PROMOTOR: PROMOCIONES CENTRAL PARCK PATERNA S.L.

ARQUITECTO: D. JAVIER BARBETA SÁNCHEZ. Colegiado 1.520

C/ TRINQUETE, Nº 20 – 1º, PATERNA

TLF. 96.138.72.73 – FAX: 96.137.24.26

E-MAIL: jbarbeta2@terra.es

1. OBJETO DEL ESTUDIO DE DETALLE.-

El objeto de este Estudio de Detalle es modificar la disposición de los volúmenes de la edificación y adaptarlos a las rasantes señaladas en el Plan General de Ordenación Urbana y en el Plan de Reforma Interior de Santa Rita vigentes, con el fin de mejorar las condiciones de la edificación y del conjunto de la manzana.

2. ESTADO ACTUAL Y AMBITO DEL ESTUDIO DE DETALLE.-

La manzana objeto de esta propuesta, denominada manzana B, pertenece al Suelo Urbano de Paterna, con las alineaciones totalmente definidas en la trama viaria de la zona y se encuentra actualmente sin edificaciones excepto la parcela nº 3 en la que existe un edificio en construcción.

La red viaria presenta desniveles importantes que en el sentido de la C/ Benimar es del 2,48% medidos desde la esquina de la C/ Benimar con la calle De Les Ones (Punto 1) hasta la esquina con la c/ Gavines (Punto 2). En el sentido de la Av. Del Mediterrani el desnivel es del 2,79%, medidos desde la esquina con la calle Les Ones (Punto 3) hasta la esquina con la C/ Gavines (Punto 4).

En el sentido de la calle De Les Ones, la pendiente es 0,64%, medidos del Punto 1 al Punto 3. En el sentido de la calle c/ Gavines el la pendiente es del 0,37 % medidos del punto 2 al punto 4.

La situación relativa de las cotas topográficas figuran en el plano correspondiente nº 2.

En cuanto al estado de Urbanización y dotación de servicios, en el momento actual se encuentra totalmente realizada la Urbanización de la Unidad de Ejecución Nº 5 de Santa Rita, de acuerdo con el Proyecto de Urbanización aprobado por Resolución Nº 3360/99 de 16 de noviembre por Decreto de Alcaldía. Dicha urbanización fue ejecutada en condición de Agente Urbanizador por la mercantil Promociones Central Parck Paterna, S.L. por concesión de Agente Urbanizador aprobado por el Pleno del Ayuntamiento de Paterna y con el dictamen de la comisión informativa de fecha 27 de septiembre de 1999.

La obra de Urbanización se encuentra realizada en su totalidad habiéndose realizado la recepción definitiva por parte del Ayuntamiento de Paterna con fecha 19 de julio de 2.002 incluyendo la ejecución de la reforma de urbanización de la Av. Vicent Mortes.

El ámbito de este Estudio de Detalle es la totalidad de la manzana denominada B, de superficie: 2.454,60 m² .

En dicha manzana existen cuatro parcelas, cuyos propietarios iniciales de acuerdo con los datos obrantes en el Proyecto de Reparcelación son los siguientes:

Parcela nº 3:

Propietarios: Dña. Elena y Dña. Elisa Guillem Benlloch.

Actualmente en construcción, tiene una superficie de 702,20 m².

Dentro de la manzana es la parcela situada en la esquina de la Avd. Mediterrani con calle Les Gavines.

Parcela nº 4:

Propietario: D. Francisco Salvador Ferrando y Hnos. Salvador Liern.

Tiene una superficie de 179,70 m².

Dentro de la manzana es la parcela situada en la calle Benimar entre la parcela 7 y la parcela 5.

Parcela nº 5:

Propietario: Mercantil GETE-I, S.A.

Tiene una superficie de 398,80 m².

Dentro de la manzana esta situada en la esquina de la calle Benimar y calle Les Gavines.

Parcela nº 7:

Propietario: PROMOCIONES CENTRAL PARCK PATERNA S.L.

Tiene una superficie de 1.173,90 m².

Dentro de la manzana se encuentra situada entre las calles Benimar, calle De Les Ones, y Avd. Del Mediterrani.

La configuración de las parcelas en el plano nº 3.

 

3. OPORTUNIDAD Y SOPORTE LEGAL DEL ESTUDIO DE DETALLE.

Cumple las limitaciones del Articulado legal ya que:

• Es un E.D. que se formula para una manzana completa, Artículo 26.1. de la L.R.A.U., Art. 100.1 del Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana y Art. 24 del P.E.R.I. de Santa Rita..
• Reordena los volúmenes de acuerdo con las previsiones del P.G.O.U. de Paterna, Art. 20.2.b; de la L.R.A.U., Artículo 26.2.B. del Reglamento de Planeamiento, Artículo 65 y Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana, Artículos 100.3.B.
• No altera el destino del Suelo ni aumenta el aprovechamiento urbanístico, Art. 26.3 de la L.R.A.U. y Art. 100.3.B. del Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana.
• No supone aumento de la ocupación de suelo ni incrementa la densidad de población sin alterar el uso predominante, Art. 65.4. del Reglamento de Planeamiento.
• No ocasiona perjuicio a los medios colindantes ni al entorno Art. 65.5 del Reglamento de Planeamiento, Art. 100.4.

