las parcelas 6-2A y 6-2B, que se configuran en el Proyecto de Parcelación.

Todos los documentos citados están aprobados definitivamente o, en su caso, tienen concedida la licencia municipal de parcelación, excepto el Proyecto de Parcelación de la parcela 6-2 que se ha presentado en el Ayuntamiento poco antes de tramitar el presente expediente. En el Anexo I de la presente Memoria se incluyen unas tablas de los parámetros urbanísticos correspondientes a la manzana 6, según los sucesivos documentos urbanísticos que intervienen en su configuración.

3. JUSTIFICACIÓN DE LA SOLUCIÓN ADOPTADA

Teniendo en cuenta el elevado ritmo de implantación de actividades que se está desarrollando en el Sector 1 –actualmente denominado Parque Empresarial TÁCTICA-, se conocen con mayor precisión los requerimientos que se necesitan para la construcción de las edificaciones en cada parcela. Concretamente, en la parcela 6-2A, que recae a la avenida principal del Parque Empresarial, se pretende la implantación de una actividad que precisa la construcción de unas edificaciones que superan la edificabilidad que actualmente tiene dicha parcela.

Por otra parte, la parcela 6-1A ya está en la fase final del proceso de construcción, con licencia de obras concedida, resultando que la edificabilidad del Proyecto presentado es inferior a la edificabilidad que corresponde a dicha parcela según el planeamiento vigente.

Se da la circunstancia, además –puesto que no es un requisito obligatorio para la tramitación del presente expediente-, que ambas parcelas pertenecen al mismo titular, la mercantil Parques Empresariales, S.L., que ha sido el Agente Urbanizador que ha llevado a cabo el desarrollo del Programa de Actuación Integrada de la Unidad de Ejecución UE-1 del Sector 1.

Se propone, por tanto, un trasvase de edificabilidad desde la parcela 6-1A a la parcela 6-2A. Concretamente, los parámetros que se proponen para el trasvase de edificabilidad, se resumen en la siguiente tabla:

TRASVASE DE EDIFICABILIDAD		PLANEAMIENTO VIGENTE		ESTUDIO DE DETALLE
Parcela	Superficie	Edificabilidad	IEN	Edificabilidad	IEN
Parcela 6-1A	6.768,27 m²s	8.649,71 m²t	1,27798 m²t/m²s	7.500,55 m²t	1,10819 m²t/m²s
Parcela 6-1B	6.759,76 m²s	6.759,76 m²t	1,00000 m²t/m²s	7.908,92 m²t	1,17000 m²t/m²s
TOTALES	----------------	15.409,47 m²t	----------------------	15.409,47 m²t	---------------------

Como puede observarse en los datos contenidos en la tabla anterior, la edificabilidad que se trasvasa es pequeña (1.149,16 m²t) y, lógicamente, la edificabilidad total se mantiene (la edificabilidad que se aumenta en la parcela 6-2A, se reduce en la parcela 6-1A).

Una circunstancia importante que conviene resaltar es que el Índice de Edificabilidad Neta que resulta en la parcela en la que se acumula la edificabilidad trasvasada (IEN = 1,17 m²t/m²s) es inferior al Índice de Edificabilidad Neta que, con carácter general, se estableció en la ordenación del Plan Parcial (IEN = 1,27798 m²t/m²s). Por tanto, y desde el punto de vista de la ordenación de volúmenes, si en el Plan Parcial ya estaba admitido que la edificabilidad de las parcelas pudiera llegar hasta IEN = 1,27798 m²t/m²s, se entiende correcto que en la parcela 6-2A (que es la parcela destinataria del trasvase de edificabilidad) se aumente la edificabilidad hasta IEN = 1,17 m²t/m²s.

