A.1.- Antecedentes y Objeto.

A.2.- Justificación de la procedencia de la formulación de la Homologación Modificativa y Plan de Reforma Interior.

B.1.- Características naturales de los terrenos.

B.2.- Estructura de la propiedad del suelo.

B.3.- Usos, edificaciones e infraestructuras existentes.

B.4.- Determinaciones de rango superior a aplicar.

C.1.- Directrices de la Ordenación.

C.2.- La Ordenación Estructural.

C.3.- La Ordenación Pormenorizada.

C.4.- Justificación del cumplimiento de los Estándares mínimos según la LRAU y el RPCV.

C.5.- Justificación de las mejoras introducidas por el cambio de Planeamiento ( art. 54 y 55 LRAU).

C.6.- Cesiones.

C.7.- Delimitación de Unidades de Ejecución.

D.1.- Parcelario. Aprovechamiento del Sector.

D.2.- Cumplimiento Estándares LRAU/RP.

D.3.- Cuadro Comparativo de Parámetros Urbanísticos.

E.1.- Red de Saneamiento.

E.2.- Red de Abastecimiento de Aguas.

E.3.- Red de Energía Eléctrica.

E.4.- Red de Alumbrado Público

E.5.- Red de Telefonía.

I.1 Situación en relación con la estructura orgánica del PGOU

I.2 Calificación y ordenación establecida en el PGOU

I.3 Planeamiento vigente : Ordenación, Zonificación y Condiciones de Uso y Edificación establecida por el PERI "Mas del Rosari"/93.

I.4 Topográfico

I.5 Propiedad del Suelo

I.6 Edificación, Usos, y Vegetación Existente.

O.1 ORDENACIÓN ESTRUCTURAL

O.2 ORDENACIÓN PORMENORIZADA

O.3 RED VIARIA

O.4 ESQUEMA DE LA RED DE ABASTECIMIENTO DE AGUA

O.5 ESQUEMA DE LA RED DE SANEAMIENTO

O.6 ESQUEMA DE LA RED DE DISTRIBUCIÓN DE ENERGÍA ELÉCTRICA

O.7 ESQUEMA DE LA RED ALUMBRADO PÚBLICO

O.8 IMAGEN DE LA ORDENACION

El Sector "Mas del Rosari" formaba parte del antiguo Polígono residencial "Acceso Ademúz", promovido inicialmente por el Ministerio de Vivienda a través de la Dirección General de Urbanismo y en concreto del Instituto Nacional de Urbanización (INUR). Este polígono fue concebido en su día para la promoción pública directa, siendo el objetivo prioritario crear suelo urbano y sobre él viviendas, la mayor parte de promoción pública, para familias con ingresos medios-bajos, y luchar contra el chabolismo y la infra-vivienda.

El planeamiento del Polígono se concretó en el Plan Parcial de Ordenación del polígono "Acceso Ademúz", (sito en los términos municipales de Burjasot y Paterna), aprobado el 18 de febrero de 1974 por Resolución del Ministerio de la Vivienda. Posteriormente, en mayo de 1979, se redactó una Modificación del mencionado Plan Parcial que afectaba fundamentalmente al cambio de situación de zonas verdes para permitir la construcción de diversos centros de la Universidad de Valencia.

De acuerdo con el Plan aprobado, se redactó en 1974 el Proyecto de Urbanización de la totalidad del polígono.

Para la ejecución de las obras se subdividió el polígono en 2 fases ; Fase I (Norte), que coincide con la actuación Sector "Mas del Rosari" y Fase II (Sur).

En cuanto a la Fase I, se ejecutaron parcialmente las obras de acuerdo con los siguientes proyectos :

La totalidad del suelo del polígono se obtuvo como consecuencia del proceso expropiatorio iniciado en 1960 por el Ministerio de la Vivienda, figurando los terrenos inscritos a favor del Instituto Nacional de la Vivienda (INV).

