¡¡AVISO IMPORTANTE SOBRE ESTE DOCUMENTO!!

1.- OBJETO

El objeto del Estudio de Detalle es reordenar la edificación en la parcela B3 del Plan Parcial de Mas del Rosari, en Paterna, de modo que la alineación orientativa que incluye el Plan Parcial, que a escala gráfica esta situada aproximadamente a 15,00 m de la línea de fachada de la parcela pueda situarse a 19,85 metros de esta línea, es decir, con un retiro de 4,85 metros de diferencia con relación al Plan Parcial.

También es objeto del Estudio de Detalle la reordenación de volúmenes, respetando la proporcionalidad de mas del 70 % de la longitud del bloque comprendida en esa alineación.

La razón principal de la propuesta de modificación de la ordenación es evitar la existencia de viviendas interiores en el bloque, entendiendo como tales las que no tienen vistas desde ninguna de sus fachadas a ningún vial público

2.- SITUACIÓN

Parcela B3, Plan Parcial Mas del Rosari.

Solar de 4.834,00 m2

3.- RÉGIMEN DE PROPIEDAD

Todo el suelo objeto del Estudio de Detalle es propiedad de la sociedad Nueva Castellón, S.L., representada por Dña. Juan Ballester Murall, NIF : 18.911.952-H, con domicilio en c/Rio Palencia, 10, bajo, Castellón , CP. 12006.

4.- LEGISLACIÓN APLICABLE

Referencias de la legislación vigente :

A) Ley Reguladora de la Actividad Urbanística

( Ley 6/1994, de 15 de Noviembre de la Generalitat Valenciana)

TITULO I.- LA ORDENACIÓN URBANÍSTICA DEL TERRITORIO

Capítulo Primero : Instrumentos y disposiciones de la ordenación urbanística

(ART. 12 , APARTADO H)

TITULO I.- LA ORDENACIÓN URBANÍSTICA DEL TERRITORIO

Capítulo Segundo : Planes Urbanísticos

Sección 5ª. ESTUDIOS DE DETALLE

(ART.26. ESTUDIOS DE DETALLE )

TITULO I.- LA ORDENACIÓN URBANÍSTICA DEL TERRITORIO

Capítulo Segundo : Planes Urbanísticos

Sección 6ª. DOCUMENTACIÓN DE LOS PLANES ANTERIORMENTE ENUNCIADOS

(ART.27. DOCUMENTACIÓN DE LOS PLANES. APARTADO G )

TITULO II.- RÉGIMEN DE EJERCICIO DE LA POTESTAD DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA

Capítulo Segundo : Procedimiento con aprobación definitiva municipal

Sección 2ª. PLANES QUE COMPLETAN LA ORDENACIÓN URBANÍSTICA PORMENORIZADA

(ART.52. ELABORACIÓN Y TRAMITACIÓN DE PLANES PARCIALES, PLANES DE REFORMA INTERIOR Y ESTUDIOS DE DETALLE )

B) Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana

( Decreto 201/1998, de 15 de Diciembre, del Gobierno Valenciano)

TITULO PRELIMINAR

Capítulo Único : La ordenación urbanística, sus principios rectores y su sistema de fuentes normativas

(ART. 2 , Distintos tipos de Planes urbanísticos )

APARTADO H) Los Estudios de Detalle

TITULO I.- LAS DETERMINACIONES DE LA ORDENACIÓN URBANÍSTICA

Capítulo Primero : La Ordenación estructural

SECCIÓN H : EXPRESIÓN DE LOS OBJETIVOS A CONSIDERAR EN LA REDACCIÓN DE LOS INSTRUMENTOS DE DESARROLLO DEL PLAN GENERAL

(ART. 21 Directrices para la formulación de los Estudios de Detalle)

1. La Ordenación Estructural puede delimitar áreas que hayan o puedan ser objeto de ordenación mediante Estudios de Detalle.
2. Asimismo puede regular supuestos concretos, bien determinados, en los que sea posible la redacción de Estudios de Detalle con algún propósito específico. No serán admisibles regulaciones genéricas o mera reproducciones del tenor literal de normas legales o reglamentarias que hagan extensiva esta posibilidad sin propósito justificad.
3. El ámbito mínimo del Estudio de Detalle será la manzana o unidad urbana equivalente, entendiendo por tal las parcelas urbanas, privadas y contiguas, rodadas íntegramente de viario público o espacio libre público.
4. La Ordenación Estructural debe fijar el uso y la edificabilidad máxima del ámbito afectado por el Estudio de Detalle, estableciendo mínimos de edificabilidad por manzana para asegurar un tratamiento coherente respecto de la ordenación prevista.
5. No se podrá transferir edificabilidades entre manzanas.
6. La Ordenación Estructural puede establecer otras prescripciones de obligado cumplimiento en la redacción del Estudio de Detalle, incluso refereidas a la composición de volúmenes y forma de la edificación. Será preceptivo establecer estas normas para los Estudios de Detalle que incidan en áreas consolidadas.