4. ADECUACIÓN A LAS PREVISIONES DEL PLAN PARCIAL

La regulación de los Estudios de Detalle por el Plan Parcial del Sector 1 se contiene en el art. 9 de sus Normas Urbanísticas. Se transcribe, a continuación, el contenido de este artículo:

«Art. 9. Estudios de Detalle

1. Podrán formularse Estudios de Detalle exclusivamente para las finalidades contempladas en el presente artículo, sujetos a las condiciones generales establecidas en la legislación urbanística, y en las NN.UU. del P.G.O.U. de Paterna, y con las limitaciones que se establecen en los apartados siguientes.

2. Los Estudios de Detalle deberán abarcar una o varias manzanas completas y deberán justificar la coherencia de su ordenación en el conjunto de las manzanas colindantes con la afectada por el Estudio de Detalle.

3. Podrá trasvasarse edificabilidad entre 2 ó más parcelas dentro de una misma manzana, siempre que no se incremente más de un 30% la edificabilidad neta de la parcela o parcelas destinatarias de este trasvase.

4. En ningún caso, a través de estos Estudios de Detalle podrá incrementarse la edificabilidad global prevista por el Plan Parcial ni transformarse la edificabilidad industrial en edificabilidad residencial.»

Se justifica a continuación el cumplimiento de estas condiciones:

1. La finalidad del presente Estudio de Detalle es un trasvase de edificabilidad entre parcelas de una misma manzana, que es una de las finalidades contempladas en el art. 9, concretamente en el apartado 3 de dicho artículo. En el presente apartado de la Memoria se está justificando el cumplimiento de las limitaciones establecidas en las Normas Urbanísticas del Plan Parcial; en los apartados siguientes de la presente Memoria se justifica el cumplimiento de las limitaciones establecidas en las Normas Urbanísticas del P.G.O.U. de Paterna y en la legislación urbanística.

2. El ámbito del Estudio de Detalle es la manzana 6, por lo que se cumple la condición de abarcar, al menos, una manzana completa. A este respecto, cabe indicar que, aunque el trasvase de edificabilidad afecta exclusivamente a las parcelas 6-1A y 6-2A, se considera la totalidad de las parcelas que componen la manzana 6, tanto en los planos como en las tablas de parámetros urbanísticos.

La ordenación propuesta no tiene ninguna incidencia negativa respecto a las manzanas colindantes por dos razones fundamentales: el Índice de Edificabilidad Neta que resulta en la parcela destinataria del trasvase (IEN = 1,17 m²t/m²s) es inferior al Índice de Edificabilidad Neta establecido con carácter general por el Plan Parcial (IEN = 1,27798 m²t/m²s); y la edificabilidad total de la manzana 6 (resultado de sumar las edificabilidades de cada una de las parcelas que integran la manzana, incluida la edificabilidad de la parcela dotacional) es inferior a la edificabilidad que correspondía a la manzana 6 en la ordenación del Plan Parcial (véanse las tablas que figuran en el Anexo I de la presente Memoria). Luego, tanto la parcela considerada individualmente como el conjunto de la manzana, se mantienen en unos parámetros edificatorios inferiores a los que ya resultaron aceptados en la ordenación establecida por el Plan Parcial.

3. Este apartado tercero es el que habilita expresamente la posibilidad de trasvasar edificabilidad entre dos parcelas de una misma manzana, como se plantea en nuestro caso entre las parcelas 6-1A y 6-2 A de la manzana 6. Cabe recordar, en esta materia, que los trasvases de edificabilidad entre parcelas situadas en diferentes manzanas han de tramitarse como una modificación del Plan Parcial y cumpliendo las reglas establecidas en la Modificación nº 2 del Plan Parcial, que se recogieron en los apartados 4 y siguientes del art. 14 de las Normas Urbanísticas del Plan Parcial.