Los terrenos incluidos en el polígono, a excepción de aquellas parcelas enajenadas por el Instituto para la Promoción Pública de la Vivienda (IPPV), que sustituyó al INV en 1.980, pasaron a ser de propiedad de la Generalitat Valenciana por los siguientes decretos :

1. Real Decreto 1720/1984, de 18 de julio, sobre traspaso de funciones y servicios de la Administración del Estado a la Comunidad Valenciana en materia de patrimonio arquitectónico, control de calidad de edificación y vivienda.

2. Real Decreto 1456/1987, de 16 de octubre, sobre ampliación de medios adscritos a los servicios de la Administración del Estado traspasados a la Comunidad Valenciana por el Real Decreto 1720/1984.

3. Real Decreto 476/1989, de 5 de mayo, sobre ampliación de traspasos a la Generalitat Valenciana en materia de patrimonio arquitectónico.

Parcelas enajenadas por el IPPV antes de las transferencias:

Los terrenos transferidos en este polígono, a excepción de las parcelas edificadas por la Generalitat Valenciana , se agruparon en 5 lotes y fueron objeto en 1989, de un concurso convocado por el I.V.V.,S.A. (en virtud del Decreto 118/1988, de 29 de julio, del Consell de la Generalitat Valenciana por el que se determina el alcance concreto de la transmisión del patrimonio de promoción pública de la vivienda al Instituto Valenciano de Vivienda, S.A.). Dicho concurso tenía por objeto la adjudicación y venta de las parcelas agrupadas para la construcción de viviendas de protección oficial por cooperativas.

Resultó adjudicataria del concurso y por la totalidad de los lotes, la Cooperativa PSV (Adjudicación Definitiva por el Consejo de Administración del I.V.V.,S.A. el 04.12.89).

Como consecuencia de dicha adjudicación, con fecha 1 de julio de 1990 se suscribió contrato de opción de compra referido al conjunto de los 5 lotes de suelo.

Simultáneamente al desarrollo del procedimiento de adjudicación, se iniciaron por el Ayuntamiento de Paterna los trámites tendentes a la redacción del Plan General de Ordenación Urbana de Paterna, sometiéndose a información pública el expediente de aprobación inicial en julio de 1989.

Como consecuencia de la aprobación definitiva del PGOU (15 de noviembre de 1990), quedaron modificadas sustancialmente las condiciones urbanísticas del Sector, y quedó establecida la necesidad de tramitar un Plan Especial de Reforma Interior para el Sector, por tratarse de un ámbito urbanizado y parcialmente edificado y habitado.

De acuerdo con las nuevas determinaciones establecidas en el PGOU de Paterna, PSV como adjudicataria del suelo objeto del concurso convocado por el I.V.V.,S.A., redactó y tramitó el vigente Plan de Reforma Interior "Mas del Rosari" que fue aprobado definitivamente el 11 de noviembre de 1.993.

Finalizado el plazo concedido a la Cooperativa PSV para ejercitar su derecho de Opción de compra sobre los terrenos de referencia, este derecho caducó por no haber hecho uso del mismo dentro del plazo establecido, por lo que los terrenos quedaron de nuevo a disposición de la Generalitat Valenciana.

El traspaso de competencias del Gobierno Central al Gobierno Autonómico no implicó el cambio de titularidad registral y con objeto de regularizar tal situación, la Generalitat Valenciana, a través de la Conselleria de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes y el I.V.V.,S.A., reanudando el tracto registral interrumpido procedió a segregar de la finca matriz (licencia de parcelación de fecha 2 de julio de 1.996) aquellas parcelas ya edificadas :

Al mismo tiempo se procedió a segregar de la finca matriz toda aquella superficie incluida en la delimitación del Sector "Mas del Rosari" que quedó definido como parcela M-1.

