PROYECTO.............................: Estudio de Detalle.

EMPLAZAMIENTO...............: C/ Godella

C/ Maestro Soler

C/ Cervantes

C/ San Antonio

PROMOTOR..........................: Proesca S.L.

C.I.F. B-46568465

Av.General Avilés, 20 dup.

46015 – Valencia

ARQUITECTO......................: Francisco José Rodríguez Álvarez

DNI 19896039g

Colegiado nº 4461 – COACV

C/ Gobernador Viejo, 26 – 1

46003 - Valencia

1.1.1.- Antecedentes

El P.G.O.U. de Paterna, aprobado definitivamente con fecha 27 /11 /1990, incluye dentro del suelo clasificado como urbano, los terrenos que son objeto del presente Estudio de Detalle.

El mencionado Plan ya establece en el Artículo 16, Sección 2ª: " El estudio de detalle como complemento del Plan General o de los planes especiales en suelo urbano y de los planes parciales en suelo urbanizable"

La información inicial de que se parte es la siguiente:

1.- Plano de la Base Catastral del año 1999. ( en soporte magnético)

2.- Levantamiento Topográfico con delimitación de linderos y cotas de nivel. ( en soporte magnético)

3.- Plano de Clasificación y Calificación . J5 y J7. 1/1000.PGOU de Paterna

1.2.1.- Ubicación:

Se trata de una parcela ubicada en el centro de Paterna, concretamente en el interior de la manzana conformada por la calle Godella, calle Maestro Soler, calle Cervantes y calle San Antonio.

Sus características según PGOU son las siguientes:

• Zonificación: residencial (Clave 02). Ordenación Anterior 33 modificación del P.P. ( 10/3/1986 )
• Nº de alturas: 1 planta.
• Uso dominante: Vivienda Plurifamiliar.

1.2.2.- Orografía:

El solar es el resultado de la agrupación de varias parcelas del interior de la manzana, cuyos límites obedecen al resto que ha quedado tras las edificaciones recayentes a la vía pública, la mayoría de ellas viviendas unifamiliares de dos plantas y cambra con corral trasero. Esta es la razón por lo que los lindes conforman un perímetro con forma de polígono irregular. La descripción de la parcela queda reflejada con exactitud en la documentación gráfica.

Los terrenos están compuestos por una capa de tierra vegetal de aproximadamente 1 metro de espesor, conformando terrazas que van acoplándose al desnivel del terreno natural ( eran campos de cultivo ), el cual no es pronunciado puesto que de un extremo a otro apenas existe un desnivel de 50 cm.

La parcela interesada la conforman varias fincas registrales que a continuación se describen:

Finca 1: Catastral nº 0159915

- Propietarios: Baltasar Sanz Gomez y Teresa Blat Rubio.

• Superficie: 1.187 m2.-
• Linderos: norte con c/ Godella

sur con finca 2

este con edificaciones recayentes a c/ Maestro Soler y a c/ Godella.

oeste con edificaciones recayentes a c/ San Antonio.

Finca 2: Catastral nº 0159909

- Propietarios: Baltasar Sanz Gomez y Teresa Blat Rubio.

• Superficie: 365 m2.- ( después de segregación )

- Linderos: norte con finca 1

sur con finca 3 y con edificaciones recayentes a c/ Cervantes

este con edificaciones recayentes a c/ Maestro Soler y con finca 1

oeste con edificaciones recayentes a c/ San Antonio.

Finca 3: Cervantes nº 17. Catastral nº 0159935

- Propietarios: Baltasar Sanz Gomez y Teresa Blat Rubio.

• Superficie: 890 m2.-

- Linderos: norte con finca 2.

sur con c/ Cervantes.

este con edificación c/ Cervantes, 19.

oeste con edificación c/ Cervantes, 15 (finca 4).

Finca 4: Cervantes nº 15. Catastral nº 0159936

- Propietarios: Pilar Asensi Mir.

• Superficie: 194 m2.-

- Linderos: norte con finca 2.

sur con c/ Cervantes.

este con edificación c/ Cervantes, 17 (finca 3).

oeste con edificación c/ Cervantes, 13.

En la actualidad, registralmente serían tres fincas, puesto que las denominadas fincas 2 y 3 están agrupadas.