La limitación que se establece para los trasvases de edificabilidad entre parcelas de una misma manzana es que no se incremente más de un 30% la edificabilidad neta de la parcela destinataria del trasvase. En nuestro caso, la edificabilidad inicial de la parcela 6-2A es de 6.759,76 m²t y la edificabilidad final de dicha parcela, una vez realizado el trasvase, es de 7.908,92 m²t. Se produce, así, un aumento de edificabilidad de 1.149,16 m²t, que representa un incremento del 17% respecto de la edificabilidad inicial de la parcela.

Aunque no resulte aplicable al presente caso, el trasvase de edificabilidad propuesto cumpliría también las limitaciones fijadas para los trasvases de edificabilidad entre diferentes manzanas: el Índice de Edificabilidad Neta de las parcelas afectadas no puede ser inferior a 1 m²t/m²s, ni superar el valor 1,78917 m²t/m²s.

4. La edificabilidad total de la manzana 6 se mantiene, ya que la edificabilidad que se acumula en la parcela 6-2A se pierde en la manzana 6-1A. Por tanto, no se incrementa la edificabilidad respecto de la ordenación actualmente vigente. Respecto de la ordenación que se estableció en el Plan Parcial, la ordenación que resulta del Estudio de Detalle tiene una menor edificabilidad en el conjunto de la manzana 6; ahora bien, esta disminución de edificabilidad no es una consecuencia del presente Estudio de Detalle, sino que deriva de la aprobación de la Modificación nº 5 del Plan Parcial que estableció, entre otras cuestiones, un trasvase de edificabilidad desde la manzana 6 (parcelas 6-1B y 6-2) hacia la manzana 2 (parcela 2-2).

Por otra parte, el presente Estudio de Detalle no modifica los usos establecidos en las Normas Urbanísticas del Plan Parcial, por lo que no se transforma edificabilidad industrial en edificabilidad residencial.

5. ADECUACIÓN A LAS PREVISIONES DEL P.g.o.u.

La regulación de los Estudios de Detalle en el P.G.O.U. de Paterna se estableció mediante la Modificación nº 9 del P.G.O.U., que incorporó una nueva redacción del art. 20 de las Normas Urbanísticas. Se transcribe el contenido de este artículo.

«Artículo 20

1.- Los estudios de detalle podrán formularse cuando fuere preciso completar o, en su caso, adaptar determinaciones establecidas en el plan general para el suelo urbano y en los planes parciales para el suelo urbanizable.

2.- Su contenido tendrá por finalidad prever o reajustar, según los casos:

a) El señalamiento de alineaciones y rasantes.

b) La ordenación de volúmenes de acuerdo con las especificaciones del planeamiento.

3.- Los estudios de detalle estarán sujetos a las siguientes limitaciones:

a) No podrán comportar la reducción del espacio viario diseñado por los planes de rango superior, ni suponer alteraciones en su continuidad.

b) No podrán imponer retranqueos que no guarden una justificada articulación morfológica con el entorno.

c) El señalamiento de alineaciones complementarias de las existentes que, en su caso, sirvan a la nueva ordenación de volúmenes, no podrá comportar perjuicio, ni alterar la ordenación de los predios colindantes, de conformidad con el artículo 65.5 del Reglamento de Planeamiento.

El ancho de los viales que pudieran diseñarse será coherente con la altura de las edificaciones que recaigan sobre los mismos, con un mínimo de (10) metros.

d) No podrán reducir los espacios libres públicos previstos en el planeamiento de rango superior, ni suprimir o menguar las superficies reservadas a uso dotacional, público o privado.

e) No podrán introducir usos no autorizados en las ordenanzas particulares de las zonas ni alterar el uso pormenorizado, previsto por el planeamiento de rango superior.

f) No podrán aumentar el volumen ni la edificabilidad previstos en el planeamiento de rango superior, sin perjuicio de que puedan redistribuirlo dentro de su ámbito.

Esta redistribución de volumen solamente podrá implicar aumento del número de plantas en casos justificados, en las zonas con tipo de ordenación por alineación de vial, cuando la excesiva profundidad edificable haga imposible agotar la edificabilidad máxima permitida.