Teniendo en cuenta la situación de las parcelas existentes en la manzana se ha procedido a reordenar los volúmenes cumpliendo las limitaciones impuestas por el Artículo 20.3 de la modificación Nº 9 del P.G.O.U. de Paterna que son las siguientes:

1. No se ha reducido el espacio viario diseñado por el P.G.O.U. ni se ha alterado su continuidad, manteniéndose las alineaciones exteriores.
2. No se han realizado retranqueos de las alineaciones.
3. No se produce perjuicio ni se altera la Ordenación de los predios colindantes con el señalamiento de las alineaciones complementarias de las existentes que sirven a la nueva Ordenación de volúmenes.
4. No se produce alteración de los espacios libres públicos previstos en el P.G.O.U. ni se suprime ni menguan las superficies reservadas a uso dotacional, público o privado.
5. No se introducen usos no autorizados en las Ordenanzas particulares de la zona ni se altera el uso pormenorizado previsto por el P.G.O.U.
6. No se aumenta el volumen ni la edificabilidad previstos en el P.G.O.U. habiendo procedido a su redistribución dentro de su ámbito.

Esta redistribución implica aumento de una planta por ser zona con tipo de Ordenación por alineación de vial por ser excesiva la profundidad edificable lo que hace imposible agotar la edificabilidad máxima permitida, y estando señalada la manzana objeto del E.D. entre las que es viable dicho Estudio de acuerdo con la modificación Nº 9 del P.G.O.U, se adjunta dicho plano.

7. Como el presente Estudio de Detalle comporta el aumento de una planta, se refiere a la manzana completa y no ocasiona perjuicios ni altera las condiciones de Ordenación de los predios colindantes conforme al Artículo 65.5 del Reglamento de Planeamiento y el Artículo 100.4 del Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana.
8. No supone aumento global de la ocupación en planta prevista por el P.G.O.U.
9. No contiene determinaciones propias de un Plan de Rango Superior.
10. No se alteran las condiciones de los predios colindantes y queda garantizada una adecuada incidencia estética y funcional en el entorno que la hace compatible con el interés público y es congruente con los principios generales del Planeamiento.
11. El presente Estudio de Detalle cumple con las determinaciones correspondientes a la zona y las determinaciones en materia de protección.
12. El presente Estudio de Detalle no comporta disminución de las obligaciones urbanizadoras ni de cesiones que resulte de lo previsto en el P.G.O.U. y en el Legislación Urbanística, ni reduce el nivel de cargas que resulta de la aplicación del Artículo 27 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, independientemente de que se reduzca el aprovechamiento máximo previsto en el P.G.O.U.

1. Edificabilidad según el P.E.R.I. de Santa Rita. Paterna.

El P.E.R.I. de Santa Rita permite la construcción de 5 plantas, ocupando la totalidad de la manzana.

Superficie de la manzana: 2.454,60 m² .

Superficie Edificable ocupación de suelo: 2.454,60 m²

Parcela nº 3. Superficie parcela: 702,20 m2.

Nº de plantas: 5 + ático

Edificabilidad: 702,20 x 5 = 3.511,00 m2t.

Parcela nº 4. Superficie parcela: 179,70 m2.

Nº de plantas: 5 + ático

Edificabilidad: 179,70 x 5 = 898,50 m2t.

Parcela nº 5. Superficie parcela: 398,80 m2.

Nº de plantas: 5 + ático

Edificabilidad: 398,80 x 5 = 1.994,00 m2t.

Parcela nº 7, Promociones Central Parck Paterna, S.L.

Superficie parcela: 1.173,90 m2.

Nº de plantas: 5 + ático

Edificabilidad: 1.173,90 x 5 = 5.869,50 m2t.

Edificabilidad total según P.E.R.I.: 12.273,00 m2t.

2. Edificabilidad según el Estudio de Detalle.

Superficie de la manzana: 2.454,60 m².

Superficie edificable ocupación de suelo: 2.821,93 m2.

Parcela nº 3. Superficie parcela: 702,20 m2.

Edificabilidad total: 3.511,00 m2t.

Nº de plantas: 6 + ático

Parcela nº 4. Superficie parcela: 179,70 m2.

Edificabilidad total: 898,50 m2t.

Nº de plantas: 6 + ático

Parcela nº 5. Superficie parcela: 398,80 m2.

Edificabilidad total: 1.994,00 m2t.