Así y tras la futura agrupación de las descritas, resultará una finca con la siguiente descripción: consta de una superficie 2636,00 m2.- y con los lindes generales descritos.

El fin perseguido con este trabajo no es otro que el de dar cumplimiento a las exigencias planteadas en el Informe Municipal de fecha 5 de marzo del año en curso, en el cual se daba respuesta a la petición realizada por la propiedad en cuanto a la información urbanística aplicable a los terrenos en cuestion. Como contestación a tal petición, los servicios municipales expidieron un plano de rasantes en donde se especifica que la cota de referencia ( +0,00 ) estará situada sobre la acera y a 24,24 m de la esquina C/ Godella con c/ Maestro Soler fijando la altura de la planta baja a proyectar sobre la parcela objeto de este trabajo a –0,40 m. sobre la cota de referencia. Es por lo que previendo una nueva ordenación sobre el ámbito de actuación, se nos remite a la presentación de este Estudio de Detalle donde quede definida la ordenación interior de la manzana.

Será de aplicación la Ley 6/1994: Reguladora de la Actividad Urbanística y su Reglamento. La vigente Ley establece en el art. 100 de su Reglamento la función de los Estudios de Detalle:

1. Los Estudios de Detalle se formularán para las áreas o en los supuestos previstos por los Planes Generales, debiendo comprender, como mínimo, manzanas o unidades urbanas equivalentes completas.
2. No se permite aprobar Estudios de Detalles fuera de los ámbitos o supuestos concretos en que el Plan General, Plan Parcial o de Reforma Interior los haya previsto y regulado de modo expreso y pormenorizado.
3. Los Estudios de Detalle tendrán por objeto prever o reajustar, según proceda:

a) El señalamiento de alineaciones y rasantes, completando y adaptando las que ya estuvieran señaladas en el Plan General o en el Parcial.

b) La ordenación de los volúmenes de acuerdo con las especificaciones del Plan correspondiente.

Los Estudios de Detalle no pueden alterar el destino del suelo, aumentar su aprovechamiento urbanístico, ni incumplir las normas especificas que para su redacción ha de prever el Plan que reclame elaborarlos.

Podrán crear los nuevos viales o suelos que precise la remodelación tipológica o morfológica del volumen ordenado, pero no suprimir los previstos por dicho Plan.

4.- En ningún caso podrá ocasionar perjuicio, ni alterar las condiciones de ordenación de los predios colindantes.

5.- Los Estudios de Detalle no pueden trasvasar edificabilidades entre manzanas.

EL P.G.O.U. de Paterna en su Artículo 16, Sección 2ª: " El estudio de detalle como complemento del Plan General o de los planes especiales en suelo urbano y de los planes parciales en suelo urbanizable" .

1.4.1.- Alineaciones:

Las alineaciones no se alteran puesto que la actuación es en el interior de la manzana no afectando a las alineaciones exteriores. En cuanto a las interiores, estas no se modifican tampoco, puesto que la intervención que se plantea afecta a tan solo la construcción en una planta, en donde no existe alineación interior, ya que es edificable todo el interior de manzana en planta baja. En los dos bloques recayentes a la vía pública se cumplen las profundidades edificables marcadas en el Plan.

Se ha tenido en cuenta la cota de referencia que nos indican en el informe municipal a 24,14 m. de la esquina de la calle Godella con la calle Maestro Soler y que confluye justamente en el punto de inflexión que se origina en el edificio c/ Godella 10 dup. sobre la acera. A partir de aquí se ha tomado como límite de altura de las viviendas

unifamiliares proyectadas, el que no sobrepasen –0,40 sobre la mencionada cota de referencia. Esta determinación se puede constatar en el plano de sección que se aporta.

El volumen que se genera es el ocasionado por las viviendas unifamiliares que circundan la plaza. Tal y como se puede apreciar en la ordenación planteada, la ocupación de parcela resultante está muy por debajo del consecuente con el PGOU; así se demuestra a continuación:

1. Ocupación s/ PGOU: Int.Manzana: 2.133,27 m2

Edif. Godella: 203,23 m2

Edif. Cervantes: 299,50 m2

2.636,00 m2.-

2. Ocupación propuesta: Int.Manzana: 1.030,48 m2

Se agruparan las parcelas registrales aportadas y ya descritas en una

1.4.5.- Generalidades de carácter estético:

Aunque el PGOU ordena perfectamente la parcela interesada, como ya se ha dicho, se ha solicitado por el arquitecto municipal que se tramite un Estudio de Detalle para definir la ordenación interior de manzana que se pretende.

