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INDICE
1.- MEMORIA.
1.1.- MEMORIA INFORMATIVA.
1.1.1 - Introducción. La figura del Estudio de Detalle.
1.1.2 - Ámbito Territorial .
1.1.3 - Antecedentes de Planeamiento y su Desarrollo.
1.2.- MEMORIA JUSTIFICATIVA.
1.2.1- Elaboración del Estudio de Detalle.
1.2.2 - Objeto y Finalidad.
1.2.3 - Conclusiones.
2.- PLANOS.
PLANOS DE INFORMACIÓN.
I-1. Calificación de suelo.
I-2. Alineaciones Existentes.
I- 3. Ficha Urbanística
PLANOS DE PROYECTO
P-1 - Alineaciones
P-2 - Cómputo de Edificabilidad.
P-5 - Secciones y Rasantes.
P-5 - Perspectiva de la Propuesta.
1.- MEMORIA
1.1.- MEMORIA INFORMATIVA.
1.1.1 Introducción a la figura del Estudio de Detalle.
Este instrumento de planeamiento aparece por primera vez en nuestra legislación del suelo en la Ley 19/1975 de 2 de Mayo sobre Reforma de la Ley del Suelo y en el posterior Texto Refundido de 1976.
Sin embargo, ya entes existían antecedentes directos, incluso con denominación coincidente, de esta figura legal. El Estudio de Detalle no figuraba en el proyecto de Ley de reforma de la Ley del Suelo remitido por el Gobierno a las cortes y fue incluido en la enumeración que, de los instrumentos componentes del sistema legal de planeamiento, se contenía en el artículo 6 durante los debates habidos en la Comisión de vivienda del aludido órgano legislativo.
Definitivamente apareció regulado en los art.6 y 14 LS 75 , 65 y 66 del Reglamento de Planeamiento.
Conforme a estos preceptos, el Estudio de Detalle tenía por objeto completar o adoptar las determinaciones relativas a alineaciones y rasantes, u ordenación de volúmenes ya establecidos por el Planeamiento Urbanístico municipal a nivel detallado.
La incorporación inicial del Estudio de Detalle al sistema legal de planes obedece al propósito de facilitar la tarea de planeamiento, al nivel de ordenación pormenorizada, completando o ajustando sus determinaciones en materia de alineaciones, rasantes y volumetría.
Según el profesor García de enterría lo establecido en la LS 75 por el art. 14.2 y en el Reglamento de Planeamiento por el art. 65.1 limita las posibilidades del Estudio de Detalle en materia de señalamiento de alineaciones y rasantes , pudiendo comprender : " la adaptación o el reajuste de las alineaciones y rasantes ya fijadas por el Plan o norma desarrollados a la realidad del terreno o del viario, pero sin que ello suponga en modo alguno una clara o sustancial alteración de éstas".
En todo caso, no puede tener como resultado ni la reducción de la anchura de los viales o de las superficies de espacios libres, ni un aumento de volumen al aplicar las Ordenanzas a las parcelas o solares definidos por las alineaciones adaptadas o reajustadas. (Art. 65.3 RP).
El Real Decreto Legislativo 1/1992 de 26 de Junio por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, derogó el Texto Refundido anterior de 9 de Abril de 1976.
En lo relativo a la figura del Estudio de Detalle no introdujo, dado su carácter, ninguna modificación sobre lo establecido con anterioridad. La regulación del Estudio de Detalle aparece contenida en el art. 91 y 117 del R.D.L. 1/1992 de 26 de Junio.
La aparición de la Ley Valenciana 6/1994 de 15 de Noviembre "Reguladora de la Actividad Urbanística", aporta un nuevo marco legislativo al desarrollo de la figura del Estudio de Detalle.
La Ley Valenciana deja sin aplicación en la Comunidad lo relativo a los Estudios de Detalle del R.D.L. 1/1992 , regulándolos de manera propia.
Tal regulación aparece contenida en el art. 26.:
"1. Los Estudios de Detalle se formularán para las áreas o en los supuestos previstos por los Planes Generales, debiendo comprender, como mínimo manzanas o unidades urbanas equivalentes completas."