Dicho aumento podrá ser como máximo de una sola planta. Se considera excesiva profundidad edificable, a los efectos de la aplicación de la regla anterior, aquella que supera los (40) metros lineales, medidos ortogonalmente a las alineaciones de la fachada en todos sus frentes.

g) Los estudios de detalle que comporten aumento del número de plantas, además de cumplir con las limitaciones previstas en el apartado anterior, deberán referirse a manzanas completas o en caso contrario no ocasionar perjuicios ni alterar las condiciones de ordenación de los predios colindantes conforme al artículo 65.5 del Reglamento de Planeamiento.

h) No podrán suponer aumento global de la ocupación en planta prevista por el plan, salvo que la misma esté definida de forma gráfica y también normativa, en cuyo caso será suficiente con que se ajuste al parámetro normativo, siempre que ello no comporte aumento de volumen.

i) No podrán contener determinaciones propias de un plan de rango superior, sin perjuicio de que por razones de interés público, social o comunitario, el Ayuntamiento pueda aceptar la cesión gratuita de terrenos para destinos públicos no previstos en principio.

j) En las zonas de ordenanza en las que se declara compatible el uso de vivienda unifamiliar agrupada, se requerirá la formación del oportuno estudio de detalle para ordenación del volumen de la edificación que sustituya a los bloques de vivienda colectiva previstos en el plan como uso dominante.

k) Sin perjuicio de lo dispuesto en la legislación del Patrimonio Histórico Español, el Ayuntamiento de Paterna, cuando las circunstancias lo aconsejen, podrá establecer la obligatoriedad de redactar estudios de detalle con objeto de conservar en su emplazamiento original construcciones o estructuras de interés histórico-artístico o arqueológico.

l) Los estudios de detalle no podrán alterar las condiciones de los predios colindantes debiendo garantizar una adecuada incidencia estética y funcional en el entorno que la haga compatible con el interés público y sea congruente con los principios generales del planeamiento.

4.- Los estudios de detalle deberán observar, en todo caso, las determinaciones del planeamiento de rango superior no mencionadas en los apartados anteriores y en especial las normas urbanísticas correspondientes a cada zona y las determinaciones en materia de protección.

5.- Los estudios de detalle no podrán comportar en ningún caso disminución de las obligaciones urbanizadoras o de cesiones que resulten de lo previsto en el planeamiento de rango superior y en la legislación urbanística, aunque sí podrán ampliar la cuantía de dichas cargas cuando fueran de iniciativa particular o vinieran a introducir mayores dotaciones y/o espacios libres que los originalmente previstos.

A estos efectos los estudios de detalle nunca podrán reducir el nivel de cargas que resulta de la aplicación del artículo 27 del texto refundido de la Ley del Suelo, independientemente de que se reduzca el aprovechamiento máximo previsto en el plan general mediante la nueva ordenación de volúmenes.

En este caso el exceso de aprovechamiento a computar, si lo hubiere, será la diferencia entre el que se deriva de la aplicación de los parámetros del plan general y el resultante de aplicar sobre la superficie reordenada el ochenta y cinco (85) por ciento del aprovechamiento tipo del área de reparto correspondiente.»

Se justifica a continuación el cumplimiento de aquellas determinaciones que resulten aplicables al caso que nos ocupa.

1. El presente Estudio de Detalle tiene como finalidad realizar una adaptación de las determinaciones establecidas por el Plan Parcial del Sector 1 de suelo urbanizable. Concretamente, consiste en una adaptación de los índices de edificabilidad neta de dos parcelas. Se trata, además, de un supuesto regulado en el propio art. 9.3 de las Normas Urbanísticas del Plan Parcial, como ya ha quedado justificado.

