ESTUDIO DE DETALLE DE LA MANZANA LIMITADA

POR LAS CALLES SANT ROBERT, SANT BLAI,

DE CASTELLÓ Y DELS MOLINS EN PATERNA.

- TEXTO REFUNDIDO -

ARQUITECTE : ESTUDI D’ARQUITECTURA JOSEP BLESA, S.L.

ESTUDIO DE DETALLE DE LA MANZANA LIMITADA

POR LAS CALLES SANT ROBERT, BLAI VILA,

DE CASTELLÓ Y DELS MOLINS EN PATERNA.

- TEXTO REFUNDIDO -

MEMORIA JUSTIFICATIVA

2.- ÁMBITO DEL ESTUDIO DE DETALLE.

3.- OPORTUNIDAD Y OBJETO DE SU FORMULACIÓN. JUSTIFICACIÓN.

4.- SOLUCIÓN ADOPTADA. JUSTIFICACIÓN.

6.- CONCLUSIÓN.

7.- DOCUMENTACIÓN ANEXA: ESTUDIO GEOTÉCNICO.

El promotor del presente Estudio de Detalle es la Sociedad PROHEMAR 2002, S.L con C.I.F. B-97254858.

El proyecto lo redacta la Sociedad de Arquitectura Estudi d´Arquitectura Josep Blesa S.L. colegiada con el nº 9168 del Colegio Oficial de Arquitecto de la Comunidad Valenciana, con domicilio a efecto de notificaciones en Avda. Marqués de Sotelo, 4 esc. Int. 6º - 15ª 46002 Vàlencia.

En fecha febrero 2004 se presenta Estudio de Detalle de la manzana reseñada en encabezado con reordenación de volúmenes y definición de las características geométricas del solar de la que es propietaria la Sociedad PROHEMAR 2002, S.L.

Con posterioridad a dicha fecha se ha dado la aparición de circunstancias particulares que afectan e inciden en la configuración presentada, como son:

1.- Cambio de la configuración del perímetro de parcelas incluidas en Proyecto de Normalización de Fincas como consecuencia de alegación presentada por una de las partes afectadas y posterior Informe redactado por Técnico Municipal donde se recogen las modificaciones a incluir.

3.- Las características topográficas y geotécnicas del terreno, con pendientes acusadas en calle Sant Robert e interior del solar y la existencia de estrato rocoso en todo el subsuelo del conjunto.

Estos tres factores inciden directamente sobre las características geométricas de la edificación y por consiguiente en la necesidad de redactar el presente modificado, donde se justificarán las soluciones a dicha problemática.

El Estudio de Detalle se plantea en la manzana en Suelo Urbano delimitada por las calles Sant Robert, Blai Vila, De Castelló y dels Molins en Paterna, correspondiente a la zona de suelo urbano - U-I-02-33 Ordenación Anterior -, afecta a la modificación del plan parcial de Paterna, aprobada definitivamente con fecha 10 de marzo de 1986.

Según el art. 100 del Reglamento de Planeamiento en su apartado 1º: " los estudios de detalle se formularán para áreas o en los supuestos previstos en los planes generales, debiendo comprender, como mínimo manzanas o unidades urbanas equivalentes completas."

En el caso particular del Plan General de Ordenación de Paterna, el presente estudio de detalle se acoge a los dictámenes de la modificación número 9 " Estudios de Detalle" aprobada definitivamente por la Comisión Territorial de Urbanismo en fecha 30 de julio de 1996. En ella quedan pormenorizados los casos en los que se pueden redactar y las condiciones que deben cumplir los mismos.

JUSTIFICACIÓN:

Se justifica la oportunidad de la formulación por la Sociedad PROHEMAR 2002, S.L. ante las características geométricas del solar de la cual es propietaria ( grafiado como solar 2 en planos anexos ) las cuales cumplen con lo indicado en el apartado f del art.20 de la citada modificación número 9 del P.G.O.U. de Paterna.

En él se justifica que la redistribución de volumen podrá implicar el aumento de número de plantas en casos justificados en zonas con tipo de ordenación por alineación de vial, cuando la excesiva profundidad edificable haga imposible agotar la edificabilidad máxima permitida.