TITULO I.- FUNCIÓN, DETERMINACIONES Y DOCUMENTACIÓN DE LOS INSTRUMENTOS DE ORDENACIÓN

Capítulo Noveno : Estudios de Detalle

SECCIÓN A : FUNCIÓN

ART. 100. Función de los Estudios de Detalle

TITULO I.- FUNCIÓN, DETERMINACIONES Y DOCUMENTACIÓN DE LOS INSTRUMENTOS DE ORDENACIÓN

Capítulo Noveno : Estudios de Detalle

SECCIÓN B : DOCUMENTACIÓN

ART. 101. Documentación de los Estudios de Detalle

TITULO IV.- TRAMITACIÓN DE LOS PLANES

Capítulo Séptimo : Tramitación de Planes Parciales, Planes de Reforma Interior y Estudios de Detalle

ART. 173. Elaboración y tramitación de Planes Parciales, Planes de Reforma Interior y Estudios de Detalle

TITULO IV.- TRAMITACIÓN DE LOS PLANES

Capítulo Séptimo : Tramitación de Planes Parciales, Planes de Reforma Interior y Estudios de Detalle

ART. 174. Órgano competente para la aprobación definitiva

C) Homologación y Plan de Reforma Interior "Mas del Rosari", Paterna. Ordenanzas.

ART.3. CONDICIONES DE LA EDIFICACIÓN

Artículo 3.1.2.- Plurifamiliar Bloque

5.- CUMPLIMIENTO DE LAS PRINCIPALES LIMITACIONES DE LOS ESTUDIOS DE DETALLE

- EL ESTUDIO DE DETALLE SE DESARROLLA EN SUELO CALIFICADO COMO SUELO URBANO

- NO SE SOLICITA CAMBIO DE CALIFICACIÓN NI DE CLASIFICACIÓN DE SUELO

- NO SE SOLICITA LA APERTURA DE VIALES

- NO SE MODIFICAN ORDENANZAS

- NO SE REDUCEN LAS SUPERFICIES DESTINADAS A VIALES NI ESPACIOS LIBRES

- NO SE ORIGINA AUMENTO DE VOLUMEN

- NO SE AUMENTA LA EDIFICABILIDAD

- NO SE ALTERAN LOS PREDIOS COLINDANTES

- NO SE TRASVASAN EDIFICABILIDADES ENTRE MANZANAS

6.- JUSTIFICACIÓN DE LA MODIFICACIÓN DE TIPOS DE VIVIENDAS PREVISTAS EN EL PLAN

El Plan Parcial ha previsto un bloque lineal de 15,00 metros de profundidad edificable con viviendas de reducida dimensión y por lo tanto con 2 orientaciones opuestas, es decir, o viviendas al norte o viviendas al sur, a no ser que se aumentara desproporcionadamente el número de escaleras y ascensores para conseguir viviendas pasantes.

En principio las tipologías previstas resultarían adecuadas si los bloques lineales estuvieran rodeados por viales públicos a ambos lados de su mayor dimensión.

O bien vial público a un lado y parque o urbanización pública, adecuada y terminada al otro lado, para las viviendas con orientación interior.

Puesto que esto no es así, es previsible que los compradores de estas viviendas interiores van a presuponer que sus vistas serán a un solar sin urbanizar durante los primeros años y a una torre de hasta 40 metros de altura que puede situarse a solo 4,00 metros de distancia los siguientes, sin garantizar con inversión pública la urbanización interior ni el cuidado de la superficie sobrante de la edificación en altura.

Ante esta disyuntiva se propone por parte de la promoción la orientación de las viviendas hacia los viales públicos, con lo que el número de viviendas previsto solo puede cumplirse con la formación de ángulos en la ocupación en planta.

No se modificaría ni la altura de cornisa ni la edificabilidad ni la ocupación en planta ni los retranqueos ni los estándares, se reduciría la profundidad edificable y se situaría el bloque principal algo mas retrasado respecto de la línea de referencia.

En resumen la razón de ser de esta modificación que se propone es conseguir viviendas orientadas al único vial público en vez de viviendas con orientaciones indistintas.

7.- JUSTIFICACIÓN DE LA SOLUCIÓN PROPUESTA

En el suelo urbano consolidado se producen habitualmente viviendas con orientaciones diversas, resultado de la propia trama urbana. La orientación de las viviendas al Norte o al Oeste es la menos adecuada a no ser que se disponga de ventilación cruzada.

