PROMOTOR: CONSTRUCCIONES J.P., S.L.

ARQUITECTOS: BARBETA ARQUITECTURA S.L. Colegiado 9.648

D. JOSE FCO. TORDERA DONDERIS. Colegiado 1.518

D. FRANCISCO JOSE AIBAR TERUEL. Colegiado 6.092

C/ Trinquete Nº 20-1ª. Paterna. (Valencia)

Tfno. 961-38-72-73, FAX: 961-37-24-26

1. OBJETO DEL ESTUDIO DE DETALLE.

El objeto de este Estudio de detalle es modificar la disposición de los volúmenes de la edificación y adaptarlos a las rasantes señaladas en el Plan General de Ordenación Urbana, con el fin de mejorar las condiciones de la edificación y del conjunto de la manzana. Todo ello cumpliendo la siguiente Normativa.

1.1. Plan General de Ordenación Urbana, en adelante P.G.O.U. con aprobación definitiva el 15 de noviembre de 1.990, B.O.P. nº 282 de 27 de noviembre de 1.990.

1.2. Modificación puntual Nº 9 del P.G.O.U. de Paterna aprobada definitivamente el 31 de julio de 1.996, B.O.P. nº 265 del 6 de noviembre de 1.996 que regula las condiciones para la redacción de los Estudios de detalle.

1.3. Modificación del Plan Parcial de Paterna, aprobada definitivamente con fecha 10 de marzo de 1.986, B.O.P. 28 de abril 1.986.

2. ESTADO ACTUAL Y AMBITO DEL ESTUDIO DE DETALLE

La manzana objeto de esta propuesta pertenece al Suelo Urbano de Paterna, con las alineaciones totalmente definidas en la trama viaria de la zona.

La Red viaria presenta desniveles importantes en el sentido de la Calle Pizarro es 1.82% y en el de la Calle San Sebastián es 2.38%, en la Avenida Vicente Mortes es 0.97% y en la Calle Santa Rita el desnivel es muy suave es 0.32%.

La manzana dispone de todos los servicios urbanísticos en perfecto estado habiéndose reurbanizado recientemente la Avenida Vicente Mortes por los servicios urbanísticos del Ayuntamiento de Paterna

El objeto es poder desarrollar el programa de las viviendas con unas mejores condiciones de iluminación y ventilación, por lo que se crea un espacio interior abierto al que recaen parte de las dependencias de las viviendas, evitando la proliferación de patios interiores.

El ámbito del Estudio de detalle es la totalidad de la manzana de superficie m2.

En dicha manzana existen las siguientes edificaciones:

1. Edificio sito en Av. Vicente Mortes nº 55.

Superficie de suelo: 293,89 m2.

Número de plantas: 6

Edificación existente: 293,89 x 6 = 1.763,34 m2.

 

 

 

 

 

 

2. Edificio sito en Av. Vicente Mortes nº 57, 59 y 61

Superficie de suelo: 757,75 m2.

Número de plantas: 6

Edificación existente: 757,75 x 6 = 4.546,50 m2.

3. Edificio sito en Av. Vicente Mortes nº 63

Superficie de suelo: 296,38 m2.

Número de plantas: 6

Edificación existente: 296,38 x 6 = 1.778,28 m2.

4. Edificio sito en C/ San Sebastián nº 4 y 6

Superficie de suelo: 414,68 m2.

Número de plantas: 5

Edificación existente: 414,68 x 5 = 2.073,40 m2.

5. Edificio sito en C/ San Sebastián nº 8

Superficie de suelo: 225,35 m2.

Número de plantas: 5

Edificación existente: 1.126,75 m2.

6. Edificio sito en C/ San Sebastián nº 10

Superficie de suelo: 189,04 m2.

Número de plantas: 2

Edificación existente: 378,08 m2.

7. Edificio en construcción sito en C/ Pizarro nº 9

Promovido por Construcciones J.P. S.L.

Superficie de suelo: 723,33 m2.

Número de plantas: 4

Edificación existente:

Planta baja: 679,72 m2.

Planta primera: 697,39 m2.

Planta segunda: 697,39 m2.

Planta tercera: 697,39 m2.

Total edificación existente: 2.771,89 m2.

Además en dicha manzana existe el siguiente solar:

8. Solar recayente a C/ Pizarro nº 7

Superficie de suelo: 1.149,00 m2.