2. El contenido del Estudio de Detalle tiene como finalidad prever la ordenación de volúmenes, de acuerdo con las especificaciones que regulan los trasvases de edificabilidad en el propio Plan Parcial. En todo caso, ya se ha justificado anteriormente que la finalidad del Estudio de Detalle no es tanto la ordenación de volúmenes, sino el trasvase de edificabilidad entre dos parcelas, que se contempla en las Normas Urbanísticas del Plan Parcial como un supuesto específico de formulación de Estudios de Detalle.

3. El cumplimiento de las limitaciones exigidas a los Estudios de Detalle se justifica del siguiente modo (se obvian las limitaciones que no resultan aplicables al supuesto desarrollado en el presente Estudio de Detalle):

a) No se modifican los viales diseñados por el Plan Parcial.

b) El sistema de ordenación establecido por el Plan Parcial no es el de ordenación por alineación de calle (definido en el art. 64 del Reglamento de Zonas de Ordenación Urbanística de la Comunidad Valenciana), por lo que no tiene sentido, en este caso, el concepto de retranqueo (retiro de un tramo del plano de fachada respecto de la alineación de vial, según el art. 29 del citado Reglamento).

c) No se señalan alineaciones complementarias de las existentes.

…/…

f) El planeamiento de rango superior viene determinado por el Plan Parcial y la Modificación nº 5 del Plan Parcial que se aprobó posteriormente. La edificabilidad total de la manzana 6, que resulta tras la citada modificación del Plan Parcial, es de 63.872,68 m²t, como puede observarse en la tabla que figura en el Anexo I de la presente Memoria. En el Estudio de Detalle se mantiene la edificabilidad total de la manzana en el mismo valor, ya que lo que se hace es un trasvase de edificabilidad en el interior de la propia manzana, de modo que la edificabilidad que se acumula en la parcela 6-2A se detrae de la parcela 6-1A. Precisamente, esta operación consiste en una redistribución de la edificabilidad en el ámbito del Estudio de Detalle, que es lo que expresamente habilita el apartado f del art. 20.3 de las Normas Urbanísticas del P.G.O.U.

La redistribución de volumen no implica aumento del número de plantas, ya que se mantiene la regulación del número de plantas establecida en el Plan Parcial.

…/…

h) Las Normas Urbanísticas del Plan Parcial del Sector 1 permiten ocupar hasta el 100% de la parcela, por lo que no cabe plantear un aumento de la ocupación global en planta.

i) La única determinación que resulta afectada en el Estudio de Detalle es el Índice de Edificabilidad Neta de las parcelas afectadas; y, la modificación de esta determinación mediante Estudio de Detalle está habilitada expresamente en el art. 9.3 de las Normas Urbanísticas del Plan Parcial cuando permite realizar trasvases de edificabilidad entre parcelas de una misma manzana mediante Estudios de Detalle.

…/…

l) No se alteran las condiciones de los predios colindantes, ya que la edificabilidad que se propone para la parcela 6-2A es inferior a la que se aprobó inicialmente en el Plan Parcial. Es decir, se propone en la parcela 6-2A una ordenación de menor intensidad edificatoria que la que ya estaba aprobada en el Plan Parcial, por lo que las parcelas colindantes (parcelas 6-1B, 6-2B y 4-2) no resultan perjudicadas. A este respecto, también conviene puntualizar que el promotor de la presente actuación es también el titular de las parcelas colindantes 6-1B y 6-2B, así como de la parcela 6-1A de donde procede la edificabilidad que se trasvasa. Por último, y relacionado con esta materia, se puede considerar que la medida de cuándo se produce perjuicio en las parcelas colindantes viene establecida implícitamente al fijar el Plan Parcial una limitación del incremento de edificabilidad en una parcela en el 30%.

Por otra parte, el contenido de la actuación es tan limitado -la edificabilidad trasvasada (1.149,16 m²t), representa menos de un 2% respecto de la edificabilidad total de la manzana (63.872,68 m²t)- que no tiene una incidencia significativa en el interés público, ni en los principios generales del planeamiento.