"2. Los Estudios de Detalle tendrán por objeto preveer o reajustar , según proceda:
A) El señalamiento de alineaciones y rasantes.
B) La ordenación de los volúmenes , de acuerdo con las especificaciones del Plan correspondiente.
"3. Los Estudios de Detalle no pueden alterar el destino del suelo , ni aumentar su aprovechamiento urbanístico, ni incumplir las normas específicas que, para su redacción , ha de prever el Plan que reclame elaborarlos. Podrán crear nuevos viales o suelos dotacionales públicos que precise la remodelación tipológica o morfológica del volumen ordenado , pero no suprimir ni reducir los previstos por dicho Plan."
Asimismo, el art.- 52 establece las condiciones para la elaboración y tramitación de los Estudios de Detalle.
En general se puede decir que la Ley Valenciana ha ampliado el contenido de los estudios de Detalle en desarrollo de un Programa del que sean adjudicatarios o compitiendo para su adjudicación. El presente Estudio de Detalle es promovido por el propietario de la parcela CONSTRUCCIONES LIDÓN S.A., empresa domiciliada en Valencia, Paseo de la Alameda 34, 6ª ,con núm de CIF A-46076899.
El Promotor de referencia tramita el Estudio de Detalle como documento anejo al Proyecto Básico Redactado para la construcción de 65 V.P.O , Locales y Sótanos de aparcamiento. En la Parcela B-% del P.R.I . "Mas del Rosari" de Paterna.
1.1.2 Ámbito Territorial.
El ámbito territorial dónde se desarrolla el presente Estudio de Detalle es la parcela B-5 situada en el extremo nordeste de la delimitación del Sector , en la confluencia de dos dos de los viales del mismo ;tiene una geometría trapezoidal con trazado curvo en la confluencia de las calles de ubicación y una superficie total de 4.340 m² según el proyecto de reparcelación del P.R.I. y de 4355.63 m² según reciente medición efectuada.
La orografía del terreno presenta pendientes muy pronunciadas en dos direcciones : en dirección Este-Oeste, alcanza un desnivel aproximado de 6.50 metros y en dirección norte-sur el desnivel aproximado es de 0.80m.
Se trata de una parcela entre medianeras, con dos frentes de fachada y dos lindes medianeros ; linda al Norte con vial público a lo largo de un frente de fachada de 118.55 m. (según proyecto de reparcelación), al Este con terrenos fuera del ámbito del Sector en una longitud de 47.04m. , al Sur con la parcela B-6 en una longitud de 121.17m. y al Oeste con otro vial del Sector en un frente de fachada curva de 20.72 m. y 9.36 m.
Las características que desde el planeamiento se le asignan a la parcela se concretan en los siguientes datos
Superficie de parcela 4.340 m².
Edificabilidad máx. residencial 6.076 m²t.
Edificabilidad máx. terciaria 1.519 m²t.
Los motivos de la propuesta de reordenación se razonan en los apartados siguientes.
1.2. MEMORIA JUSTIFICATIVA
1.2.1. ELABORACIÓN DEL ESTUDIO DE DETALLE
Se desarrolla el presente Estudio de Detalle, según las previsiones del Plan General de Ordenación Urbana de Paterna en su Sección 2ª, artículos 16.1.d) y 20.2) , como complemento de un plan especial en suelo urbano, que tiene por objeto la ordenación de los volúmenes en la parcela B-5 del PLAN DE REFORMA INTERIOR DEL SECTOR "MAS DEL ROSARI" DE PATERNA.
Se redacta por encargo de CONSTRUCCIONES LIDÓN S.A., empresa domiciliada en Valencia, Paseo de la Alameda 34, 6ª ,con núm de CIF A-46076899 y propietaria única de la Parcela objeto del Estudio.
Dicha parcela, constituye suelo Urbano a tenor del Plan Especial de Reforma Interior para el Sector, aprobado definitivamente el 11 de noviembre de 1993 y modificado posteriormente en una revisión PERI/93 aprobada el 27 de julio de 2001, todo ello impulsado, redactado y tramitado por el Instituto Valenciano de la Vivienda S.A. para la promoción de VIVIENDAS PROTEGIDAS.