Solar propiedad de Construcciones J.P. S.L.

Resumiendo, el estado actual de la manzana es el siguiente:

Parcelas edificadas: 2.900,42 m2.

Parcelas sin edificar: 1.149,00 m2.

Sup. total de la manzana: 4.049,42 m2.

Superficie edificada existente: 14.438,24 m2.

Parcelas propiedad de Construcciones J.P. S.L.: 1.149,00 m2.

% de parcelas edificadas en la manzana: 71,62%

% de parcelas sin edificar en la manzana: 28,38%

Que corresponde a Construcciones J.P. S.L.

3. OPORTUNIDAD Y SOPORTE LEGAL DEL ESTUDIO DE DETALLE.

Cumple las limitaciones del Articulado legal ya que:

• Es un Estudio de Detalle que se formula para una manzana completa, Artículo 26.1. de la L.R.A.U. y Art. 100.1 del Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana.
• Reordena los volúmenes de acuerdo con las previsiones del P.G.O.U. de Paterna, Art. 20.2.b; de la L.R.A.U., Artículo 26.2.B. del Reglamento de Planeamiento, Artículo 65 y Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana, Artículos 100.3.B.
• No altera el destino del Suelo ni aumenta el aprovechamiento urbanístico, Art. 26.3 de la L.R.A.U. y Art. 100.3.B. del Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana.
• No supone aumento de la ocupación de suelo ni incrementa la densidad de población sin alterar el uso predominante, Art. 65.4. del Reglamento de Planeamiento.
• No ocasiona perjuicio a los medios colindantes ni al entorno Art. 65.5 del Reglamento de Planeamiento, Art. 100.4. del Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana.

1. No comporta reducción del espacio viario diseñado en los planes de rango superior, ni supone alteraciones en su continuidad.
2. No impone retranqueos respecto a las alineaciones definidas en el Planeamiento. Ajustándose el retranqueo de plantas piso propuesto a lo definido en el Artículo 15. del P.G.O.U sin retranqueo en la planta baja concurriendo los siguientes requisitos.

• El edificio proyectado en la parcela sin edificar propiedad de Construcciones J.P. S.L tiene una fachada de 22,18 m. recayente a la C/ Pizarro y 14,48 m. recayente a la C/ Santa Rita, superior a veinte metros en total.
• Como el edificio colindante con el edificio proyectado en la parcela sin edificar también es propiedad de Construcciones J.P. S.L. no es necesario que el retranqueo se inicie a mas de 3,60 m. de esta manera ya que dicho paramento se proyecta como fachada recayente al espacio interior formando un conjunto unitario.
• La separación entre paramentos opuestos cumple las dimensiones mínimas establecidas para los patios de luces abiertos.
• Las nuevas alineaciones complementarias definidas no alteran la ordenación de los predios colindantes al establecer exclusivamente el espacio de separación de las edificaciones propuestas.

1. No afecta espacios dotacionales públicos.
2. No altera los usos definidos en el Plan General.
3. No aumenta la edificabilidad prevista en el Plan General para la manzana. No obstante, si que aumenta el número de plantas respecto a las definidas en el Plan General, incrementando en una planta la edificación,. Este incremento cumple lo definido en el Artículo 20.3.1. del Plan General, al ser necesario para la adecuada solución de la edificación por superar la parcela la profundidad de 40 metros.
4. La Ordenación vigente del P.G.O.U. permite para la manzana objeto del Estudio de Detalle expresamente la posibilidad de reordenar los volúmenes e incrementar una planta mediante la tramitación del oportuno Estudio de Detalle, por tratarse de una manzana con tipología edificativa cerrada de una profundidad mayor de cuarenta metros.