En la ordenación se plantea un aprovechamiento de este interior de manzana con un destino residencial unifamiliar Runf, todo ello de acuerdo con el planeamiento vigente. Concretamente se proyecta un conjunto armónico compuesto por de 10 viviendas unifamiliares más las viviendas que se alojan en los edificios de la c/ Godella y c/ Cervantes, que circundan el espacio central en donde se plantea una zona ajardinada. El acceso al complejo se realiza a través del edificio de nueva planta que también se proyecta y que está ubicado en la calle Cervantes, 15 y 17. De igual forma la actuación se completa con la proyección de un edificio, también de nueva planta, en la calle Godella, 10 dup. Finalmente se concibe dos plantas de sótano justamente debajo de la plaza anteriormente descrita, que se destinará a plazas de aparcamiento para dar

cumplimiento a la reserva preceptiva y dar respuesta a la carencia que existe de las mismas en la zona.

Se ha tenido en cuenta en la ordenación, el cumplimiento de las condiciones establecidas en el Apéndice 2 "Accesibilidad y entorno a los edificios", de la Norma Básica de la Edificación, " Condiciones de Protección Contraincendio en las Edificaciones", muy especialmente en cuanto a las anchuras y alturas mínimas de aproximación, así como de los radios mínimos en los tramos curvos (acceso del camión de bomberos).

Tras la aprobación del citado documento por el Pleno Municipal celebrado el día 29 de septiembre de 2005, y en cumplimiento de lo citado en su informe el Arquitecto Municipal en cuanto a las alegaciones presentadas y directamente las que han sido estimadas por el mencionado técnico, dejar constancia del compromiso tanto de esta propiedad como de este arquitecto de acatarlas. A continuación se citan las mismas:

1.- Tanto en este Estudio de Detalle como en el futuro Proyecto de las obras se respetará la alegación "… en lo referente a la construcción de terrazas plana, chimeneas y extracciones de aseos o humos directamente a las parcelas colindantes…". Todas las viviendas unifamiliares que se construirán se rematarán con cubierta inclinada de teja, con lo cual no existirán terrazas planas en la coronación de las mismas. En cuanto a las extracciones de aseos o cocinas en ningún caso estarán a menos de 3,00 m. de las parcelas colindantes.

2.- Tanto en este Estudio de Detalle como en el futuro Proyecto de las obras se respetará la alegación "… la construcción de la Planta Sótano está avalada por los correspondientes Proyectos Técnicos, por lo que no supone ninguna actuación diferente al resto de obras que se ejecutan...". En el Proyecto de Ejecución de las obras a construir se incluirá el cálculo de la estructura y cimentación, donde se tendrán en cuenta las prescripciones emitidas tanto por el laboratorio de geotecnia como por la Oficina de Control Técnico. (Ya se ha adelantado por esta oficina un informe en cuanto a que no observan problemas en la construcción de estos sótanos).

3.- Tanto en este Estudio de Detalle como en el futuro Proyecto de las obras se respetará la alegación "…El Estudio de Detalle no altera las servidumbres ya creadas, debiendo respetar las luces y vistas de los huecos ya existentes…". En el Estudio de Detalle se incluye un nuevo plano en donde se modifica la casa número 5 para poder asumir la servidumbre de vistas aportadas en documento privado por Don Ricardo Perona García y otros. Este cambio consiste en crear un patio de 3 x 3 en la zona de la mencionada servidumbre.

Por otra parte, en la casa número 2 ya se ha creado un patio en la zona donde aparecen dos ventanas de la parcela colindante.

En cualquier caso, las servidumbres de vistas y luces son una cuestión civil que por encima de Planeamiento Municipal se deberán respetar.

Valencia, octubre del 2005

La promotora El arquitecto

PROESCA, S.L. Fdo.: Fco. José Rodríguez Álvarez

Fdo: Vicente Castelló Carsi