El proyecto que se pretende construir en caso de aprobación del estudio de Detalle dispone la mayoría de las viviendas al Sur y con ventilación cruzada

El Proyecto organiza la parcela en un bloque lineal y 2 volúmenes perpendiculares, de modo que la dimensión del bloque lineal principal es superior al 70 % de la longitud del conjunto.

Las viviendas son todas o pasantes o en esquina, excepto los estudios y los duplex.

Las viviendas pasantes garantizan la ventilación cruzada y requieren un bloque de profundidad inferior a los 15,00 metros previstos en el Plan, es suficiente del orden de 13,20 metros de profundidad.

Las viviendas en esquina también mejoran las condiciones de ventilación y permiten las vistas a los viales públicos.

Se organizan con 3 viviendas por planta para reducir los costes de mantenimiento de ascensores.

La solución es simétrica. Los 2 volúmenes en esquina disponen de 3 viviendas de 3 dormitorios por planta y los bloques centrales también, siendo una de ellas en duplex. En uno de los bloques centrales se sustituyen los duplex por estudios de 1 dormitorio.

Se alcanza el máximo de superficie construida residencial permitida incluida la superficie de zaguanes, igual que el máximo en terciario y en garaje.

Los locales comerciales forman un podio sobre el que se eleva la edificación.

La altura de los locales comerciales es el doble que la altura de las viviendas porque la altura máxima de cornisa lo permite, de modo que se revalorizan estos locales y al mismo tiempo se permite que la escalera pueda ser justo el doble para el acceso a las primeras plantas evitando escalones adicionales en los zaguanes y permitiendo el acceso llano hasta los ascensores, dejando mas espacio libre horizontal en el espacio de zaguanes.

El acceso a los zaguanes en esquina se realiza por su punto medio a través de unos pasajes que conforman el conjunto urbanizado. Este conjunto se completa con una pérgola central que delimita la propiedad de la manzana sin necesidad de cercados.

El acceso a locales comerciales es a través de la propia parcela, excepto los 2 únicos locales que lindan con la fachada.

En el Proyecto Básico se justificará el cálculo de superficies totales útiles y construidas.

Respecto del garaje se obtiene el máximo del siguiente modo :

5. Superficie de solar = 4.834,00 m2

5. Ocupación máxima, el 60 % = 2.900,40 m2

5. Resto : 4.834,00 – 2900,40 = 1.933,60 m2

5. 30 % del resto = 580,08 m2

5. SUPERFICIE MÁXIMA DE GARAGE = 2.900,40 + 580,08 = 3.480,48 m2

Puesto que la superficie construida encerrada de garaje es de 3.387,93 m2 y la superficie de rampas es de 92,55 m2 la superficie total de garaje es de 3.480,48 m2

En función de la promoción pueden destinarse algunas de las plazas de garaje a trasteros.

Se adjuntan ( a escala 1 / 500 ) planos informativos de la solución propuesta con perspectivas de la solución propuesta a nivel de volúmenes. En caso de aprobación del estudio de Detalle se presentará el Proyecto Básico con estudio pormenorizado de las fachadas.

8.- CUMPLIMIENTO DE ORDENANZAS

Se cumplen las Ordenanzas del Plan General de Ordenación de Paterna y las Ordenanzas del Plan Parcial Mas del Rosari, según el siguiente Cuadro comparativo :

9.- GRÁFICO COMPARATIVO DE ALINEACIONES DEL PLAN PARCIAL Y PROPUESTA

10.- RESUMEN

El Estudio de Detalle solicita la modificación de la alineación principal establecida gráficamente en el Plan Parcial Mas del Rosari, para establecer el retiro de 15,00 metros a 19,85 metros.

El Estudio de Detalle solicita autorización a los parámetros urbanísticos expuestos en los planos adjuntos, que se presentarán a solicitud de Licencia Municipal de obras si se autoriza la modificación y puede tramitarse el visado urbanístico del Proyecto Básico por parte del Departamento de visado del Colegio Oficial de Arquitectos.

En Valencia, a 5 de Abril de 2.004.

El Arquitecto

Fdo : Emilio Labastida Martínez

Colegiado nº 1.381

ANEXO : COPIA DEL TEXTO DEL PLAN PARCIAL QUE HACE REFERENCIA A LA POSIBILIDAD DEL ESTUDIO DE DETALLE.

DOCUMENTACIÓN GRÁFICA :

A ESCALA 1 / 1000 : EMPLAZAMIENTO Y UBICACIÓN EN EL PLAN PARCIAL. Volúmenes comparativos.

A ESCALA 1 / 500 : ANTEPROYECTO DE EDIFICACIÓN PREVISTA