4. El Estudio de Detalle no incide directamente en otras determinaciones del Plan Parcial. No obstante, y a efectos de realizar el análisis gráfico de los volúmenes ordenados, se han aplicado las determinaciones que respecto a las condiciones de la edificación (número de plantas, alturas máximas, parcela mínima,…) se establecen en la normativa específica de la zona con calificación industrial que se define en el Plan Parcial.

5. El Estudio de Detalle no afecta a las obligaciones urbanizadoras o de cesiones que resultan de lo previsto en el Plan Parcial y en la legislación urbanística.

6. ADECUACIÓN A LA NORMATIVA URBANÍSTICA

En la legislación urbanística vigente, los Estudios de Detalle están regulados en el art. 26 de la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, de la Generalitat Valenciana, Reguladora de la Actividad Urbanística (en adelante, LRAU). Este precepto legal está desarrollado en los arts. 100 y 101 del RPCV. Puesto que la regulación está más desarrollada en el RPCV, se transcribe el contenido del art. 100 del RPCV:

«Artículo 100. Función de los Estudios de Detalle

1. Los Estudios de Detalle se formularán para las áreas o en los supuestos previstos por los Planes Generales, debiendo comprender, como mínimo, manzanas o unidades urbanas equivalentes completas.

2. No se permite aprobar Estudios de Detalle fuera de los ámbitos o supuestos concretos en que el Plan General, Plan Parcial o de Reforma Interior los haya previsto y regulado de modo expreso y pormenorizado.

3. Los Estudios de Detalle tendrán por objeto prever o reajustar, según proceda:

A) El señalamiento de alineaciones y rasantes, completando y adaptando las que ya estuvieren señaladas en el Plan General o en el Plan Parcial.

B) La ordenación de los volúmenes de acuerdo con las especificaciones del Plan correspondiente.

Los Estudios de Detalle no pueden alterar el destino del suelo, aumentar su aprovechamiento urbanístico, ni incumplir las normas específicas que para su redacción ha de prever el Plan que reclame elaborarlos.

Podrán crear los nuevos viales o suelos dotacionales que precise la remodelación tipológica o morfológica del volumen ordenado, pero no suprimir ni reducir los previstos por dicho Plan.

4. En ningún caso podrá ocasionar perjuicio, ni alterar las condiciones de ordenación de los predios colindantes.

5. Los Estudios de Detalle no pueden trasvasar edificabilidades entre manzanas.»

El art. 101 del RPCV regula la documentación de los Estudios de Detalle, diferenciando entre memoria justificativa, planos de información y planos de ordenación, y especificando el contenido de cada uno de esos documentos. La documentación del presente Estudio de Detalle se ha ajustado a esa documentación establecida reglamentariamente.

El cumplimiento de las determinaciones del art. 100 del RPCV que se ha transcrito, se justifica del siguiente modo:

1. El presente Estudio de Detalle se formula para uno de los supuestos previstos en el art. 9.3 de las Normas Urbanísticas del Plan Parcial, como es el trasvase de edificabilidad entre dos parcelas de una misma manzana. Por otra parte, aunque el trasvase de edificabilidad afecta sólo a dos parcelas concretas de la manzana 6, se adopta como ámbito del Estudio de Detalle la manzana completa, cumpliendo así la exigencia legal.

2. El Plan Parcial del Sector 1 regula pormenorizadamente el supuesto de trasvases de edificabilidad entre dos o más parcelas de una misma manzana, estableciendo incluso una limitación concreta en cuanto a la edificabilidad máxima que puede ser objeto de trasvase. No se trata, por tanto, de una regulación genérica de los Estudios de Detalle, sino de la regulación de un supuesto concreto y desarrollada pormenorizadamente, como exige el precepto reglamentario que se analiza.

