ARQUITECTOS: D. JAVIER BARBETA SANCHEZ Colegiado Nº 1.520

D. JOSE FCO. TORDERA DONDERIS Colegiado Nº 1.518

D. FRANCISCO-JOSE AIBAR TERUEL Colegiado Nº 6.092

El objeto de este Estudio de Detalle es modificar la disposicion de los volumenes de la edificacion y adaptar las rasantes señaladas en el Plan General de Ordenacion Urbana vigente con el fin de mejorar las condiciones de la edificacion y del conjunto de la manzana.

La manzana objeto de esta propuesta pertenece al Suelo Urbano de Paterna con las alineaciones totalmente definidas en la trama viaria de la zona y que tiene dos edificaciones, una recayente a la calle San Mateo y calle San Miguel Arcangel denominada Edificio Patagonia (edificacion C), y otra recayente a la calle Nuestra Señora de los Angeles, calle San Rafael y calle San Miguel Arcangel denominada Complejo Residencial Los Sauces (edificacion A). El resto del terreno no ocupado por las edificaciones existentes presenta desniveles importantes que en el sentido de la calle Nuestra Señora de los Angeles es de 6,28 M. medidos desde el centro de la calle San Mateo en el que existe una tapa de registro del alcantarillado, hasta el centro de la calle San Rafael en el que existe otra tapa de registro del alcantarillado. La pendiente de la calle Nuestra Señora de los Angeles segun el Informe del Topografo municipal de abril de 1.997 es de 5,70%.

En cuanto al estado de urbanizacion y dotacion de servicios, las calles estan urbanizadas y con todos los servicios, a excepcion de un tramo de la calle Nuestra Señora de los Angeles, que se ejecutara simultaneamente con las edificaciones que se proyecten en dicha calle, estando realizada la red de alcantarillado por el eje de la calle y con un registro existente en el centro del tramo comprendido entre la calle San Mateo y la calle San Rafael, en las que existen tambien los registros citados anteriormente.

El ambito de este Estudio de Detalle es la totalidad de la manzana, incluyendo las edificaciones existentes y ajenas a la entidad promotora de este Estudio.

La manzana catastral es la Nº 04633.

La procedencia, oportunidad y objetivos de los Estudios de Detalle estan definidos en el Reglamento de Planeamiento R.D. 2159/78, capitulo VI, Art. 65.

En la Ley de suelo y valoraciones Ley 6/1.998 de 13 de abril B.O.E. Nº 89 de 14-4-98.

En el Real Decreto Legislativo 1/1.992 de 26 de junio del texto refundido de la Ley sobre Regimen del Suelo y Ordenacion Urbana B.O.E. 30-6-92, Articulo 91.

En la Ley 6/1.994 de 15 de noviembre de la Generalitat Valenciana, Reguladora de la Actividad Urbanistica, D.O.G.V- Nº 2394, de 24 de noviembre de 1.994, seccion 5ª, Articulo 26.

En el Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana, Decreto 201/1.998, de 15 de diciembre, del Gobierno Valenciano D.O.G.V. 29-1-99, capitulo IX, seccion A, Articulo 100 y Seccion B, Articulo 101.

En el Plan General de Ordenacion Urbana de Paterna con fecha de aprobacion definitiva 15 de noviembre de 1.990 B.O.P. Nº 282 de 27 de noviembre de 1.990, Articulo 20.

Y la modificacion Nº 9 del P.G.O.U. de Paterna aprobada definitivamente el 31-7-96 B.O.P. Nº 265 del 6-11-96.

En atencion al contenido de los Articulos de referencia se ha elaborado este Estudio de Detalle que cumple con todos los objetivos que avalan su oportunidad y con todas las limitaciones impuestas, extremos que se demuestran a continuacion con los datos numericos que se aportan relativos a la edificabilidad y espacios libres.

Cumple las limitaciones del Articulado legal ya que:

• Es un E.D. que se formula para una manzana completa, Articulo 26.1. de la L.R.A.U. y Art. 100.1 del Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana.
• Reordena los volumenes de acuerdo con las previsiones del P.G.O.U. de Paterna, Art. 20.2.b; de la L.R.A.U., Articulo 26.2.B. del Reglamento de Planeamiento, Articulo 65 y Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana, Articulos 100.3.B.
• No altera el destino del Suelo ni aumenta el aprovechamiento urbanistico, Art. 26.3 de la L.R.A.U. y Art. 100.3.B. del Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana.
• No supone aumento de la ocupacion de suelo ni incrementa la densidad de poblacion sin alterar el uso predominante, Art. 65.4. del Reglamento de Planeamiento.
• No ocasiona perjuicio a los medios colindantes ni al entorno Art. 65.5 del Reglamento de Planeamiento, Art. 100.4.