Dicho aumento podrá ser como máximo de una planta. Se considera excesiva profundidad edificable, a los efectos de la aplicación de la regla anterior, aquella que supera los cuarenta (40) metros lineales, medidos ortogonalmente a las alineaciones de fachada desde todos sus frentes.

Estas circunstancias se cumplen para el caso que se desarrolla en el presente estudio de ordenación de volúmenes, donde la geometría del solar propiedad de la Sociedad Prohemar 2002 S.L. caracterizada por disponer de un único frente de fachada a calle Sant Robert de longitud pequeña en proporción a la superficie y profundidad que dispone.

Queda por tanto suficientemente justificada la oportunidad de formular una figura de planeamiento adecuada para prever y reajustar los parámetros edificatorios contemplados en el Plan General para la zona urbana donde se incluye el ámbito.

La figura en cuestión es el Estudio de Detalle cuyos objetivos son:

La solución adoptada es la más adecuada para conseguir la consolidación de una manzana urbana de geometría irregular que, con la actual distribución de fincas, no permite su aprovechamiento óptimo.

Es por ello que reajustan los volúmenes en los siguientes términos:

1.- Se asigna al conjunto de toda la manzana un incremento de una planta edificable, por tanto IV alturas, permitiéndose lo dispuesto en el art. 147.4. de las normas generales para la edificación en suelo urbano recogidas en el Plan General de Ordenación Urbana de Paterna. En dicho artículo se permiten las construcciones, por encima de la altura reguladora (Hc_IV = 12.50 m.), que estén dentro del plano inclinado a cuarenta y cinco grados, autorizándose espacios habitables que reúnan las condiciones mínimas de habitabilidad.

Dicho aumento en una planta edificable no podrá suponer un aumento del volumen ni de la edificabilidad, conforme al art.20.f. de la modificación número 9 del Plan General de Ordenación de Paterna.

2.- Se introduce un espacio libre interior comunicado con la fachada en calle Sant Robert de proporciones alargadas y en dirección al centro de la manzana, el cual quedará rodeado por la edificación en el interior de la manzana.

3.- El volumen desalojado como patio abierto en la finca afectada queda compensado por el incremento de una planta en la misma respecto a la prevista en Plan vigente situada alrededor del patio abierto sin que la volumetría final del conjunto supere la inicial prevista.

4.- Se definen por tanto las nuevas alineaciones interiores de la nueva edificación, manteniendo invariable la existente en el perímetro de manzana.

5.- Las alturas reguladoras a excepción del suelo edificable correspondiente al solar 2, se acogen a las vigentes en el Plan General aunque se detecta un error en la obtención de la correspondiente a IV alturas cuya progresión desde alturas inferiores ( Hc_I = 3.50 m , Hc_II = 6.50 m. Hc_III = 9.50 m. ) le corresponde Hc_IV = 12.50 m. Es decir 3 metros a cada planta correspondientes al "buit-i-ple" que es la altura "normal" de acuerdo a las exigencias de habitabilidad e instalaciones contemporáneas.

Para la edificación en interior de manzana en suelo coincidente con el solar 2, la altura reguladoras se acoge a la vigente en el Plan General correspondiente a Edificación Abierta, tal y como se justifica en el siguiente apartado de Memoria.

La determinación de la altura reguladora viene justificada por las consideraciones siguientes:

1.- El entorno del solar se caracteriza por una topografía con pendientes acusadas. El frente de fachada del solar 2 en calle Sant Robert de 10.87 ml de longitud le corresponde un desnivel de 98.26 m – 97 .38 m = 0.88 m. según levantamiento topográfico en plano anexo, lo que supone una pendiente media del 8 %.

En esa franja de fachada se deberá resolver:

a.- El gálibo de paso de los vehículos del Servicio de Prevención y Extinción de Incendios de 5.00 m de ancho por 4.00 m de anchura mínima libre,

b.- El acceso peatonal y rodado de vehículo a sótano garaje.

Para la limitada longitud de fachada, la cual se ha reducido como consecuencia de la modificación de los límites de fincas antes citado, y aplicando los anchos mínimos requeridos concentrados en esa franja de fachada, los desniveles existentes en calle Sant Robert se trasladan a la estructura interior del edificio en aplicación de las pendientes mínimas en los accesos de vehículos tanto del S.P.E.I.S. que acceden al patio en interior de manzana como los que acceden a garaje en planta sótano.