El Gobierno Valenciano, el 25 de octubre de 1996, adoptó el acuerdo de ampliar el capital social del Instituto Valenciano de Vivienda, S.A. (DOGV Nº 2.863, de 06.11.96), mediante la aportación de diversos inmuebles, entre los que se encuentran la totalidad de los terrenos incluidos en el Sector "Mas del Rosari", con exclusión de las parcelas edificadas, estos son :

Analizado el PERI "Mas del Rosari" de 1993, las determinaciones del mismo en cuanto a nº máximo de viviendas, edificabilidades máximas por manzana y dimensionamiento viario, no se consideran acordes con el programa de promoción del I.V.V.,S.A. Por este motivo en 1997 se inició una revisión del PERI/93, concluyendo en la necesidad de modificarlo sustancialmente, iniciando la redacción de un nuevo Plan de Reforma Interior que permita, por una parte, reducir los costes de urbanización y por otra, adecuar la tipología de vivienda para que resulte apta para la promoción de viviendas protegidas.

En virtud de lo establecido por el art. 42 LRAU "las Consellerias competentes en vivienda o industria, por sí mismos o a través de las empresas públicas de ellas dependientes, podrán elaborar y promover Programas, Planes Parciales o de Reforma Interior, etc., para la promoción de suelo con destino a dotaciones públicas o a actuaciones urbanizadoras que fomenten la industrialización o la vivienda social, u otros fines públicos propios de su competencia".

El Instituto Valenciano de Vivienda, S.A. como empresa pública de la Generalitat Valenciana dependiente de la Conselleria de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes, asume en este caso la redacción del Plan de Reforma Interior.

De acuerdo con lo previsto en el pto. 3 de la disposición transitoria primera de la LRAU (ley 6/94), "la aprobación de Planes Parciales, Especiales o de Reforma Interior que modifiquen determinaciones de los planes generales vigentes a la entrada en vigor de esta ley, requiere la homologación del sector correspondiente, que podrá efectuarse directamente al aprobar dichos instrumentos, siempre que éstos contengan los documentos específicos y las determinaciones necesarias con este fin".

La homologación que se plantea corresponde al tipo tercero ("Homologación/Modificativa"): definido en el art. 4 de la Instrucción de Planeamiento 1/1996, sobre homologación de los planes de urbanismo a la ley 6/1994, pues se modifican aspectos de la ordenación previamente vigente, variando determinaciones y previsiones.

La topografía que presenta el terreno en su conjunto está formada por una zona central elevada que se desarrolla en sentido longitudinal y dos vertientes laterales con pendientes diferentes. Las diferencias de cota, alcanzan valores próximos a los 15 mts. de desnivel en sentido transversal y 25 mts. en sentido longitudinal. Estos datos están reflejados en el plano topográfico y condicionan, entre otras, las soluciones adoptadas en la red de evacuación.

En cuanto a la estratigrafía, del estudio geotécnico realizado por el laboratorio de ensayos Controlex en 1995, se concluyó que la columna estratigráfica tipo del área estaba formada por 4 niveles naturales, que además se encontraban en la misma posición estratigráfica y en idéntico orden en los puntos explorados, por lo que se puede calificar el subsuelo como homogéneo.

Los niveles son los siguientes :

Mantos de arroyada.- Recubriendo la práctica totalidad del polígono se puede observar un suelo formado por cantos angulosos de naturaleza calcárea englobados en una matriz areno-arcillosa o areno-limosa. Su espesor es inferior a un metro en casi todo el polígono.

Costra calcárea.- Inmediatamente debajo del nivel anterior encontramos en todas las catas una costra calcárea formada por una caliza zonada en bandas blancas y rosáceas. La génesis de este depósito cuaternario se debe a la removilización de los carbonatos de las calizas miocenas, por mantos de agua en pendientes suaves.

Limos calcáreos.- Bajo la costra calcárea, hay un nivel de limos calcáreos de color ocre amarillento a rojizo de tonos claros, que se encuentra parcialmente cementado hasta el punto que llega a parecer una verdadera caliza de aspecto pulverulento.