Teniendo en cuenta la situación de la parcela sin edificar, las edificaciones existentes y el edificio en construcción se ha procedido a ordenar los volúmenes cumpliendo las limitaciones impuestas por el Artículo 20.3 de la modificación Nº 9 del P.G.O.U. de Paterna que son las siguientes:

1. No se ha reducido el espacio viario diseñado por el P.G.O.U. ni se ha alterado su continuidad, manteniéndose las alineaciones exteriores.
2. No se han realizado retranqueos de las alineaciones, ajustándose el retranqueo de plantas piso propuesto a lo definido en el Artículo 151 del P.G.O.U.
3. No se produce perjuicio ni se altera la Ordenación de los predios colindantes con el señalamiento de las alineaciones complementarias de las existentes que sirven a la nueva Ordenación de volúmenes.
4. No se produce alteración de los espacios libres públicos previstos en el P.G.O.U. ni se suprime ni menguan las superficies reservadas a uso dotacional, público o privado.
5. No se introducen usos no autorizados en las Ordenanzas particulares de la zona ni se altera el uso pormenorizado previsto por el P.G.O.U.
6. No se aumenta el volumen ni la edificabilidad previstos en el P.G.O.U. habiendo procedido a su redistribución dentro de su ámbito.

Esta redistribución implica aumento de una planta por ser zona con tipo de Ordenación por alineación de vial por ser excesiva la profundidad edificable lo que hace imposible agotar la edificabilidad máxima permitida, y estando señalada la manzana objeto del Estudio de Detalle entre las que es viable dicho Estudio de acuerdo con la modificación Nº 9 del P.G.O.U, se adjunta dicho plano.

7. Como el presente Estudio de Detalle comporta el aumento de una planta, se refiere a la manzana completa y no ocasiona perjuicios ni altera las condiciones de Ordenación de los predios colindantes conforme al Artículo 65.5 del Reglamento de Planeamiento y el Artículo 100.4 del Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana.
8. No supone aumento global de la ocupación en planta prevista por el P.G.O.U.
9. No contiene determinaciones propias de un Plan de Rango Superior.
10. No se alteran las condiciones de los predios colindantes y queda garantizada una adecuada incidencia estética y funcional en el entorno que la hace compatible con el interés público y es congruente con los principios generales del Planeamiento.
11. El presente Estudio de Detalle cumple con las determinaciones correspondientes a la zona y las determinaciones en materia de protección al no existir en la manzana ninguna edificación incluida en el catalogo de edificios protegidos.
12. El presente Estudio de Detalle no comporta disminución de las obligaciones urbanizadoras ni de cesiones que resulte de lo previsto en el P.G.O.U. y en el Legislación Urbanística, ni reduce el nivel de cargas que resulta de la aplicación del Artículo 27 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, independientemente de que se reduzca el aprovechamiento máximo previsto en el P.G.O.U.

Edificios existentes:

4.1. Edificio sito en Av. Vicente Mortes Alfonso nº 55.

Superficie de suelo: 293,89 m2.s

Número de plantas según P.G.O.U.: 4

Edificabilidad según P.G.O.U. = 4 x 293,89 = 1.175,56 m2t

Número de plantas según E.D.: 5

Edificabilidad según E.D.: 1.175,56 m2t

Edificación existente: 1.763,34 m2t

Edificabilidad disponible: No existe.

4.2. Edificio sito en Av. Vicente Mortes Alfonso nº 57, 59 y 61.

Superficie de suelo: 757,75 m2.s

Número de plantas según P.G.O.U.: 4

Edificabilidad según P.G.O.U. = 4 x 757,75 = 3.031,00 m2t

Número de plantas según E.D.: 5

Edificabilidad según E.D.: 3.031,00 m2t

Edificación existente: 4.546,50 m2t

Edificabilidad disponible: No existe.

4.3. Edificio sito en Av. Vicente Mortes Alfonso nº 63.

Superficie de suelo: 296,38 m2.s

Número de plantas según P.G.O.U.: 4

Edificabilidad según P.G.O.U. = 4 x 296,38 = 1.185.52 m2t

Número de plantas según E.D.: 5

Edificabilidad según E.D.: 1.185,52 m2t

Edificación existente: 1.778,28 m2t

Edificabilidad disponible: No existe.

4.4. Edificio sito en C/ San Sebastián nº 4 y 6.

Superficie de suelo: 414,68 m2.s

Número de plantas según P.G.O.U.: 4

Edificabilidad según P.G.O.U. = 4 x 414,68 = 1.658,72 m2t

Número de plantas según E.D.: 5

Edificabilidad según E.D.: 1.658,72 m2t

Edificación existente: 2.073,40 m2t

Edificabilidad disponible: No existe.