Nº de plantas: 6 + ático

Parcela nº 7, Promociones Central Parck Paterna, S.L.

Superficie parcela: 1.173,90 m2.

Edificabilidad total: 5.869,50 m2t.

Nº de plantas: 6 + ático

Edificabilidad total según E.D.: 12.273,00 m2t.

Luego se cumple que la edificabilidad prevista en el presente E.D. será como máximo la permitida por el P.E.R.I. de Paterna.

3. El Estudio de Detalle propuesto, contiene un análisis gráfico, planos nº 6, 7, 8 y 9 de los volúmenes ordenados con señalamiento de las alturas propuestas y de los áticos cuyo incremento está previsto en el artículo 17 de las Normas Urbanísticas del P.E.R.I. de Santa Rita.

1. Separación a línea de fachada: 4 metros.

3- Deberán cumplirse las Normas de Habitabilidad de viviendas.

1. De acuerdo con lo anteriormente expuesto, la altura reguladora correspondiente a seis plantas es la establecida en cada zona de Ordenanza, atendiendo a sus especificas condiciones urbanísticas Art. 147.1. P.G.O.U.

En el ámbito del Plan Especial de Reforma interior de Santa Rita aprobado definitivamente el 1 de septiembre de 1.997 por el Ayuntamiento de Paterna, publicado en el D.O.G.V. el 23 de enero de 1.998, en el capítulo 4, Condiciones particulares de los usos y la edificación en las zonas de uso residencial en el Artículo 16, parámetros de la edificación, apartado altura de la edificación. dice: "La altura reguladora correspondiente al número de plantas será:

2 plantas: 7,00 metros.

3 plantas: 9,50 metros.

4 plantas: 12,50 metros.

5 plantas: 15,50 metros.

y su medición se realizará según lo establecido en el Artículo 148 de las Normas Urbanísticas del P.G.O.U."

Como en el presente Estudio de Detalle, el número de plantas previsto es de 6, se grafía con el número romano VI y la altura correspondiente será la que corresponda a 5 plantas (15,50 m.) incrementada en la altura correspondiente a una planta (15,50 – 12,50 = 3,00 m.) por lo tanto la altura reguladora correspondiente a seis plantas será: 15,50 + 3,00 = 18,50 metros.

2. De acuerdo con el articulo 19.Medianeras, del P.E.R.I. de Santa Rita, si por cualquier causa al solicitar licencia de obra para la ejecución de un proyecto se previera que en su ejecución quedaran medianeras al descubierto desde cualquier punto de vista, el proyecto deberá contemplar el tratamiento adecuado de esta medianera con composición y materiales propios de fachada. En el caso de que su situación de descubierto fuera transitoria hasta la construcción del edificio contiguo, se permitirá que este tratamiento se limite a un enfoscado y pintado con materiales duraderos y adecuados.
3. De acuerdo con el artículo 20, retranqueos del P.E.R.I. de Santa Rita, solo se admitirán los retranqueos en planta de piso tal y como los define el artículo 151 de las N.N.U.U. del P.G.O.U. y de las condiciones establecidas en el punto 3 del mencionado artículo, es decir, retranqueos en plantas de piso, sin retranquear la planta baja y cumpliéndose que:

• Los edificios proyectados tengan mas de 20 metros de fachada.
• El retranqueo se inicie a mas de 3,60 metros de la medianera.
• La separación entre paramentos opuestos cumpla las dimensiones mínimas establecidas para patios de luces.

1. De acuerdo con el Artículo 21. Cuerpos salientes del P.E.R.I. de Santa Rita, el vuelo máximo de los cuerpos salientes será de 1 metro y no se podrá ocupar con cuerpos salientes más del 60% de la longitud de fachada, no computándose planta a planta sino en su totalidad.

La altura mínima de los voladizos sobre la rasante de la acera será de 3,30 metros.

En la tabla de vigencias del P.G.O.U. de Paterna, Apartado 2, en Suelo Urbano se consideran vigentes el epígrafe a) Normas de edificación comunes a todas las zonas o polígonos, párrafo 2, titulado Volumen edificable: " Se considera Volumen edificable el resultado de la ocupación de la parcela con su altura reguladora, no computándose los cuerpos volados".

2. Dado que los cuerpos salientes cerrados computan como volumen edificable se justificará en el Proyecto Básico que se presente para la solicitud de la Licencia Municipal de obras, que no se supera la edificabilidad pudiendo ocupar la totalidad de la manzana.
3. En el presente Estudio de Detalle se prevé la posibilidad de ejecutar la edificación por fases y cada solicitud de Licencia de obra irá acompañada de la justificación de la edificabilidad de cada proyecto entendiendo como residual la edificabilidad no utilizada hasta agotar la edificabilidad total calculada en el presente Estudio de Detalle.

• Número total de viviendas: 102.
• Superficie total de la manzana: 2.454,60 m².