Calizas Grises.- A continuación, en profundidad aparece un nivel de calizas de color gris claro de aspecto masivo. En su primer medio metro presenta abundantes huecos de disolución, conectados con los huecos del nivel anterior, pero muy rápidamente desaparecen y el conjunto adquiere un aspecto muy compacto.

Respecto al NIVEL FREÁTICO indicar que en ninguno de los puntos investigados se ha constatado su presencia, durante la realización de los trabajos en obra.

La totalidad de la superficie incluida en el Sector es propiedad del Instituto Valenciano de Vivienda, S.A., a excepción de las siguientes fincas :

El resto del polígono, es decir, las supermanzanas configuradas por el viario existente no tienen actualmente uso, a excepción de la calificada por el vigente PGOU como perteneciente a la red general de espacios libres (zona nº 21). Esta supermanzana de 11´32 Has, tiene en la actualidad 2 usos diferenciados :

* Determinaciones del PGOU de Paterna relativas al Sector, establecidas en el capitulo XII, Lección 4ª "Polígono Acceso Ademúz A", que se transcriben a continuación :

- Definición:

Fracción de los terrenos del polígono accesos a Ademúz en la que se prevé la implantación de usos de carácter predominantemente residencial. Comprende las siguientes zonas:

Fines del planeamiento:

Se redactará un plan especial de reforma interior con los siguientes objetivos:

Tipo de ordenación:

El tipo de ordenación será la que el plan especial determine.

Condiciones de uso:

Las condiciones de uso serán las mismas que se prevén en el artículo 175 de estas normas para la zona "edificación abierta" (clave 03).

Parámetros básicos de la ordenación:

* Parámetros urbanísticos del planeamiento vigente: PERI " Mas del Rosari".

El objetivo principal es la recualificación del sector mediante la inclusión de un nuevo tejido que regenerando el área, permita agotar el techo edificable construyendo viviendas que puedan ser calificadas como VPO, cumpliendo asimismo los objetivos fijados por el PGOU.

La ordenación estructural queda definida por los siguientes elementos que se grafían en el plano O.1 "Ordenación Estructural".

· Proyectos del II Plan de Carreteras de la Comunidad Valenciana que afectan al Sector:

· Vial de distribución principal del tráfico ( Cl Silla, 26 mts.) que cruza el sector en dirección Norte-Sur, coincidiendo con la cumbrera longitudinal. Esta vía además de ser el acceso principal desde la Autovía supone una conexión directa con los terrenos situados al Sur donde se está desarrollando la ampliación del Campus de la Universidad de Valencia.

Sobre este vial se prevé el desarrollo de la nueva línea de tranvía. En los puntos donde se ubican las "paradas de Tranvía" esta sección aumenta hasta 27,65 mts.

· Vial longitudinal de servicio exclusivo al Sector (paralelo a la carretera de Líria), que conecta en su extremo Norte con la C-234 y en el sur se prolonga ya fuera del sector con la misma sección.

· Vial de tráfico para residentes mayoritariamente, sin previsión de circulación de autobuses y poca actividad comercial-industrial. Este vial, con una sección de 19 mts. Supone una ramificación del vial principal para dar acceso a la nueva estructura residencial y un nuevo vínculo con el Sector Universitario que se desarrolla al Sur.

· Parque Público. En el extremo S-E se sitúa un parque público de 108.277 m2, en el que se compatibilizan el uso deportivo y de aparcamiento complementario.

Esta dotación coincide básicamente con la definida por el Plan General como " Sistema General de Espacios Libres" (U-IV-31). La diferencia de superficie (4.923 m2) responde a la reciente medición de los terrenos, pues quedan afectados por el II Plan de Carreteras de la Comunidad Valenciana.

El presente Plan prevé como posibles 4 tipologías edificatorias residenciales.

a) Espacios Libres

b) Equipamiento Deportivo-Recreativo.

c) Equipamiento Social y Comercial

d) Equipamiento Educativo-Cultural

La nueva solución propuesta introduce las siguientes mejoras :