4.5. Edificio sito en C/ San Sebastián nº 8.

Superficie de suelo: 225,35 m2.s

Número de plantas según P.G.O.U.: 4

Edificabilidad según P.G.O.U. = 4 x 225,35 = 901,40 m2t

Número de plantas según E.D.: 5

Edificabilidad según E.D.: 901,40 m2t

Edificación existente: 1.126,75 m2t

Edificabilidad disponible: No existe.

4.6. Edificio sito en C/ San Sebastián nº 10.

Superficie de suelo: 189,04 m2.s

Número de plantas según P.G.O.U.: 4

Edificabilidad según P.G.O.U. = 4 x 189,04 = 756,16 m2t

Número de plantas según E.D.: 5

Edificabilidad según E.D.: 756,16 m2t

Edificación existente: 378,08 m2t

Edificabilidad disponible: 756,16 – 378,08 = 378,08 m2t

4.7. Edificio en construcción sito en C/ Pizarro nº 9.

Promovido por Construcciones J.P. S.L.

Superficie de suelo: 723,33 m2.s

Número de plantas según P.G.O.U.: 4

Edificabilidad según P.G.O.U. = 4 x 723,33 = 2.893,33 m2t

Número de plantas según E.D.: 5

Edificabilidad según E.D.: 2.893,32 m2t

Edificación existente: 2.771,89 m2t

Edificabilidad disponible: 2.893,32 – 2.771,89 = 121,43 m2t

4.8. Solar recayente a C/ Pizarro nº 7.

Propiedad de Construcciones J.P. S.L.

Superficie de suelo: 1.149,00 m2.s

Número de plantas según P.G.O.U.: 4

Edificabilidad según P.G.O.U. = 4 x 1.149,00 = 4.596,00 m2t

Número de plantas según E.D.: 5

Edificabilidad según E.D.: 4.596,00 m2t

Edificación proyectada: Máximo 4.596,00 m2 dibujado:

Edificación disponible:

Superficie de suelo total de la manzana: 4.049,42 m2s.

Edificabilidad según E.D. total de la manzana: 16.197,68 m2t.

Para conseguir estos parámetros se proyecta ocupar parcialmente con edificación la planta baja ajustándose a las alineaciones aprobadas, dejando el resto de dicha planta como espacio libre de uso privado al servicio del edificio o edificios proyectados sobre el solar recayente a la C/ Pizarro nº 7.

Dicho espacio solo se podrá cubrir con pérgolas diáfanas o con edificaciones auxiliares cerradas, para alojar los contadores de servicios o telecomunicaciones y el resto del espacio se utilizara como espacio libre de manzana, tal como lo define el Artículo 144.i de las Ordenanzas del P.G.O.U. (es el espacio libre de edificación o edificable en su caso solo en planta baja y sótanos, que resulta de aplicar las profundidades edificables).

La profundidad edificable definida en el Artículo 144.h. como la distancia normal a la línea de fachada que limita por su parte posterior la edificación, se definirá en el proyecto arquitectónico "Proyecto Básico" redactado en su momento y que incluirá obligatoriamente dentro de la Memoria, la justificación del cálculo de la edificabilidad de forma tal que en ningún caso se supere el techo edificable fijado en el presente Estudio de detalle para esta parcela en 4.596,00 m2t.

Sobre esta planta se proyecta cuatro plantas que ocupan parcialmente la edificación quedando el resto como terrazas descubiertas de uso privativo, se admitirá la ubicación de patios interiores tanto en planta como en las plantas de piso que serán descubiertas y que por lo tanto no computarán a efectos de edificabilidad, dichos patios cumplirán el Artículo 2.12 de las Normas de Habitabilidad y Diseño en el Ámbito de la Comunidad Valenciana HD-91 Aprobadas por la Orden de 22 de abril de 1.991 del Conseller de Obras Públicas Urbanismo y Transportes.

El edificio en construcción Promovido por Construcciones J.P. S.L. recayente a la C/ Pizarro Nº 9 podrá abrir luces y vistas a este espacio libre así como abrir los patios de luces colindantes a dicho espacio manteniendo el cerramiento en planta baja, para ello el tratamiento del paramento lateral recayente a dicho espacio, será idéntico a la fachada proyectada en ladrillo caravista y podrá contener las ventanas que fueran necesarias para dotar de iluminación y ventilación a aquellas dependencias que lo requieran.