El planeamiento vigente establece un sistema de ordenación por EDIFICACIÓN AISLADA, con tipología de Bloque exento y remite, en la referida parcela de ubicación así como en la totalidad de la manzana, a las Normas del Plan General para la Zona de EDIFICACIÓN ABIERTA ( clave 03) .
1.2.2. OBJETO Y FINALIDAD
El artículo 26 de la LRAU, en su apartado 2, señala :
2.) Los Estudios de detalle tendrán por Objeto prever o reajustar, según proceda :
A.) El señalamiento de alineaciones y rasantes.
B) La ordenación de los volúmenes, de acuerdo con las especificaciones del plan correspondiente.
De los dos supuestos establecidos legalmente, el que nos ocupa es el segundo de ellos.
En efecto, el presente Estudio de Detalle establece, según la documentación gráfica y técnica que aparece en planos, la Ordenación volumétrica de la parcela B-5; parcela que según reciente levantamiento topográfico efectuado, presenta un desniveles en dos direcciones, pero especialmente acusado en la dirección Este- Oeste, alcanzando una diferencia de cota entre extremos de parcela de 3.30 metros.
Se aporta plano de justificación del cómputo de la edificabilidad por plantas y usos diferenciados : TERCIARIO Y RESIDENCIAL ; agotándose en ambos usos la edificabilidad prevista por el P.R.I
SUPERFICIE DE PARCELA 4.340 m²
EDIFICABILIDAD TERCIARIA 1519 m²
EDIFICABILIDAD RESIDENCIAL 6076 m²
Se justifica que los parámetros urbanísticos se ajustan a los establecidos por el P.R.I. :
No excediendo la edificabilidad y ocupación prevista en el P.R.I.
No excediendo el número de plantas máximo y altura reguladora previstos en el P.R.I
Ajustandose a la alineación definida por la "Linea de referencia" establecida en el P.R.I.
Ajustandose a las distancias a Lindes establecidas en el P.R.I.
Y así mismo, ajustándose a los parámentros urbanísticos del art.175 zona Edificación Abierta" (clave 03" del P.G.O.U.P.a los que remite el P.R.I.
Con lo cual los parámetros urbanísticos quedan como sigue :
SUPERFICIE DE PARCELA : 4340 m²
DISTANCIA AL LINDE CON VIARIO : 2.00 m.
DISTANCIA A CUALQUIER EDIFICACIÓN : 4.00 m.
LINEA DE REFERENCIA : ADAPTACIÓN >70%
Nº DE PLANTAS : B+4
ALTURA MÁX. REGULADORA : 16.50m.
SÓTANOS : SI.
CUERPOS VOLADOS : SI
La finalidad del presente Estudio de Detalle es, mediante la ordenación de los volúmenes edificados tanto para el terciario como para el residencial, conseguir los siguientes objetivos :
1.- Aproximar la fachada del TERCIARIO, a la distancia mínima a Lindes establecida en 2.00 metros para obtener la lógica ventaja comercial de proximidad con la vía pública.
2.- Consecuencia de la anterior se deriva la unificación del espacio Libre resultante de parcela tras aplicar el coeficiente de ocupación máxima del 60%, a excepción del que necesariamente quede adscrito al Terciario por aplicación de la distancia a lindes con vial.
Esto mejora sustancialmente las condiciones de equipamiento para las viviendas, que se pueden apropiar del máximo espacio Libre resultante de la parcela ,para su uso y disfrute ; al tiempo que racionaliza las condiciones de su mantenimiento comunitario y no a cargo del Terciario.
Estos dos objetivos, unidos a la conveniencia de agotar las alturas permitidas para cuadrar el número máximo de viviendas establecido, deriva en la liberación de un espacio cubierto en planta baja, que al tiempo que mejora las condiciones de accesibilidad a la parcela ( especialmente por su fuerte desnivel), revierte en una ampliación del espacio comunitario para uso y disfrute de las viviendas
Valencia, 28de Febrero de 2005.
TOMÁS CARRASCO ROCA M.ÁNGELES SANCHO BURGOS