Teniendo en cuenta la situacion de las edificaciones existentes en la manzana y con objeto de que los espacios libres privados sean colindantes se ha procedido a reordenar los volumenes cumpliendo las limitaciones impuestas por el Articulo 20.3 de la modificacion Nº 9 del P.G.O.U. de Paterna que son las siguientes:

1. No se ha reducido el espacio viario diseñado por el P.G.O.U. ni se ha alterado su continuidad, manteniendose las alineaciones exteriores.
2. No se han realizado retranqueos de las alineaciones.
3. No se produce perjuicio ni se altera la Ordenacion de los predios colindantes con el señalamiento de las alineaciones complementarias de las existentes que sirven a la nueva Ordenacion de volumenes.
4. No se produce alteracion de los espacios libres publicos previstos en el P.G.O.U. ni se suprime ni menguan las superficies reservadas a uso dotacional, publico o privado.
5. No se introducen usos no autorizados en las Ordenanzas particulares de la zona ni se altera el uso pormenorizado previsto por el P.G.O.U.
6. No se aumenta el volumen ni la edificabilidad previstos en el P.G.O.U. habiendo procedido a su redistribucion dentro de su ambito.

Esta redistribucion implica aumento de una planta por ser zona con tipo de Ordenacion por alineacion de vial por ser excesiva la profundidad edificable lo que hace imposible agotar la edificabilidad maxima permitida, y estando señalada la manzana objeto del E.D. entre las que es viable dicho Estudio de acuerdo con la modificacion Nº 9 del P.G.O.U, se adjunta dicho plano.

7. Como el presente Estudio de Detalle comporta el aumento de una planta, se refiere a la manzana completa y no ocasiona perjuicios ni altera las condiciones de Ordenacion de los predios colindantes conforme al Articulo 65.5 del Reglamento de Planeamiento y el Articulo 100.4 del Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana.
8. No supone aumento global de la ocupacion en planta prevista por el P.G.O.U.
9. No contiene determinaciones propias de un Plan de Rango Superior.
10. No se alteran las condiciones de los predios colindantes y queda garantizada una adecuada incidencia estetica y funcional en el entorno que la hace compatible con el interes publico y es congruente con los principios generales del Planeamiento.
11. El presente Estudio de Detalle cumple con las determinaciones correspondientes a la zona y las determinaciones en materia de proteccion.
12. El presente Estudio de Detalle no comporta disminucion de las obligaciones urbanizadoras ni de cesiones que resulte de lo previsto en el P.G.O.U. y en el Legislacion Urbanistica, ni reduce el nivel de cargas que resulta de la aplicacion del Articulo 27 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, independientemente de que se reduzca el aprovechamiento maximo previsto en el P.G.O.U.

La solucion proyectada consiste en dos bloques paralelos con una zona libre privada entre ellos.

Un bloque denominado B1 se ubica alineado con la calle Nuestra Señora de los Angeles adosado a la edificacion denominada Edificio Patagonia (edificacion C) por un extremo y por el otro extremo queda separado del Conjunto Residencial Los Sauces (edificacion A) por la zona de acceso cubierta que da paso al espacio libre de uso privado comun a las edificaciones A y B.

El otro bloque denominado B2 se ubica alineado con la calle San Miguel Arcangel adosado al Edificio Patagonia por un extremo y al Conjunto Residencial Los Sauces por el otro extremo.

Estos dos bloques absorben la edificabilidad del centro de la manzana que pasa a ser un espacio libre privado comun para las edificaciones B1 y B2 colindante con el existente, de tal modo que se aprovecha al maximo las condiciones de ventilacion y soleamiento, mejorandose sensiblemente las condiciones que tendria la edificacion de manzana cerrada que figura en el Plan.

ESTADO ACTUAL:

EDIFICACION "A" COMPLEJO RESIDENCIAL LOS SAUCES:

P.G.O.U. E.D.

SUPERFICIE TOTAL DE LA MANZANA 6.178,69 M2 6.178,69 M2

1. EDIFICIO RECAYENTE A LA CALLE SAN MIGUEL ARCANGEL.

* SUPERFICIE DE SUELO OCUPADA: 494,13 M2s.

* NUMERO DE PLANTAS PROYECTADAS: 4

(EN P.G.O.U. 3 PLANTAS)

* EDIFICABILIDAD: 494,13 X 4 = 1.976,52 M2t.

2. EDIFICIO RECAYENTE A LA CALLE NUESTRA SEÑORA DE LOS ANGELES.