5.1. Según el P.G.O.U. de Paterna.

El P.G.O.U. de Paterna permite la construcción de cuatro plantas ocupando la totalidad de la manzana.

Superficie de la manzana: 4.049,42 m2s.

Superficie edificable ocupación de suelo: 4.049,42 m2s.

Edificabilidad total permitida: 4.049,42 x 4 = 16.197,68 m2t.

Cálculo referido a la única parcela no edificada:

Parcela propiedad de Construcciones J.P. S.L.

Superficie de suelo: 1.149,00 m2s.

Superficie edificable ocupación de suelo: 1.149,00 m2s.

Edificabilidad permitida: 1.149,00 x 4 = 4.596,00 m2t.

Número de plantas permitida: 4.

5.2. Según el Estudio de Detalle:

El Estudio de Detalle permite la construcción de cinco plantas sin ocupar la totalidad de la manzana.

Superficie de la manzana: 4.049,42 m2s.

Superficie edificable ocupación de suelo: 3.819,62 m2s.

Edificabilidad total permitida: 16.197,68 m2t.

Calculo referido a la única parcela no edificada:

Parcela propiedad de Construcciones J.P. S.L.

Superficie de suelo: 1.149.00 m2s.

Superficie edificable ocupación de suelo: 919,20 m2s.

Edificabilidad permitida: 4.596,00 m2t.

Número de plantas permitida: 5.

Luego se cumple que la edificabilidad prevista en el presente Estudio de Detalle, será como máximo la permitida por el P.G.O.U. de Paterna.

5.3. No obstante la justificación detallada anterior y con objeto de no condicionar el diseño futuro en la parcela no edificada propiedad de Construcciones J.P. S.L., se establece en el presente Estudio de Detalle una envolvente edificable tanto en planta baja como en plantas de piso definida por las alineaciones de fachada y una profundidad edificable definida de forma grafica inicialmente y cuyos parámetros aparecen grafiados en el plano nº 3 de ordenación de Planta General , Ocupación de Suelo.

Dicha envolvente, es susceptible de ajustes ya que hay que considerar la edificabilidad computable de los cuerpos saliente, de tal forma que en el proyecto de edificación se justificará el volumen realmente edificado, computado por la superficie construida de la planta baja y de las cuatro plantas altas, incluso cuerpos salientes, que como máximo será de 4.596,00 m2t.

El espacio libre no edificado en la planta baja tendrá la consideración de terraza de uso común o de uso privativo según convenga pudiendo vincular o agregar la terraza de uso privativo a la vivienda por la que tenga su acceso, debiendo realizar su conservación y mantenimiento a cambio del uso privativo.

5.4. El Estudio de Detalle propuesto contiene un análisis gráfico en perspectiva axonométrica, plano Nº 7, de los volúmenes ordenados con señalamiento de las alturas propuestas y de los áticos cuyo incremento esta previsto en el Artículo 156.4. de P.G.O.U. de Paterna, así como las edificaciones y construcciones permitidas por encima de la altura reguladora dada fijadas en el Artículo 156.3. del P.G.O.U.

6.1. La ocupación con edificaciones en planta baja del espacio libre de la manzana se regula por Normas específicas definidas para cada zona.

En la zona V-I-02-33 correspondiente al ámbito de la modificación del Plan Parcial de Paterna, aprobada por la Comisión Territorial de Urbanismo con fecha 10 de marzo de 1.986 no queda regulada como una norma específica la ocupación con edificaciones en planta baja del espacio libre de la manzana por ello estableceremos las condiciones de este tipo de edificaciones:

En los casos en que se construyan garajes o estacionamientos bajo espacio libre de manzana, podrá admitirse como consecuencia de la construcción de aquellos, la emersión de elementos de los mismos de una altura como máximo igual a la altura de la planta baja colindante, pudiendo adosarse a las edificaciones recayentes a este espacio libre.

En los espacios libres de manzana se admitirán las siguientes construcciones sobre rasante:

1. Construcciones abiertas (pérgolas, edículos, etc..) y cubiertas cerradas con una altura máxima igual a la de la planta baja colindante, incluso adosadas a las edificaciones colindantes, destinadas al esparcimiento de los usuarios o para alojar servicios comunes o centralización de contadores, buzones o telecomunicaciones.
2. Conductos de ventilación así como rampas de acceso de vehículos para los garajes y estacionamientos situados bajo los espacios libres.
3. Vallados de cerramiento de propiedad conteniendo puertas de acceso de peatones y puertas de acceso de vehículos hasta una altura como máximo igual a la de las plantas bajas colindantes.