3. El contenido del Estudio de Detalle tiene como finalidad prever la ordenación de volúmenes, de acuerdo con las especificaciones que regulan los trasvases de edificabilidad en el propio Plan Parcial. En todo caso, ya se ha justificado anteriormente que la finalidad del Estudio de Detalle no es tanto la ordenación de volúmenes, sino el trasvase de edificabilidad entre dos parcelas, que se contempla en las Normas Urbanísticas del Plan Parcial como un supuesto específico de formulación de Estudios de Detalle.

Por otra parte, el Estudio de Detalle no altera el destino del suelo, ya que no modifica la calificación urbanística de las parcelas, ni la regulación de usos establecida en el Plan Parcial; no aumenta el aprovechamiento urbanístico, ya que se mantiene la edificabilidad total del planeamiento vigente; y se cumplen las normas específicas exigidas por el Plan Parcial, tal como ha quedado justificado en el apartado 4 de la presente Memoria.

El Estudio de Detalle no afecta a los viales definidos en el Plan Parcial, y tampoco se plantea la creación de nuevos viales o suelos dotacionales.

4. La justificación de no ocasionar perjuicio, ni alterar las condiciones de ordenación de los predios colindantes ya ha sido realizada con motivo del análisis de la adecuación del Estudio de Detalle al Plan Parcial y al P.G.O.U. de Paterna.

5. El trasvase de edificabilidad entre las parcelas 6-1A y 6-2A se realiza en el ámbito de la manzana 6, por lo que no se trata de un trasvase de edificabilidad entre parcelas de diferentes manzanas.

7. ESTUDIO COMPARATIVO DE EDIFICABILIDAD

El art. 101.B.b del RPCV exige que, si el Estudio de Detalle modifica la disposición de volúmenes, se efectuará un estudio comparativo de la edificabilidad propia de las determinaciones previstas en el planeamiento vigente y de las que se obtienen en el Estudio de Detalle.

La edificabilidad de cada una de las parcelas que integran la manzana 6 viene determinada en el planeamiento vigente, que está constituido por la Modificación nº 5 del Plan Parcial, en tanto que dicha modificación alteró la edificabilidad de las parcelas 6-1B y 6-2. Los datos de edificabilidad de cada una de las parcelas pueden observarse en la tabla correspondiente a la Modificación nº 5 del Plan Parcial, que se incluye en el Anexo I de la presente Memoria.

El Estudio de Detalle únicamente afecta a la edificabilidad de las parcelas 6-1A y 6-2A; el resto de parcelas incluidas en la manzana 6 mantiene la edificabilidad que tienen según el planeamiento vigente. Como ya se ha indicado, el Estudio de Detalle propone un trasvase de edificabilidad desde la parcela 6-1A hacia la parcela 6-2A, con los valores de edificabilidad que ya se han recogido en la tabla recogida en el apartado 3 de la presente Memoria.

El Estudio de Detalle incorpora un plano de ordenación (Plano B.1. Ordenación pormenorizada según el Estudio de Detalle), en el que se reflejan las superficies y edificabilidades de todas las parcelas que integran la manzana. Conviene precisar que se incluye también la edificabilidad de la parcela dotacional calificada como Servicio Público que, según la normativa general del P.G.O.U. de Paterna, tiene la misma edificabilidad que la zona en la que está incluida (Índice de Edificabilidad Neta de 1,27798 m²t/m²s, establecido con carácter general por el Plan Parcial para toda la zona).

Por otra parte, los datos de edificabilidad resultantes del Estudio también se recogen en la tabla de edificabilidades relativa al Estudio de Detalle que se incluye en el Anexo I de la Memoria.

8. ANÁLISIS DE VOLÚMENES

1. Situación
   (Escala 1/5.000)
2. Ordenación pormenorizada según el planeamiento vigente
   (Escala 1/1.000)
3. Perspectiva de la manzana y su entorno visual
   (Sin escala)

1. Ordenación pormenorizada según el Estudio de Detalle
   (Escala 1/1.000)
2. Análisis gráfico de los volúmenes ordenados
   (Sin escala)