Tal circunstancia obliga a situar los niveles de forjado respecto a la rasante de acera a pie de fachada para cada uno de los accesos de vehículos, coincidiendo el acceso de vehículos del S:P.E.I.S. con el nivel más alto de rasante de fachada.

Esto añadido al cumplimiento del gálibo de paso de vehículos de emergencia eleva la cota del forjado de techo de planta baja con un mínimo de 4.00 m de altura libre bajo dicho forjado.

2.- Por otro lado las pendientes del terreno en el interior del solar 2 alcanzan un desnivel máximo en el punto más alejado de línea de fachada de 3.72m respecto al nivel de acera a pie de medianera con edificación existente en calle Sant Robert.

La forma del solar 2 es tal que una porción importante de su superficie se sitúa por detrás del fondo del solar 1 recayente a calle Sant Robert. De mantener los criterios de establecimiento de alturas sobre rasante sobre el frente de solar 2 a calle Sant Robert resultará que el brazo de edificación en solar 2 adosado a medianera con el solar 1 quedará a una cota netamente más baja que la edificación a desarrollar en el solar 1, la cual se escalona a lo largo de la pendiente ascendente de la calle Sant Robert.

Se estima oportuno que, dado que se trata de una casuística extrema, la citada porción edificable deberá disponer de una altura reguladora más acorde con la realidad física de la forma del edificio y su entorno. Una aplicación estricta de la actual normativa en este caso concreto da lugar a una perdida del criterio inicial establecido en la adopción de la altura reguladora y recogido en el P.G.O.U.

Las características geotécnicas del interior de la manzana quedan reflejadas en informe geotécnico anexo a esta memoria. En él se revela la existencia de un estrato rocoso en los primeros metros de profundidad por debajo del nivel actual del terreno. Por consiguiente resulta oportuno mantener el criterio de alturas reguladoras descrito hasta ahora, con el objeto de no rebasar un volumen de excavación en sótano-aparcamiento más allá del límite permitido a efectos de viabilidad económica del suelo edificable. Esta circunstancia queda más patente en el brazo de edificación en el interior del solar 2 medianero con los fondos de las viviendas recayentes a la calle Blai Vila.

Por todo ello, para la edificación prevista en el solar 2, se fija la altura reguladora en 13,50 m siguiendo el criterio existente en el P.G.O.U. de Paterna aplicado para Edificación Abierta y como consecuencia de elevar la cota de cornisa en la planta baja a calle Sant Robert. Su medición se efectuará a mitad del paño de fachada a calle Sant Robert. El brazo de edificación medianero con el fondo del solar 1 y las viviendas recayentes a la calle Blai Vila dispondrá de una altura de cornisa máxima referida a cota de nivel del espacio libre en el interior.

Todo ello queda reflejado en plano O-3 de ordenación de la solución adoptada.

Con ello se pretende dar viabilidad en la interpretación de los criterios establecidos en el P.G.O.U. de Paterna para su aplicación a, lo que entendemos, un caso límite.

Conforme a las superficies de las distintas fincas registrales que integran la manzana objeto de estudio los aprovechamientos resultantes son los que se recogen en el siguiente cuadro:

La formulación del presente Estudio de Detalle con la solución adoptada mejorará la calidad de las viviendas edificables en ese entorno urbano, que de otra manera daría pie a una consolidación en falso con edificaciones de tipologías muy dispares. Así mismo las características de los solares permiten la promoción de viviendas de protección oficial en este entorno urbano.

Valencia, Junio de 2004.

Josep Blesa i Morante, per

Estudi d’Arquitectura Josep Blesa S.L.

ESTUDIO DE DETALLE DE LA MANZANA LIMITADA

POR LAS CALLES SANT ROBERT, BLAI VILA,

DE CASTELLÓ Y DELS MOLINS EN PATERNA.

- TEXTO REFUNDIDO -

INDICE DE PLANOS

PLANOS INFORMATIVOS:

I 1.- SITUACION Y AMBITO ESTUDIO DE DETALLE.

I 2.- ESQUEMAS DE SUPERFICIES EDIFICABLES Y VOLUMETRIA.

I 3.- PLANEAMIENTO VIGENTE: VOLUMENES PERMITIDOS Y