6.2. En este Estudio comparativo de edificabilidad no se han considerado la planta de áticos, ni en el computo de la edificabilidad permitida por el P.G.O.U. ni en el cómputo de la edificabilidad resultante de E.D. a los efectos del Estudio comparativo lo cual redunda en mayor diferencia de edificabilidad real entre la asignada por el P.G.O.U. y este E.D.

6.3. El E.D. propuesto contiene un análisis gráfico de los volúmenes ordenados con señalamiento de las alturas propuestas y de los áticos cuyo incremento está previsto en el Plan vigente por actuarse en una manzana completa según la modificación Nº 9 de P.G.O.U. Art. 20.f y el Artículo 147.4. del P.G.O.U. que indica que en la zona V-I-02-33 correspondiente al ámbito de la modificación del Plan Parcial de Paterna, aprobada por la C.T.U. con fecha 10 de marzo de 1.986, por encima de la altura reguladora dada se autorizan las construcciones que estén dentro de un plano inclinado a cuarenta y cinco grados, donde se situarán las cajas de escalera y otros elementos comunes, autorizándose espacios habitables que reúnan las condiciones mínimas de habitabilidad.

De acuerdo con la modificación nº 29 de P.G.O.U. aprobada por la C.T.U. el día 27 de junio de 2002 que afecta al Articulo 147.4 de las ordenanzas "permitiéndose exclusivamente una planta de edificación sobre la altura reguladora".

6.4. De acuerdo con lo anteriormente expuesto la altura reguladora correspondiente a cinco plantas es el establecido en cada zona de Ordenanza atendiendo a sus específicas condiciones urbanísticas Art. 147.1. P.G.O.U.

En la zona V-I-02-33, afecta a la modificación del Plan Parcial de Paterna, aprobada definitivamente con fecha 10 de marzo de 1.986, Art. 165.a. sección 2ª, Ordenación anterior (clave 02) y en la tabla de vigencias del P.G.O.U. , Apartado 2. En suelo urbano se consideran vigentes el epígrafe a) "Normas de Edificación comunes a todas las zonas o polígonos, párrafo 2 titulado volumen edificable: " Se considera volumen edificable el resultante de la ocupación de la parcela con su altura reguladora, no computándose los cuerpos volados". Y el párrafo 3, titulado altura de las edificaciones: " Las alturas máximas edificables son las que figuran en los planos para manzana edificable y señalado con dos guarismos de los que el romano indica el número de plantas incluida la baja, quedando señalada también la altura en metros referida al nivel medio del último forjado o cornisa.

En el presente Estudio de detalle el nº de plantas previsto en las zonas de 5 plantas está señalado con el número romano V y la altura correspondiente se fija en 15,50 m.

6.5. De acuerdo con el Artículo 134 del P.G.O.U. la planta se sótano podrá ocupar la totalidad de la parcela y podrá tener aberturas recayentes a fachada para iluminación y ventilación, por causa de los desnivele en cualquiera de los frentes de edificación o por el nivel en que se encuentre situada la planta baja.

6.6. De acuerdo con el Artículo 133 del P.G.O.U. la planta baja en las zonas de ordenanza por alineación de vial tendrá una altura mínima de 3,30 metros.

El nivel del suelo de las viviendas situadas en planta baja será tal que la altura mínima de dicha vivienda sea la correspondiente a las plantas de piso fijada en el Artículo 135 en 2,50 metros, pudiendo elevarse sobre la rasante de la calle la altura necesaria para cumplir simultáneamente los requisitos expuestos en los Artículos 133 y 135 del P.G.O.U. enumerados anteriormente.

6.7. De acuerdo con el Artículo 144.h del P.G.O.U. la profundidad edificable es la distancia normal a la línea perimetral del solar que limita por su parte interior la edificación. Y según el Artículo 150.2 la posición de la línea interior se ha determinado gráficamente como una envolvente máxima de la zona edificable pudiendo retranquearse de esta línea virtual a la hora de redactar el "Proyecto Básico" Arquitectónico.

En el presente Estudio de Detalle se determina que cada solicitud de Licencia de Obra irá acompañada de la Justificación de la edificabilidad en cada Proyecto, entendiendo como residual la edificabilidad no utilizada hasta agotar la edificabilidad total calculada en el presente Estudio de Detalle.

6.8. Se puede comprobar como la disposición de los volúmenes de edificación no afecten a predios colindantes y se mejoran las condiciones de la propia edificación y las del entorno.

Cuando como consecuencia de diferentes alturas, retranqueos, profundidad edificable o cualquier otra causa, pudiendo aparecer medianeras al descubierto, éstas se trataran con materiales y composición propios de fachada, Artículo 149 del P.G.O.U.

6.9. Para el cómputo de la superficie construida por planta se tendrá en cuenta que las terrazas cubiertas, galerías, soportales y pérgolas computarán al 50%. Las zonas cerradas en todos los casos computarán al 100%.

6.10. En este Estudio de Detalle la alineación de vial se entenderá como límite entre la propiedad pública y la privada. La edificación deberá desarrollarse íntegramente en el interior de estas líneas, salvo los vuelos sobre la vía pública que se regirán por lo establecido en las Normas Urbanísticas del P.G.O.U. y la tabla de vigencias, para los cuerpos salientes.

6.11. El presente Estudio de Detalle se realiza en función de las vigentes Ordenanzas generales de la edificación que se contienen en el P.G.O.U. así como la Tabla de vigencias. Caso de que en una futura revisión del P.G.O.U. se modificaran tales Ordenanzas, el presente Estudio de Detalle podrá acogerse a estas nuevas, manteniendo inalterados los parámetros relativos a edificabilidad, alineaciones y número de plantas.

6.12. El presente Estudio de Detalle tendrá una vigencia como mínimo de cuatro años contados a partir de la fecha de su aprobación definitiva, plazo durante el cual no podrá ser modificada la Ordenación que dicho Estudio de Detalle contiene.

El presente Estudio de Detalle, una vez visado por el Colegio Oficial de Arquitectos se presentará en el Ayuntamiento de Paterna para su aprobación, tramitándose de acuerdo con el trámite marcado por la Ley 6/94 de la Generalitat Valenciana, Reguladora de la Actividad Urbanística (L.R.A.U.), siendo sometido a exposición pública mediante la inserción de los correspondientes anuncios en el D.O.G.V., Diario Levante o Provincias, y Tablón de Edictos de la Casa Consistorial, además de remitir el correspondiente aviso a los Titulares catastrales afectados, para que en el plazo de veinte días se formulen las alegaciones que consideren oportunas, emitiéndose a continuación Informe del Sr. Arquitecto Municipal el cual lo someterá a la aprobación del Ayuntamiento pleno sobre su idoneidad.

Por ser este el competente para su aprobación definitiva, según lo dispuesto en el Artículo 52.2, en relación con el 31.2 de la L.R.A.U. y 174 de su Reglamento de Planeamiento. Dicho acuerdo debe ser adoptado por mayoría absoluta del número Legal de miembros de la corporación, por lo que, requerirá el Informe de la Secretaria General del Ayuntamiento.

El Acuerdo adoptado se comunicará al órgano autonómico competente de los acuerdos en materia urbanística, para cumplir la disposición adicional 5ª de la L.R.A.U., en relación con el Artículo 5º de la Ley 7/85 de 2 de abril, reguladora de las bases del régimen local.

De acuerdo con el Informe emitido por el Jefe de la Sección de Planeamiento Urbanístico, con el conforme de secretaría y del Dictamen de la Comisión Informativa permanente de Medio Ambiente, Urbanismo y Servicios, el Pleno por unanimidad procederá a aprobar el presente Estudio de Detalle, que tiene por objeto modificar la reordenación volumétrica prevista en la manzana delimitada por las calles Pizarro, Avenida Vicente Mortes Alfonso, San Sebastián y Santa Rita.

A continuación se procederá a publicar dicho acuerdo en el B.O.P., se notificará al resto de titulares catastrales con expresión de los recursos que pueden entablar contra el mismo, y se dará traslado a la Comisión Territorial de Urbanismo a los efectos oportunos.

Paterna, febrero de 2.004.